仲量联行 ：成都甲级办公楼租金企稳上扬，优质零售物业破千万平米

2022年1月7日，成都——2021年，成渝地区双城经济圈和成都都市圈建设持续推进，宏观经济稳中加固，电子信息、生物医药、金融科技等高质量产业动能充足，多元消费场景持续深化，新发展理念的公园城市示范区建设加速，商业地产市场主体活力充足，多业态呈上升曲线。甲级办公楼市场，全年需求恢复至疫情前水平，租金企稳，进入短暂上涨周期；优质零售物业市场，消费数据回暖，市场呈现结构性复苏，Z世代消费趋势引领业态调改。物流地产方面，空置率大幅回落，租金止跌回稳，高标库市场迎来投资窗口期。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示：“成都已迈入两千万人口城市行列，巨大的人口基础推动成都城市化进程步入新阶段，‘存量市场提质增效、增量市场开拓创新’二者并举。城市基建实现质的飞跃，产业结构加速升级，消费场景多元演进。经济与城市可持续发展赋予商业地产长期发展的新动能，但同时市场在变革中迎来新挑战。对于市场主体而言，角色转变、创新突破将成为提质时代的破局关键。”

2021成都市场三大关键词

规模提档

• 甲级办公楼存量全国第五，存量市场提质增效，双核格局定型；
• 连续五年供应增量高位，优质零售存量首破千万平方米；
• 高标库存量全国第四，仅次于上海、苏州、天津；

结构演进

• 产业升级，科技互联网甲级办公楼新增租赁需求占比24%
• ·消费迭代，潮玩、美妆、饰品、咖啡、茶饮新增租赁规模增长16%
• 需求多元，制造业、新兴电商新增租赁需求占比37%

价值提升

•  办公楼租金企稳上扬，核心资产投资价值回归
• 资源流向头部运营商，轻资产输出重构商业资产价值
• 市场基本面显著改善，物流核心板块资产迎投资机遇期

甲级办公楼市场

2021全年新增供应低于年初预期。由于新兴子市场成熟度有待提升，加上项目层面或出现验收周期延长，全市近八成办公楼项目延期至2022年交付。全年，成都优质办公楼新增供应约44.5万平方米，其中甲级新增15.9万平方米，同比持平。而项目延期交付将推升2022年供应增量预期，上半年预计超50万平方米甲级办公楼面积入市，届时市场去化压力或将再次回升。

2021年，成都生产生活基本恢复至疫情前水平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录得24.1万平方米，同比增长一倍，与2019年基本持平。其中，科技互联网行业成为第一关键词，对新去化面积的贡献率高达23.7%。多家外省头部企业产业转移，聚集成都。本土企业成长迅速，截至年末成都境内外上市公司达到128家，数量位居中西部第一。在年内新增供应较少的情况下，成都甲级办公楼市场出现局部区域供不应求，全市空置率于年末再次回落至20%以下，报19.8%。全年平均租金更是实现自2018年后的再次增长，同比增幅达0.7%。

市场情绪谨慎乐观。尽管全年吸纳数据表现符合预期，但在国家政策调控下，几大行业的系统性波动导致年内相关需求高开低走。相较往年成交多集中于年底的现象不同，上半年以头部科技企业为代表的租赁需求表现亮眼。下半年，多行业监管政策相继出台，在线教育以及房地产开发需求端受影响较大，均出现明显回落。“双减”政策对在线教育行业产生的冲击，导致相关企业大面积退租，退租面积总计足以冲抵过去两年该行业于成都市场去化面积的七成。系统性风险后，在线教育企业剩下的业务多聚焦素质、成人和出国教育。进入四季度后，诸多房地产企业进入战略调整阶段，该产业链上的开发、装修设计、中介营销等细分行业均受到较为明显的冲击。第四季度，甲级办公楼市场中房地产行业的新租贡献率仅4.9%，较前三季度均值下降5.7个百分点。纵观全年，仅金融业中的保险行业以及科技互联网中的软件企业的表现相对稳健。

仲量联行成都商业地产部总监邓艳萍表示：“受政策影响，短期内重点行业的整体需求或维持平稳走势，难有显著提升。同时，2022年供应端的高增量预期将推高甲级办公楼平均空置率。市场或再次面临一定压力，租金或将出现小幅波动。特定时期，如何提升楼宇软实力，并依托市场预判管理租户是业主须谨慎面对的挑战。长期而言，成都的产业正往可持续发展、高质量发展方向前进，良好的经济基本面和未来预期仍让我们对市场充满信心。”

