一文读懂2023年上海房地产五大子市场风向
甲级办公楼
2023年办公楼市场需求蓄势复苏
- 2022年，疫情环境下上海甲级办公楼全年净吸纳量录得52.4万平方米。
- 展望2023年,办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。
- 传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。
- 外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放的政策持续落地，为外资金融公司展现更多机会。专业服务行业与金融相辅相成，需求也将保持增长。
- 新兴产业如新能源汽车产业链、生命科学等在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。
总部经济叠加对外开放深化将助力办公需求量质齐升
- 受益于上海总部经济和持续的对外开放政策，总部型办公需求将持续。
- 上海是“双循环”战略的中心节点，长三角大都市区的核心城市，吸引了众多内外资总部型企业进驻设立办公室。
- 高水平对外开放的持续推进下，更多高端制造业、生物医药等领域的外资企业正陆续进驻中国。
- 2022年在上海设立跨国公司地区总部和研发中心的企业数量增长幅度和往年持平。
- 展望2023年，总部型企业尤其是高端制造业等重点领域的总部设立或者整合拆分办公室等扩张需求有望继续增长。
- 自用型买家收购办公楼物业以设立总部，仍将是办公楼投资市场的主力买家之一。
战略性新兴行业点燃办公需求新引擎
- 在政策利好、市场驱动及产业自身创新发展的带动下，战略性新兴产业作为上海办公楼市场的新动能将进一步释放租赁需求。
- 在“智能化”“低碳化”的策略推进下，新能源汽车产业链上的各个环节，包括自动驾驶、雷达等均展现扩张需求。
- 生命科学企业仍在持续布局甲级办公楼市场。
- 随着与传统产业进一步深度融合以及技术应用场景的拓宽，科技互联网企业的发展转型将支撑科技企业在上海甲级办公楼内的租赁占比。
- 其他行业如5G通信、芯片制造等深科技企业也将继续贡献租赁需求。
零售物业
2023年多业态助推零售物业需求回暖
- 2022年上海零售市场遭受疫情挑战，零售品牌加速洗牌，整体租赁势头有所放缓。但在整体承压的大环境下，仍有部分业态和细分品类的表现可圈可点。
- 2022年全年租赁需求主要来自于时尚零售、餐饮行业和生活方式品牌。其中，奢侈品及国际设计师品牌、高端香水香氛、运动服饰及户外装备、新能源汽车展厅、数码设备及生活家居、大众化餐饮和黄金珠宝等细分品类表现突出。
- 展望2023年，随着疫情管控持续优化，短期内人们的出行和消费仍将谨慎，疫情对消费的影响将有所持续。但随着公众对疫情适应性增强，生产生活秩序有望逐渐恢复常态，预计2023年二季度将迎来消费复苏。
- 从品类来看，预计2023年零售物业市场需求推动力将主要来自运动服饰及户外装备、大众化餐饮、新能源汽车、高端香水香氛、奢侈品、宠物业态等等。
打造生活方式目的地成为购物中心发展新亮点
- 购物中心正从传统的物理消费场所转型为社交场所及生活方式目的地。
- 从贩卖商品转向贩卖生活方式，零售地产将不断探索商业空间与自然、生活、历史、文化、艺术相融合的多种可能性。
- 在满足消费者的购物需求的同时，零售地产正通过营造社交、娱乐、休闲、艺术的场景和氛围，将零售空间融入人们的日常生活，传达和引领一种全新的生活方式和理念。
健康、低碳的可持续发展道路贯穿零售商业地产开发与运营全链条
- 随着环保、低碳、健康、安全的消费理念越来越受到推崇，更多新项目将以绿色、健康、低碳作为项目定位中重要的元素，贯穿整个项目开发、招商及运营环节。
- 在设计和建造中，业主更加注重绿色建筑楼宇可持续认证，更多的新增项目申请LEED认证或绿色三星认证。
- 在招商过程中，业主或运营商越来越注重挖掘与环保理念相契合的品牌，并和品牌共同打造健康、绿色、低碳、环保的消费场景。
- 在后期运营中，项目运营方也将这种可持续发展的理念继续融入商场的主题活动中，来强化自身项目的绿色、健康、低碳的特质和定位，给消费者带来绿色、安全、健康的购物体验。
产业园区
创新驱动动能转换，产业园区需求稳中有进
- 2022年，上海产业园区市场全年净吸纳量录得23.7万平方米。受疫情影响，部分租户决策周期延长，使核心产业园区整体净吸纳量较同期有所下降。然而，整体供需水平仍保持稳定。
