仲量联行 | 西安优质办公楼供应暂停，有望迎来市场租金拐点

2021年7月9日，西安——2021年上半年，西安优质办公楼供应按下暂停键，单一业权办公楼空置率降至24.5%，业主方降租意愿减弱，未来两年办公楼市场有望迎来租金拐点。零售物业市场方面，首层品牌进行大面积调改升级，生活类业态比重增加。物流地产市场中，电商、快递快运、大宗商品贸易、仓储服务企业需求表现活跃，高标库市场可租赁面积持续下降。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示：“西安依托‘一带一路’倡议、建设国家中心城市、大西安都市圈三大历史机遇，已展现出强大的高质量增长趋势。在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新格局下，市场发展仍具有强大潜力。”

仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“十四运的召开将为西安全面建设国际消费中心城市提供重大机遇窗口，给予办公楼、零售物业以及物流地产市场信心。同时线上线下零售消费不断融合，多渠道营销对库存管理以及仓配设施提出更高的要求。”

甲级办公楼市场

2021年上半年，西安优质办公楼市场供应按下暂停键。市场自2016年底进入高供应周期，历经逾四年，空置率从峰值42.5%回落至今，仍在30%线上徘徊。过长周期的去化压力迫使大量开发商陆续调整供应计划，转而尝试其他现金流产品。年内仅有的几个待供应办公项目，因为资金周转或手续流程原因存在大概率延期可能。因此，2021年极有可能成为自2016年以来西安甲级办公楼供应的首个“空窗期”。未来一到两年，供应紧缺或将成为西安办公楼的关键问题。

上半年，由于在线教育扩张中断，西安甲级办公楼新成交的租赁需求较2020下半年有所回落。整体成交需求中，房地产及建筑行业以20.7%的占比居首。该行业能长期作为西安办公楼需求来源的基石，与西安经济结构中房地产投资占GDP的比重常年维持在30%左右有密不可分的关系。且2021年正值西安迎接十四运的关键之年，截至二季度末，已完工的重点建设项目达191个，包括路桥隧道、文旅、市政和商业等多种类型，该类工程建设对于房地产及建筑行业的需求量贡献较大。

上半年的另一典型需求来自本地商业运营团队联合成立的第三方办公空间。疫情后，中小企业随时可能面临的运营风险企业，对固定成本支出的敏感度提高，更倾向于能实现成本分摊的拎包入住办公模式，其发展的不确定性为该类办公产品提供了增长空间。同时，市场需求面积段下降的趋势有所增强，200平米以内的企业面积需求也为联合办公的扩张提供了基础。但不可避免的是，低价拿房的策略也使得该需求的增长更多地局限于竞争优势衰减的老龄办公楼宇或空置压力较大的低龄楼宇中。

租金方面，由于市场分化，被分散业权拉低的成交价格使得市场整体租金仍呈现下行趋势，但其降幅持续收窄。而由于单一业权甲级办公楼项目空置率已回落至24.5%，去化压力有持续减轻的趋势，业主方降租意愿明显减弱，部分具有区位优势的项目开始出现涨租现象。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“回落的空置率和供应空窗期有望在一两年内带来市场租金拐点。未来项目投资收益率的回升，预计将会给西安甲级办公楼市场带来新的投资关注。”

优质零售物业市场

市中心子市场走势分化。其中，解放路商圈常住人口减少，租金下滑幅度较大，招商运营难度较大，缺乏持续吸引客流的品牌和业态，运营商亟需寻求改变；南门商圈在市中心子市场范围内表现较好，客流量大，运营团队专业度较高，本季度空置率小幅度下降，租金保持平稳上升状态。城东、城南、城北、城西等子市场保持平稳发展，但由于部分商场对业态进行调改，季内空置率环比上升0.4个百分点，首层平均租金较上季度无明显变化。季内，钟楼世纪金花和城北赛高街区暂时停业，进行调改升级，导致本季净吸纳量呈现负数。

季内，运营商对商场首层品牌进行大面积调改升级，生活类业态比重增加。此类业态聚客能力强，消费者滞留时间长，既可减轻招商压力，也可实现商圈多元化赋能。其中，集合店是运营商的首选，如万象城引入Sephora高端美妆进行品牌升级，沣东吾悦广场引入wow colour美妆集合店增加年轻受众群体，凯德广场引入KKV日化集合店这类更受年轻群体青睐品牌等。集合店的引入有助于提高项目整体营业额，为区域商圈发展带来更多可能性。

线上线下产品联动打造线下零售体验店。传统的线上电商逐步引入线下消费体验店，如三只松鼠零售店，从以前的纯线上购买，增加了线下实体体验店。另外，如TopToy和Pop Mart此类玩具集合店在本季也持续扩张，这类高坪效产品的入驻既增强了消费者的观感体验，也提高了消费者对产品零售的购买力，有效地提升了商场的营业额。

仲量联行华西区交易及商业地产部负责人邓耀华：“随着年轻消费者消费习惯的改变，各大商场运营也在随之做出改变，近几年的潮流集合店和美妆集合店就是为迎合年轻消费者消费需求所衍生的新产品。同时，零售品牌也会更加注重体验式消费，因此电子竞技、文创、科技娱乐业态在本季也有所扩张，预计还将在下几个季度迎来一个较大增长幅度。”

物流地产市场

2021年上半年，新增供应趋于平稳，且新项目均以较高的预租率投入市场。西安高标库市场可租赁面积持续下降，带动全市整体空置率进一步降至7.7%，租金企稳回升。

上半年，电商、快递快运、大宗商品贸易、仓储服务企业需求表现活跃。2021年1-5月，西安限额以上消费品零售额中，线上销售占比近26%，同比增速达28.2%。活跃的线上消费带动电商及其配套的快递快运服务，仓储分拨服务企业（云仓）快速扩张，成为上半年最主要的仓储需求客户。期内，以京东为代表的大型电商扩张势头强劲。此外，由于云仓服务商可以帮助缺乏仓储配送自营能力的中小电商企业完成高效的商品履约，因而愈发受到青睐，仓储需求随之增长。与此同时，在市区规范违章建筑的影响下，违建交易市场、非标仓储物业面临整改或拆迁，受此影响，原大宗商品贸易商（如钢材、建材）类租户仓储升级需求持续发酵。

随着高标库供应量逐年回落，未来西安高标库市场或将面临供需失衡的局面。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“对于业主，市场可租赁面积有限，较低的租赁竞争是未来租金上涨以及仓储资产升值的重要保障。同时有投资需求的地产开发商、机构投资人也可以把握当下窗口期，提前锁定可售土地以及建成项目。”