城南租金售价双双上涨，成都“双核”市场名副其实。自2017年开始，城南甲级办公楼供应规模已然比肩传统CBD，但由于早期供应集中且商务氛围不成熟，城南楼宇的租金难有起色。2021年，产业结构优势赋能金融城与大源，加之周边商业市场逐步成熟，区内办公租金涨幅明显，全年同比分别增长2.8%、5.1%。历经一年时间，金融城与市中心的平均租金差异更是从10.6元/平方米/月收窄至2.7元/平方米/月。来自租赁市场的积极信号传递至资本市场。下半年，金融城录得两栋大宗交易；按全口径（非同口径）计，城南散售办公楼成交价格同比增长21.7%。

平台公司入局，成为成都办公楼市场新玩家。一方面，随着平台类企业与地方政府的逐步脱钩，其对于办公楼宇区位、品质等市场化因素的诉求开始上升。近两年，此类公司的办公楼购置及租赁需求明显看涨。自2019年起，成都市场约27.5%的购置需求来自于此。仅2021年，平台公司的租赁需求就高达3万平方米。另一方面，为进一步助力产业落地以及城市功能区建立，众多平台类企业入局办公楼市场。通过租赁整栋楼宇，在盘活存量物业的同时，采用定向招商，有效推动产业实现最终落地。

疫情推动成都办公楼市场加速步入楼宇智能化时代。自2020年下半年开始，为有效减少办公人群交叉流动，提升楼宇管理效率，越来越多甲级项目采用数字营销、扫码访客、人脸识别、自动测温以及外卖、快递垂直机器人等技术。截至2021年底，成都甲级办公楼科技渗透率实现64.2%。展望未来，伴随越来越复杂的企业灵活办公诉求、不断变化的产业结构，乃至宏观环境的不确定风险，预期楼宇科技化趋势将在这一业态内持续深化并迭代。

优质零售物业市场

优质零售物业市场总存量破千万，仅次京沪位居全国第三。

2021年，全市保持供应高位增量，新增10个优质零售物业项目，共计约90.6万平方米，推动市场总存量达到1,034万平方米。面对市场需求的不断变化以及新入市项目引致的竞争压力，存量项目承压，加速调整，导致四季度市场平均空置率环比上升0.5个百分点至8.9%，但全年市场复苏态势并未改变，全年平均空置率同比仍下降0.2个百分点。租金方面，购物中心首层传统零售业态承租能力有所减弱，但成熟的零售运营商不会降低对租金的预期，而是持续寻求租金的增长，转而吸引更多有承租能力的租户，购物中心首层的新能源汽车、潮玩、美妆等业态比例扩大。受此影响，全市优质购物中心首层平均租金同比上升0.5%，报354.1元/平方米/月。

疫后消费者行为出现新特征，零售物业市场呈现“结构性复苏”态势。

所谓“结构性”是指与项目的区位、规模、定位以及招商运营能力存在直接联系。对于高端零售物业项目或地标项目而言，高收入客群、VIP客户是关键，而此类消费者的消费力受疫情影响较小，加之出境管控，国内奢侈品消费持续繁荣。2021年核心区位的高端零售项目实现收益增长，并进一步加大对高端奢侈品牌的招商。年内，Celine、Burberry、Louis Vuitton等品牌进驻太古里，备受市场关注。

对于成熟且定位中端的零售项目，在租金收益承压时，“开源节流”的经营模式受青睐。“开源”主要通过引入更多承租能力更强的租户，“节流”是不轻易让品牌撤场，而是将承租能力减弱的品牌，通过调整租户位置和楼层保留下来。同时，引入新能源汽车品牌较多的购物中心在销售额方面亦实现较大幅度增长，但此业态对租金收益贡献有限。

对于项目自身竞争力较弱、疫情前空置率较高的项目，其主要目标是保持入驻率。儿童等抗风险能力较强、面积较大的业态成为该类项目的选择，在成都近郊商圈尤其如此。

2021年1-11月，中国社会消费品零售总额实现399,554亿元，同比增长13.7%，两年平均增速为4.4%。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“与2019年相比，全国服饰类消费受疫情影响，增速落后CPI。这也暴露出实体零售业态在购物中心的经营风险，全国一二线城市零售物业项目中的服饰业态换租率明显高于非疫情年份。但整体而言，成都市场的复苏态势优于全国平均水平，这得益于成都疫情防控能力与自身较强的消费市场韧性。”

瞄准年轻人消费新趋势，资本加速推动品牌扩张。

• Z 世代引领潮玩新趋势，游戏、玩具成为市场新宠。我国潮流玩具市场进入高速增长期，吸引各路资本入局，带动游戏、手办、潮玩IP盲盒等品牌积极开店。年内，TOPTOY、潮玩集合店X11、魔力风暴、Switch等开店活跃。
  
• 美妆业态扩张放缓，优胜劣汰加速国货洗牌。国际品牌在华经营仍相对稳健，国货美妆业态在经历快速扩张期后，开店节奏逐步回稳。在资本推动下，国货品牌与集合店快速扩张，但在产品力、品牌形象、门店选址等方面仍须保持审慎。未来，伴随市场面临饱和度上升，国货品牌也将在快速迭代的消费市场中面临经营风险。
  
