大湾区战略催生华南仓储物流市场发展新格局

从区域建设发展的角度来看，华南地区已经跃升全国重点物流市场之一。无论是区域内非保税市场存量、货物运输量、公路建设等硬性指标，还是区域内主要贸易港口的开放程度、通关便利程度等软性因素，华南都已名列全国主要物流市场的前茅。2019年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，更推动了大湾区各城市交通基建的有机融合和物流市场的有序分工。

从华南城市群发展格局来看，各城市的物流市场战略布局也呈以下趋势：

一、广州、东莞、深圳三足鼎立

广州作为华南零售和配送中心，是整个区域的综合性物流枢纽；

东莞市场发展势头迅猛，已跻身为华南最重要的物流市场之一，和广州、深圳市场具有同等重要地位。同时，由于广州核心区域道路、仓储设施较为老旧，新增优质仓库稀缺，而深圳物流市场体量较小，工业用地规划倾向高端制造业和科创企业，因此就整个华南地区而言，物流需求普遍首选东莞，使其成为唯一一个同时服务并补强两个中心城市的物流市场，其战略地位优势显著，可塑性较高。

二、科技研发带动制造业物流需求在2019年急速发展

深圳非保税仓储市场虽然小，但作为大湾区科技研发中心，它的科技研发成果将带动上下游制造业的发展与集聚，同时带动仓储物流需求，辐射周边的二、三线城市。

佛山作为大湾区西岸的制造业中心，承接本地以及周边制造厂商的仓储需求和来自广州的物流外溢需求，2019年录得需求大幅上升。

交通路网日益完善，配送速度加快，物流市场布局不断往二三线城市拓宽

2019年华南各城市之间的交通路网不断完善，全省新增高速公路493公里。截至2019年底，全省高速公路总里程达9,495公里，连续6年居中国第一。新建成的高速公路包括从莞高速惠州段、花莞高速太成至金盆立交段，新增连接东西两岸的有南沙大桥，港珠澳大桥等，各城市之间路网日益密集，粤港澳大湾区交通通达性进一步提升。受惠于此，城市间的物流配送效率有所提升，开发商和用户也将目光投向广佛深莞周边的三线城市，如江门、惠州等，因其较低的租金和较为充裕的土地资源，为未来仓储物流市场布局。

各重点物流市场速览

• 2019年需求整体平稳，个人护理类零售商非保税物流需求增长显著。电商和第三方物流企业在广州布局自建仓库，电商扩张速度有所放缓。
• 传统物流核心区黄埔区的地理位置优越，配套设施成熟，但道路、仓库较为老旧，新增优质仓库稀缺，部分租户转向东莞沿江高标仓库。
• 北部新落成高标仓库因交通通达性欠佳，部分租客外溢至佛山区域。预计花莞高速、广佛肇高速二期等路段将于2020年通车，届时将改善花都区、白云区的交通通达性，提升非核心区域仓库的吸纳表现。

深圳

• 深圳物流市场需求旺盛，全年基本处于满租状态，高标仓库供不应求，租金大幅上升。来自电商、零售商及第三方的物流需求活跃。
• 作为大湾区科技和研发中心，随着企业发展和科研成果转化，深圳的制造业将进一步升级，产生更多来自生产制造环节的高标仓储需求，而由于地方政府的工改政策和土地资源稀缺，未来预计深圳的仓储需求向东莞、惠州进一步转移。

东莞

• 东莞的区位优势明显，服务广州和深圳双中心，并拥有成熟的公路网络，可满足企业兼顾多个市场的布局要求，持续受到各行业租户青睐。
• 2019年全年东莞物流市场需求强劲。来自第三方物流、电商、电子产品制造业、生鲜配送的需求稳步上升，制造业仓储需求保持旺盛。预期该蓬勃发展趋势在2020年将持续。
• 从莞高速三期和花莞高速将进一步提升东莞与周边城市的物流运输效率，东莞将进一步承接更多来自广深的需求外溢和产业转移。

佛山

• 2019年佛山物流市场需求大幅上升，来自第三方物流、制造商、零售商和电商的需求驱动租赁成交，全市空置率相比2018年显著下降。
  
• 佛山拥有深厚的制造业基础，2019年佛山地区生产总值突破万亿，规模以上工业增加值增速7%。佛山以及大湾区西部制造业的发展带动仓储需求，制造商多选择佛山作为原料及终端产品的仓储地与配送起点。
•  佛山西部的三水、高明区租金水平较低，承接了许多来自广州的外溢需求。未来随着广佛同城化进一步发展，佛山预计将继续承接广州的需求外溢。

受本次疫情影响，华南区物流地产市场高标仓库短期内需求有所增长；头部电商全产业链整合加速。

•  高标仓库市场需求短期内将有所上升。疫情持续期间，线上消费增长迅猛，预计来自电商的物流需求短期内会有所增加，但从长期来看，制造业和第三方物流企业仍将与电商共同作为华南物流需求的驱动力。疫情的影响带来物流成本的上升，将影响一部分企业的现金流及承租能力。预计未来一年内物流市场租金上涨幅度受限，但利用率较高的高标仓库租金仍将保持稳定。
• 突发性社会危机下，生鲜电商的需求爆发促使电商进一步完善线上线下全链条并加速物流行业整合。电商企业不仅通过打通线上和线下渠道进行全链条整合，更进一步在冷链细分市场加快打通产业链末端。电商巨头通过不断拓展自身业务、完善物业组合、打通产业链链条等举措来优化全产业链。由于电商业务线全覆盖的形成，头部企业的竞争优势在疫情期间得到凸显。
•  疫情期间，迅猛增长的生鲜配送需求对冷链物流的储存和转运能力提出挑战。由于冷库的建造标准较高、成本居高不下，未来物流市场或出现更多电商和冷链巨头间的强强联手。
• 全自动无人仓库与提升仓库智能设备、提高周转效率将成为仓储物业未来新趋势。物流市场参与者进一步意识到周转效率的重要性，将投入更多资源在无人化存储、分拣与包装。值得一提的是，全自动无人仓库的出现可能成为业界新亮点，将帮助仓库提高效率和利用率。在物流用地紧缺的未来，有机会成为华南区高标仓库的一大发展方向，同时也将创造更多相关投资机会。

备注：物流市场是指非保税高标仓库市场