仲量联行:琶洲甲级办公楼市场表现亮眼,零售租户更替趋于频繁

广州房地产市场2019年第三季度回顾及展望

2019年 10月 17日

广州,2019年10月17日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“回顾2019年第三季度,虽然广州总体办公楼租赁需求仍持续放缓,但琶洲办公楼租赁势头不减,表现亮眼。” 优质零售物业市场方面,第三季度广州整体租赁需求无明显回暖,零售行业优胜劣汰加剧,租户更替趋于频繁。国际奢侈品牌加速进驻广州;珠宝类品牌也在广州市区及郊区表现出积极扩张;家居与生活服务品牌亦快速推进开店步伐。

甲级办公楼

经济不确定性持续影响市场租赁需求,而琶洲表现依旧亮眼。第三季度全市总体办公楼租赁需求持续放缓。中小型企业尤其是金融与贸易行业受经济增长放缓以及贸易战冲击较大,企业关闭退租的情况有所上升。多数大型企业虽未直接受到经济下行影响,但普遍认为未来业绩走势存在较大的不确定性,因此企业扩张意愿偏谨慎。根据仲量联行的统计,本季度主要租赁需求来自于房地产业以及律所等专业服务业租户。

第三季度珠江新城租赁需求下降最为明显,主要受到部分企业关闭退租的影响。而琶洲办公楼租赁势头不减,凭借较低的租金以及大量可租面积,成功吸引到各行业大型租户的青睐,占了全市绝大部分的净吸纳量。

第三季度两个项目入市,全市空置率小幅上扬。本季度广州市场迎来两个甲级办公楼项目竣工,为市场新增约7万平方米的供应。受市场需求疲软影响,全市整体空置率环比增长0.2个百分点至6.1%。珠江新城、越秀以及天河北的空置率均有不同程度的上升。

本季度琶洲脱颖而出,空置率环比下降约3.5个百分点,主要得益于部分办公楼项目出租率的显著提升。

甲级办公楼租金跌幅扩大;投资市场活跃度保持平稳。面对租赁需求放缓的压力,第三季度全市整体办公楼租金环比下跌1.6%。珠江新城区域租金下滑最为明显,这一方面受部分中小企业退租的影响,而另一方面,是由于大批甲级办公楼租赁合同即将到期且租户的续约意愿不强。为防止空置率进一步升高,珠江新城部分业主在租金方面作出让步来吸引租户。相比较,琶洲本季度租金仍呈现小幅增长态势。

投资市场方面,粤港澳大湾区的发展热度刺激投资者信心,投资者加紧布局广州办公楼市场,投资需求不受疲弱的租赁市场影响。国内外机构投资者对位于新兴商务区的在建办公物业以及传统商务区的已落成办公物业呈积极态度,询盘量相对稳定,全市办公楼资本值基本保持平稳。

市场展望:

短期内市场整体租金下行压力仍存,空置率或持续走高。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计广州办公楼市场未来需求将主要来自于国有企业、金融业和专业服务业租户。中小企业在经历了一段业绩低迷期后,受政府财政政策扶持,预计将逐步走出低谷;若中美双方能够最终达成协议,贸易型中小企业或将助力广州办公楼市场需求回暖。

仲量联行预计未来12个月将有超过10座甲级办公楼投入使用,大量供应必然在短期内对全市整体空置率形成一定压力。此外,持续的经济不确定性以及租户谨慎的态度将迫使业主在租金方面做出让步,因此仲量联行预期未来广州办公楼市场整体租金将继续承压,上行的概率偏低。

零售物业

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

第三季度整体租赁需求无明显回暖。本季度零售商对于广州市区核心位置的需求依然稳定,但对于那些缺乏精准定位导致业绩逊色的商场而言,租赁需求较弱。除了运动类品牌继续在广州扩张,服饰行业整体业绩持续承压,他们的租赁需求表现不尽乐观。个别商场中的鞋业品牌及非连锁服饰品牌出现了一些关店现象。

与多个城市趋势一致,国际奢侈品牌本季度新进驻相对活跃。同时,多个珠宝类品牌在广州市区及郊区均表现出积极扩张。此外,由于广州持续吸引大量人口流入,家居与生活服务品牌开店步伐快速推进。基于家居行业本身重体验的特性,部分家居生活服务品牌在市区核心地段加设精品体验店。

新商场开业为天河区东南部零售市场注入新的活力。第三季度位于天河东南部的美林M·Live天地(一期)以近乎满租的出租率入市,为市区优质零售市场带来约8万平方米的新增供应。该商场作为片区内首个优质商场,服务周边区域大量居住人口,并且凭借其主力商户“IKEA宜家家居”吸引着广州其它区域的消费者前来。

虽然传统商圈不断有商场开始进行租户调整,空置率出现相应上升,但得益于新开商场不俗的开业率,市区空置率出现小幅下降。同时郊区空置率也录得轻微下跌,多个餐饮品牌陆续进驻各商场,一定程度上填补了现有空置面积。

广州零售物业市场的投资需求进一步上升。本季度市区与郊区租金环比增长甚微。由于市区进入调整阶段的商场增多,为吸引品牌入驻,这些商场租金出现不同程度下调;但市区中高端商场与由REIT(房地产信托投资基金)运营的商场,则多数能录得租金上涨。

本季度未录得大宗零售物业成交,但市场问询量有所增多。投资者看重广州零售业的未来发展空间,对可售项目表现出较大兴趣。但由于目前广州可售的优质零售项目稀缺,投资者更多考虑改造型物业。

市场展望

零售行业优胜劣汰加剧,租户更替趋于频繁。个性化消费的崛起将带动一批新兴品牌的诞生,顺应消费者需求变化的品牌将逐渐代替传统品牌,因此商场租户更替率预料将上升。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,广州未来 12个月内有大量新项目入市,时间尤其集中在2019年年底,大部分项目将与同一片区内项目形成竞争,预计郊区空置率将有所上升。

受未来多个新项目入市的影响,郭伟明预计业主方不会大幅涨租。租金增长动力主要来自于交通便利以及品牌组合具有吸引力的零售物业。未来零售地产投资市场情绪会保持活跃。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。


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