天津物流市场空置率降至5.4%，创九年来新低；人才新政推高天津住宅市场需求

​仲量联行2018年第二季度天津房地产市场回顾

天津，2018年7月12日——"鉴于京津冀地区交通一体化进程的稳步推进及国内电商行业的蓬勃发展，天津物流市场正在持续从中受益，"仲量联行天津分公司董事总经理何迈可（Michael Hart）表示。随着中海广场和陆家嘴金融广场B座完工入市，天津甲级办公楼市场新增15万平方米空间。截至2018年第二季度，天津市内甲级办公楼数量达15座，存量达110万平方米。零售地产方面，中国铁建广场一期作为社区购物中心在非核心商业区开业，进一步扩大河北区及天津城区的零售版图。高端住宅市场方面，天津市人才新政的出台，在吸引人才的同时也短期内带动了本地和外来居民的住房需求。

办公楼市场

国内金融企业的租赁需求继续占据主导地位，在本季度总交易量中占比达35%。大宗租赁成交包括：太平人寿保险租赁天津世纪都会4,900平方米的办公空间；本地基金公司中丽基金租赁茂业大厦2,000平方米的办公空间。本季度，对租金较敏感的信息技术初创企业、航运物流企业、及贸易公司继续积极寻求进驻新兴区域办公楼，特别是陆家嘴金融广场、中海广场以及远洋国际中心等项目的机会。例如，国内信息技术企业上海英宏（Ehomesoft）从此前的工业园区迁出，在2018年第二季度新建供应、地处河西区的甲级办公楼项目——中海广场租赁了370平方米的办公空间。

本季度，两座甲级办公楼完工入市，中海广场和天津陆家嘴金融广场B座推动市场新增供应增加15万平方米。在其带动下，天津甲级办公楼市场存量增至110万平方米。由于供应量的提升，甲级办公楼市场的空置率增至49.5%，环比上涨5.3个百分点，同比上涨1.3个百分点。同时，乙级办公楼市场由于没有新建项目完工入市，其空置率环比下降0.3个百分点，同比下降1.5个百分点，至31.1%。

办公楼市场租金整体微幅走低，降至91.8元/平方米/月，环比下降0.1%，同比下降1.2%。在租户受益市场现状下，核心中央商务区和新兴地区的业主均采取灵活的租金策略，是造成租金微幅下降的主要原因。甲级办公楼市场租金微幅环比下降0.1%，同比下降0.8%，至102.0元/平方米/月。

预计2018年下半年将有七座新建办公楼项目完工入市，累计新增供应量约42万平方米。新增供应预计将集中在新八大里区域等新兴办公楼板块。天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出："伴随着南京路-小白楼分市场入驻率的提升，业主将逐步减少租金优惠；但在如新八大力板块在内的新兴区域中，项目仍将呈现较低租金水平。"

工业物流市场

天津非保税物流市场的需求继续保持活跃，本季度净吸纳量达到32万平方米，环比上涨55.9%，同比飙升2.5倍。大型电商、第三方物流公司以及制造业企业继续成为在天津工业物流市场上表现最为活跃的需求来源。武清区和北辰区持续受到租户青睐，但大量吸纳则主要出现在物流空置面积较大的新兴板块，如津南区和西青区。例如，一家北京第三方物流公司在平安物流园一期开业时租赁其全部仓储面积，约10万平方米。此外，一家上海制造型企业在普洛斯普佳物流园租赁了约2万平方米的仓储空间。

位于津南区的平安物流园一期以100%预租率完工入市，为非保税物流市场新增供应10万平方米。在需求强劲的带动下，天津非保税物流市场的空置率降至5.4%，环比下降7.5%，同比下降12.9%，创九年来新低。

物流市场的租金增至0.96元/平方米/天，环比上涨2.1%，同比上涨4.8%。位于武清和北辰区优质地段的业主由于空置仓储空间有限，持续享有较高的议价权；西青区作为承接来自优质地段外溢需求最为活跃的板块，租金同样增势强劲，环比上涨2.8%，同比上涨7.0%。

