以可操作房地产数据驱动的1.2亿美元组合转型

一家全球金融服务商为了增加可供再投资的流动资金，计划在全公司范围内更新其资产组合战略。虽说减少办公空间通常被视为传统的降本措施之一，但公司认为其房地产还蕴藏着不容忽视的潜力。

若要大幅降低年度运营费用及长期持续性的房产总成本，管理层首先需要判断应保留、释放或缩减哪些物业。目标是在为未来成功调整资产组合结构的同时，实现尽可能多的利润节约。

疫情逐步结束，公司正处在变革的十字路口。组织已决定转向混合办公模式。但随着全球逐渐恢复常态，新的工作模式对其办公和零售空间究竟意味着什么，仍未明朗。

如果这家领先的金融企业削减过多空间，未来业务增长时可能会措手不及。但若削减不够，沉重的运营负担又会削弱其与竞争银行及投资公司的竞争力。

随着房地产与其吸引和留住顶尖人才的目标日益紧密地结合，这家公司发现，在真正实现混合办公模式并统一前进方向方面变得越来越困难。大量利益相关方和服务线在同时推动多个业务目标——而关于他们现在及未来资产组合规模的问题贯穿了每一次讨论。

这家行业领先的金融服务公司面临诸多问题：

• 我们在哪些方面可以提升房地产资产组合的财务表现？

• 如何优化新空间和现有空间的使用？

• 在哪些地方我们花费过多？

• 在哪里搬迁办公室或网点，或新开设地点最合适？

• 我们如何吸引和保留人才？

仲量联行深知客户需要更加清晰的方向。制定坚实资产组合优化策略的关键，在于明确一个几乎所有企业都在努力厘清的问题：到底有多少员工回到办公室了，以及何时回归。这些出勤数据需要与全球多元化房地产组合中的大量空间、占用、租赁和交易数据进行比对核查。

从众多来源采集并整理信息，以便全面了解公司资产组合，是一项极具挑战性的任务——但仲量联行正具备这样的执行能力。

仲量联行多支团队协同合作，与公司高层共同制定了全面的项目。凭借长期以来在交易、项目管理和设施管理方面的合作关系，仲量联行不仅对该公司房地产资产有着深刻的了解，同时还能直接获取启动项目所需的众多关键数据资源，为资产组合提供清晰视角。

“我们充分利用手头上的每一类数据，” 仲量联行金融服务业务分析咨询部门、Work Dynamics的负责人Charles Fegely说道。“我们所需的大部分数据其实都已在跟踪，但之前却未被充分利用。”

在数字化和AI时代，快速获取准确且整合的数据，已成为任何希望持续成功企业的经营必需。但数据获取只是第一步。

仲量联行采取咨询式方法，帮助客户将数据收集和财务分析周期从数周缩短至数分钟，从而让各业务单元能够实时进行战略规划。

仲量联行团队首先对比了客户部分办公场所的返岗数据和员工通过人力资源调查提交的工作方式偏好，这提供了各特定地区及业务单元员工到岗的真实情况。更重要的是，这也为更高层次的分析奠定了基础，从而支持了对未来资产组合空间需求的重要决策。

“该组织关注的是每天的平均到岗率以及高峰到岗率，”仲量联行高级业务分析顾问Diego Rodriguez表示，他为客户定制仪表板编写了程序。“但最直观的指标并不总是最有价值的。”

例如：公司一处美国办公楼的内部数据显示高峰到岗率为65%。如果直接采用这一数据，意味着现有空间需要重新配置以容纳这一最高潜在员工数。仲量联行说服客户考虑使用不同的统计指标。

对全年到岗与空间利用数据的深入分析发现，该办公场所仅有极少数时间达到高峰。仲量联行团队引入了另一变量，并发现有90%的时间，高点到岗率为36%。这种高级分析正是通过整合并转化数据以挖掘物业、业务单元或资产组合级别的洞察。

“那一刻恍然大悟，”Rodriguez表示。“如果是没有地产专业知识的其他咨询公司，可能仅跟踪最高容纳量，忽略其他因素，从而给出根本存在偏差的建议。”

最终，公司将该地点的空间调整至切合实际需求，并预留应急方案，便于在全员会议期间将公共区域临时用作办公空间。

“通过更为科学严谨的流程，并在信息中寻找规律，我们能够在利用地产市场机遇的同时，为未来空间需求做出更有根据的预测。”仲量联行业务分析咨询主管Charles Fegely表示，金融服务与Work Dynamics 部门。

以数据为核心的方式极大提升了该金融行业领军企业现有空间的资产效能。

在三年时间里，仲量联行为这家公司的全球房地产提供了300多项具体建议，带来1.2亿美元年节约和逾200万平方英尺的空间缩减。

到目前为止，仲量联行已管理公司10亿美元搬迁费用中的约4亿美元，涉及楼宇退役、租赁重组及回购等事项。

仲量联行不仅帮助客户以更高的速度和效率识别出更多、更优的降本机会，还将分散的数据集结合统计分析，对多个核心市场的传统写字楼租赁和不同弹性空间机会进行了横向对比。

这家金融领袖的资产组合优化努力还为其提供了必要的资本，从一座陈旧的50万平方英尺总部大楼迁入一栋全新、优质且规模约为原一半的标志性建筑，将其商业与混合办公战略顺利落地。

在经历了前所未有的工作场所变革及持续的经济不确定性后，公司对其中长期资产组合战略应对未来充满信心，无论未来如何演变。

“严谨的数据方法助力我们提升了整体财务表现，”该金融企业CRE负责人表示，“同时也为我们提供了更高的视角，能够提前洞悉业务潜在风险，规划未来资产组合方向。

“仲量联行团队共同打造的解决方案，确实在CRE领域处于行业前沿。”

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