拓宽盈利渠道，让社区得以“自力更生”

老旧社区更新改造既是民生工程也是发展工程，不仅要“面子”，更要“里子”，让老百姓真正“居有所安，居有所乐”。近日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧社区改造工作，大力提升城镇老旧小区功能，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。这不仅把社区微更新视为中国城市发展的重要战略事项被积极推进，也为老旧社区更新改造按下了“加速键”。

然而，老旧社区在更新改造过程中也存在着许多难点。由于目前大部分社区盈利模式过于单一，缺乏其他行之有效的盈利渠道，无法筹措资金推动社区的良性运营及改造，便造成了社区改造中的主要矛盾之一——盈利模式单一与持续运营的矛盾。与政府补贴为主的基础设施改造相比，社区公共服务产品的提供和收费，可以为参与社区改造的企业带来更大的盈利空间。但我国目前社区的盈利模式通常以收取物业管理费为主，如何进一步挖掘社区商业与文化价值，使社区得以“自力更生”，成为目前我国社区持续运营的主要困难点。

看难点，找亮点 —— 国内改造案例借鉴

在收取物业管理费的基础上，社区可以考虑引入更多的合作方，通过拓展盈利渠道，来支持社区改造的持续运营。在北京劲松社区和广州仑头村社区中就通过引入多个合作方以及复合型的盈利模式来进行社区改造，值得我们借鉴。

在北京劲松社区改造中，引入了专注于资产管理的愿景集团共同参与社区微改造。愿景集团将1600平方米左右的闲置公房改造成便民的商业设施。具体措施如：将200平方米的废弃车棚改造为“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑等生活服务，同时引入多家老字号连锁食品店。整个改造过程不仅充分利用了社区闲置空间，也通过新增商业服务带来了新的收入。自2020年起，愿景集团计划以多层0.43元/平方米/月和高层1.42元/平方米/月的标准收取后续物业管理费，并通过每月150元的停车费和电梯维护费等渠道收回投资成本。据测算，社区改造约十年后可实现投资回报平衡及可持续运营。

在广州仑头村社区改造中，社区改造规化从原先的“村民—租客、村集体—企业”单向运营模式转变为“企业建设运营、村集体所有、村民分红”的可持续运营模式；从原先通过租客租金、社区商业、集体厂房仓库出租分红为主要盈利来源转变为通过村集体成立股份制有限公司与地产公司合作，由地产公司建设运营，将利润分红给村集体，再由村集体根据物业面积分红给村民。其利润来源由单纯的自建房、厂房租金变为公寓租金、办公租金、商铺租金和社区服务费等多种复合模式盈利，大幅度提高了社区收益。

仲量联行在近期发布的城市更新白皮书《聚焦社区更新，唤醒城市活力》中也指出，社区在收取物业管理费的传统盈利模式基础上，可借鉴的盈利渠道还包括后续物业管理、便民设施付费；改造现有公共空间，引入商业服务、办公、人才公寓、展览展示等空间，收取租金；引入智慧社区，运用科技手段提供线上增值服务，收取服务费等。