甲级办公楼
2023年办公楼市场需求蓄势复苏
- 2022年，疫情环境下上海甲级办公楼全年净吸纳量录得52.4万平方米。
- 展望2023年,办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。
- 传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。
- 外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放的政策持续落地，为外资金融公司展现更多机会。专业服务行业与金融相辅相成，需求也将保持增长。
- 新兴产业如新能源汽车产业链、生命科学等在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。
总部经济叠加对外开放深化将助力办公需求量质齐升
- 受益于上海总部经济和持续的对外开放政策，总部型办公需求将持续。
- 上海是“双循环”战略的中心节点，长三角大都市区的核心城市，吸引了众多内外资总部型企业进驻设立办公室。
- 高水平对外开放的持续推进下，更多高端制造业、生物医药等领域的外资企业正陆续进驻中国。
- 2022年在上海设立跨国公司地区总部和研发中心的企业数量增长幅度和往年持平。
- 展望2023年，总部型企业尤其是高端制造业等重点领域的总部设立或者整合拆分办公室等扩张需求有望继续增长。
- 自用型买家收购办公楼物业以设立总部，仍将是办公楼投资市场的主力买家之一。
战略性新兴行业点燃办公需求新引擎
- 在政策利好、市场驱动及产业自身创新发展的带动下，战略性新兴产业作为上海办公楼市场的新动能将进一步释放租赁需求。
- 在“智能化”“低碳化”的策略推进下，新能源汽车产业链上的各个环节，包括自动驾驶、雷达等均展现扩张需求。
- 生命科学企业仍在持续布局甲级办公楼市场。
- 随着与传统产业进一步深度融合以及技术应用场景的拓宽，科技互联网企业的发展转型将支撑科技企业在上海甲级办公楼内的租赁占比。
- 其他行业如5G通信、芯片制造等深科技企业也将继续贡献租赁需求。
零售物业
打造生活方式目的地成为购物中心发展新亮点
- 购物中心正从传统的物理消费场所转型为社交场所及生活方式目的地。
- 从贩卖商品转向贩卖生活方式，零售地产将不断探索商业空间与自然、生活、历史、文化、艺术相融合的多种可能性。
- 在满足消费者的购物需求的同时，零售地产正通过营造社交、娱乐、休闲、艺术的场景和氛围，将零售空间融入人们的日常生活，传达和引领一种全新的生活方式和理念。
产业园区
创新驱动动能转换，产业园区需求稳中有进
- 2022年，上海产业园区市场全年净吸纳量录得23.7万平方米。受疫情影响，部分租户决策周期延长，使核心产业园区整体净吸纳量较同期有所下降。然而，整体供需水平仍保持稳定。
- 展望2023年，延迟的租赁需求有望得以释放，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业将继续引领产业园区市场的需求复苏。创新推动下，复合型的技术密集型产业将呈现出更多新兴需求，成为园区市场内产业扩容的重要引擎。产业园区市场将持续助力经济复苏，释放产业转型升级的发展新动能。
物流仓储
物流地产与产业的融合趋势有望加速发展
- 制造业，尤其是其中战略新兴产业的加速发展将成为中国经济高质量发展的一个重要方向。高标库对于赋能供应链、提升其韧性与弹性的作用将愈加显著。
- 在长三角，我们观察到在部分新建或在建项目中，出现高标库与产业功能的有机融合。考虑到未来长三角主要城市的物流用地的长期稀缺性，及拿地过程中越来越多地出现对地块产业功能方面的政策要求，我们认为在一些拥有明确产业导向以及强有力政策支持的区域，该类型的融合模式有望继续加速发展。
新增供应将量质齐升，产品呈规模化、社区化及品质化趋势
- 经过六年多的发展，2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，预计2023年市场存量将达到18.9万套。
- 随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。
需求来源多元化趋势加速发展
- 2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。
- 预计利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。
“投融管退”闭环获新突破，大宗交易将更趋活跃
- 2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。
- 2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。
- 随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计在2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。