- 展望2023年，延迟的租赁需求有望得以释放，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业将继续引领产业园区市场的需求复苏。创新推动下，复合型的技术密集型产业将呈现出更多新兴需求，成为园区市场内产业扩容的重要引擎。产业园区市场将持续助力经济复苏，释放产业转型升级的发展新动能。
生命科学保持增长，细分板块布局加速
- 2022年生命科学企业在核心型产业园区内的租赁需求仍保持强劲。生命科学行业的租赁需求占比达到29%。
- 张江核心区可租赁面积有限，但其丰厚的产业基础及人才聚集度，仍吸引了众多生命科学企业纷至沓来。
- 随着产业各赛道更为精细化的发展，上海“1+5+X”生命科学产业园区布局逐渐呈现，更多企业开始着眼细分领域定位明确的生命科学新兴板块，康桥、浦江等区域均获得大量问询。
- 长期而言，生命科学行业发展仍呈现扩张态势，产业园区内尤其是实验室需求或临床阶段的研发性物业需求仍将持续增长。
创新推进跨行业合作，复合型产业扩容园区产业生态布局
- 新旧动能转换的背景下，企业通过创新向研发密集型转型，跨行业间的合作逐渐成为创新突破的重要发力点。
- 产业园区为企业间的交流合作提供场景空间，这些未来导向型的复合产业将进一步为产业园区带来需求增长的新机遇。
- 以新能源汽车为例，智能化的发展趋势，使更多芯片和互联网平台公司与汽车产业在智能驾驶和大数据网联车领域深度融合。
- 人工智能与生命科学的结合已逐渐形成新的产业赛道，深度学习算法在靶点发现、模拟筛选上日益普及。
- 复合型的产业随技术进步逐渐呈现出对园区办公的新增需求，链接起园区内各产业，丰富园区产业生态布局。
物流仓储
新增供应保持高位，各城市间量级有所差异
- 由于2022年部分单体体量较大的项目交付延期至2023年，预计2023年大上海地区新增供应将创新高。
- 不同城市面临的新增供应压力有所差异。其中上海、苏州、太仓在2023年均将迎来供应潮。嘉兴在过去的两年供应潮后，供应端压力将在2023年得到相应减轻。昆山市场供应量保持稳定而无锡供应依然紧张。
市场及政策将“双轮”驱动物流地产的低碳化发展
- 仓储作为物流中的重要节点，在可持续发展中有巨大潜力。
- 一方面，开发商、业主因其自身的可持续发展目标，正积极寻求机会。在长三角地区，LEED认证仓储项目数量自2019年来稳步上升，截至2022年10月，已有近70个仓储项目已获认证。同时，租户、投资者在碳中和背景下，也将愈发重视仓储中的ESG应用。
- 另一方面，“双碳“背景下，国家政策导向也成为了另一股推动物流仓储绿色转型的动力。根据《上海市绿色建筑“十四五”规划》，2022 年起新建政府机关、学校、工业厂房等建筑屋顶安装光伏的面积比例不得低于50%。开发商及拥有物流网络的电商均在积极布局分布式光伏在仓储中的应用，与相关企业开展战略合作。
物流地产与产业的融合趋势有望加速发展
- 制造业，尤其是其中战略新兴产业的加速发展将成为中国经济高质量发展的一个重要方向。高标库对于赋能供应链、提升其韧性与弹性的作用将愈加显著。
- 在长三角，我们观察到在部分新建或在建项目中，出现高标库与产业功能的有机融合。考虑到未来长三角主要城市的物流用地的长期稀缺性，及拿地过程中越来越多地出现对地块产业功能方面的政策要求，我们认为在一些拥有明确产业导向以及强有力政策支持的区域，该类型的融合模式有望继续加速发展。
长租公寓
新增供应将量质齐升，产品呈规模化、社区化及品质化趋势
- 经过六年多的发展，2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，预计2023年市场存量将达到18.9万套。
- 随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。
需求来源多元化趋势加速发展
- 2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。
- 预计利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。
“投融管退”闭环获新突破，大宗交易将更趋活跃
- 2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。
- 2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。
- 随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计在2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。