• 饰品成为承接疫情后美丽经济的新业态。疫情让口罩成为出行必备，令饰品成为承接“口红经济”的新业态，结合主力店模式，同样受到资本青睐，进入快速开店期，如：BA饰物局、inpro、ME+、ACC等。
  
• 餐饮受疫情影响较大，新锐咖啡茶饮活跃开店。2021年1-11月，全国餐饮收入42,054亿元，较2019年上涨0.2%。若扣除价格因素，餐饮或呈现负增长。而饮品消费受疫情影响较小，保持增长态势，年内新进入成都市场的咖啡茶饮品牌开店活跃，如霸王茶姬、M stand、Seesaw Coffee等。

市场竞争带动项目创新，轻资产运营成为零售市场转型助推剂。

展望2022年，城南、城东将是市场新增供应的主要板块。未来，成都SKP、环贸ICD等地标项目仍是市场关注的焦点。同时，缺乏零售商业运营经验的开发商在拿地压力下，也不得不关注零售商业的资管与运营。为快速补足短板，与成熟运营商合作的轻资产模式成为时下解决方案。第四季度的乐家·保利广场，便是轻资产合作模式下的商业项目。面对竞争日益激烈的存量市场，未来“轻资产”项目将越来越多，包括华润、龙湖等在内的优质运营商，也将加速“轻资产”管理输出。

物流地产市场

空置率快速回落，仓储物流市场拐点初现。

回顾2021年，成都高标库需求延续上年的活跃态势，全年净吸纳量录得71.2万平方米，远高于38.5万平方米的新增供应量。持续旺盛的高标库需求拉动全市平均空置率同比下降8.6个百分点，至年末报10.3%，达到过去八年的最低值。

成都高标库市场逐步打破一家独大的租户结构，需求稳定性显著提升。

2015-2019年，以京东、阿里为主的传统电商商品交易总额经历爆发式增长。受此影响，高标库租赁需求一度占据成都高标库年度增量需求的半壁江山。此后，随着京东和菜鸟两大电商巨头自建库的投用，一批传统电商仓储需求逐步回流至自建仓库，曾一度引发市场担忧。过去两年，成都仓储市场展示出极强的需求韧性。首先，由生鲜电商以及垂直业态电商领头的第二梯队电商企业快速发展，填补了部分传统电商搬迁造成的空置；其次，在制造业领域，包括食品、电子信息、汽车零配件在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。这与制造业不断转型升级，向更高附加值、技术密集型产品发展的大趋势密切相关。随着货品价值的提升，以及商贸物流标准规范的不断完善，带动其对高标准物流设施需求的增长。2021年，成都高标库租赁市场已呈现出较为均衡的需求结构，受单一行业需求波动的影响大幅降低。

疫情后，线上生鲜消费习惯逐步养成，并走向长期化。

疫情让生鲜电商重新回到大众视野，使其成为2020年成都高标库需求的黑马。仲量联行数据显示，2021年生鲜电商的高标库新租、扩租需求占总需求的比例上升至21%。而在过去的一年里，生鲜电商的经营方式也逐渐由社区团购主导的预约自提模式，向生鲜到家的即时消费与社区团购并重模式转变。二者不同的经营方式也使其在仓库的选择上各有侧重。时效性强、客单价较高的即时到家生鲜电商更青睐城配距离较短的龙泉驿子市场；相较而言，不追求高时效性且利润较低的社区团购企业，则纷纷选择距离主城区稍远但租金更低的青白江子市场。

租金止跌回稳，租赁市场拐点已现，高标库市场迎来投资窗口期。

2021年第四季度，成都高标库平均有效租金环比微涨0.1%至22.4元每平方米每月。这是成都高标库市场连续22个季度租金下调后，首次录得较明显企稳信号。“这一方面得益于活跃的需求拉动空置率显著回落，业主租赁压力以及降租意愿有所下降。另一方面，从一手土地市场出让情况来看，成都仓储开发土地出让面积自2020年起录得显著回落，预示成都高标库市场未来集中供应风险显著降低。”仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“同时，在需求稳定增长的预期下，业主低价竞争格局难以持续，租金有望于2022年步入上行通道。”

综合分析近两年成都高标库建成项目成交价格以及未来租金的走势，仲量联行预测，未来较低的空置水平将有力支撑核心物流子市场高标库项目资本值增长，全市平均资产回报率（Cap Rate）未来三年预计分别同比下降5、6、6个基点至5.57%、5.50%、5.44%。2022年，租金企稳以及优质仓储物业的增值预期都为成都高标库市场打开了新的投资窗口。

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