2018年下半年，预计将有六个新建非保税物流项目将完工入市，累计新增供应34万平方米。仲量联行天津工业地产部总监高云鹏表示："天津物流市场的主要需求推动力来自于电商和第三方物流公司，国内电商行业的蓬勃发展也将使这些企业持续从中受益。我们预计武清、北辰和西青的物流需求将继续保持强劲，推动2018年的物流市场租金加速增长。"

零售市场

在天津零售市场激烈的竞争环境下，本季度，多个零售项目调整其租户组合，市场整体租赁需求增长放缓。如富力广场调整首层租户，并吸纳众多儿童教育培训品牌；乐宾百货重新调整其负一层商业品牌，专注于餐饮业态。

本季度天津零售市场的净吸纳量微幅走低，达到4万平方米，环比下降89.8%，同比下降78.9%。儿童、电子及时尚类租户成为零售租赁需求的主要推动力。例如，儿童艺术教育中心——番茄田艺术学校在熙悦汇和世纪都会等优质购物中心开设了四个分校。电子品牌在大型购物中心和社区购物中心均有进驻。此外，部分国际时尚品牌纷纷抢滩天津的主要零售地段。例如，日本品牌三宅一生旗下Pleats Please在南京路分市场的伊势丹百货开设了专卖店，美国品牌Champion和意大利街头品牌Off-White也开始进军天津核心商业区。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示："随着年轻消费群体的购买力不断增强，各大国际品牌对进入天津核心商业分市场的成熟零售项目开设专卖店的兴趣仍然浓厚。"

小型社区型购物中心——中国铁建广场一期开业，河北区非核心商业区的零售空间新增供应量达4. 5万平方米。该项目作为办公楼和住宅项目的商业裙楼，吸引了大量中端餐饮、家居和服务行业的租户进驻，以满足该地区居民和上班族的日常需求。购物中心紧邻地铁6号线和人口密集的住宅区，自开业以来人流量一直相对较高。本季度，天津零售市场的租赁需求和新增供应量增幅接近，市场空置率保持在9.8%，环比持平，同比下降2.4个百分点。

由于市场空置率保持平稳，推动市场租金微幅上扬，增至11.6元/平方米/天，环比上涨0.5%，同比上涨3.2%。市场租金的走高主要缘于部分空置率相对较低的成熟项目，而位于强劲竞争对手周边、业绩表现欠佳的项目租金总体保持不变。

预计2018年下半年将有两座新建购物中心进入市场，新增零售空间17万平方米。天津陆家嘴中心和天津保利广场均是由经验丰富的开发商所开发的优质购物中心。预计两个项目的租户组合丰富，将为天津城区带来包括多走路和小象生鲜在内的全新品牌和购物体验。同时，也将推动天津主要商业板块的竞争更趋激烈，给消费者带来更加多元的消费选择。

高端住宅市场

2018年第二季度，天津市政府出台的两项"人才新政"，使得天津住宅市场需求回暖。新政规定，从4月1日起，符合资格的非本地居民可以"租房落户"，即基于租住地申请办理天津市户口。5月16日，天津市政府又出台了"海河英才"计划，该计划降低了对外来人才的落户门槛。在限购政策仍然生效的同时，人才新政带动了非本地居民的住房需求以及本地居民部分被抑制的住房需求。受其影响，4-5月天津高端住宅的交易量累计达到355套，环比上涨32.5%，同比上涨50.3%。

本季度共推出759套新建高端住宅，环比上涨20.3%，同比上涨2.4%。绝大多数的新增供应位于成熟住宅板块，包括梅江、水上公园和海河沿岸板块的现有项目。如，惠灵顿海上花苑二季度共发售了四栋新楼盘，推出327套新房。

与新增供应量相比，高端住宅市场交易量相对较小，从而推高市场存量。受其影响，4-5月高端住宅市场的平均售价微幅走低，环比下降3.1%，同比下降8.9%。不过，2018年下半年，在人才新政的带动下，市场氛围有所好转，市场成交量预计将会上涨。

仲量联行天津研究部总监蔡蕾表示："预计人才新政将加快天津的经济转型步伐，从而改善天津的经济基本面。预计整体市场短暂火热后，天津的住房需求将逐渐回归至更为理性的水平，从而减缓房价的上涨。"

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