观点

带你看中国I 2019年一季度物流地产概览

一季度中国物流地产供应紧缩,冷链物流催生新机遇

五月 02, 2019

一线城市需求保持平稳,二线城市需求表现分化

2019年第一季度中国高标准仓储市场净吸纳量保持平稳。其中,一线城市需求旺盛,特别是北京受通州物流基地新项目满租的带动,净吸纳量创历史新高至28万平方米。而上海、广州和深圳受空置面积有限导致吸纳量小幅下降,但是市场问询度依然居高不下。二线城市的吸纳量表现分化。已经超过一年无新增供应的廊坊这季度新项目一入市即满租,导致吸纳量上升。其他区域的需求保持平稳。

从行业角度来看,尽管在部分区域受到落税要求的影响,第三方物流租赁需求继续领跑,而制造业需求上升:

  • 第三方物流企业持续扩租,特别是全国性的大型企业;
  • 汽车制造企业加大在武汉、天津和上海等城市的布局;
  • 电商在华东扩租速度明显放缓,在华北较为活跃;
  • 冷链物流供应商成为新兴需求增长点。

值得一提的是,第一季度京东宣布与GIC合作成立京东物流地产核心基金。该基金未来管理的资产规模预计约为109亿元人民币,将用于从京东收购部分物流仓储设施,而京东将继续租用这些设施。电商巨头发展自建库虽然在一定程度上降低企业仓储物流成本,提高内部效率,但是“重资产”属性对企业资金和技术实力要求较高。另外,京东、菜鸟等非传统物流地产开发商能够顺利拿到优势土地资源自建仓库,从一个侧面也反映了政府在土地出让时,对于企业的税收和品牌效应的全方位考量。


成熟市场租金积极增长

2019年第一季度的全国总供应量为95万平方米,环比下降18%。新增供应主要集中在西南( 48%)和华北地区(46%),而华东和华南地区供应较上季度锐减。

租金方面,一线城市由于需求旺盛,大部分城市如深圳和北京等的租金增长保持高位。华东卫星城如嘉兴和太仓等由于供应有限,且从上海外溢的租赁需求强劲,导致租金增长也较为可观。空置率方面,本季度空置面积主要集中在部分二线城市,这些城市的供应高峰使招商感到一定压力。资本市场方面,大宗交易与股权投资相辅相成,外资投资者热情回升,而内资投资者风格日趋稳健。成熟市场优质物业的投资回报率本季度基本持平。



冷链物流方兴未艾

中国消费规模的扩大和消费的持续升级,催生了对冷链流通商品的需求。冷链仓储设施应运而生。受到冷链第三方物流以及国内外大型医药生产企业等的租赁需求,加上政策的扶持,冷流仓储物流在中国有巨大的增长潜力,预计未来五年每年都保持20%以上的增长速度。尽管如此,冷链仓储物流企业依然面临门槛高、投入大、盈利难、行业集中度较低、竞争激烈等各种问题。本季度,全国首单,由光明地产申请发行的冷链仓储物流类CMBS资产证券化产品成功获准发行,对盘活冷链物流存量资产有开拓性意义。而在一些常规仓库供应量较大的市场如成都,由于优质冷链项目极其缺乏,少量常规高标仓库被改造成冷链仓库来迎合市场需求。京东也宣布将进一步打造全国性的冷链流通基础网络。冷链仓储物流地产将会受到越来越多的投资人和开发商的关注。

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