新能源汽车产业供应链整零关系重塑，产业物业投资时机已来？

7月，中国第2000万辆新能源汽车在广州下线。央视新闻发表评论称，中国新能源汽车达成第一个1000万辆，用了15年；完成第二个1000万辆，仅用了17个月——意味着中国新能源汽车在产业化、市场化得基础上， 迈入规模化、全球化的高质量发展新阶段。

目前，新能源汽车在中国市场渗透率已经超过30%，正在逐步成为汽车消费的核心商品。然而，消费市场也面临多重挑战：一方面，大众消费者收入增长预期减弱，购置汽车更趋理性；另一方面补贴政策驱动消费在大中型城市的边际效应递减，新能源汽车消费全面转向市场化驱动。因此，政府与车企正将未来的增量需求押注于对车价和新能源汽车推广更为敏感的下沉市场和海外市场。相较于早期愿意为汽车电动科技、智能化技术买单的先驱消费者，新时期新能源汽车价格及使用体验正成为消费者购车的核心驱动力。

面对需求端和供应端的快速变化，燃油车时代垂直的供应链体系正逐步解体，创新合作模式不断涌现。

仲量联行华西区研究部董事张潇嘉：长安汽车和宁德时代共同出资设立电池合资公司；华为推出与OEM的三种全新合作模式，不仅提供众多汽车软硬件产品，深度参与产品定义，同时还为车企搭建零售及营销渠道。产业链上各方角色逐渐从单一走向复合，OEM与零部件商的合作也正在由垂直转向共生。

仲量联行重磅发布《中国新能源汽车供应链前瞻报告：解构新时代整零关系》，报告梳理了十多年来中国新能源汽车产业的发展脉络、技术路线、消费者需求特征，展望OEM产品趋势，并由此推演各零部件企业未来生产布局和物业选择特征；以期助力各市场主体探寻差异化产品路径，挖掘行业供应链长期投资机遇。

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产品迭代驱动整零关系重塑

仲量联行研究发现，新能源汽车OEM为提高资金使用效率和市场竞争力的四大产品新趋势：

在此背景下，汽车行业整零企业供应链关系也正在由“垂直”转向“共生”——

燃油车时代：

整零间已形成精细化的分工协作、垂直化供应链体系。由于零部件通用属性强，工艺成熟，产品迭代周期长，因此整车研发和生产时间较为充裕。大量零部件企业可以通过较低的物流运输成本进行远距离供货。

新能源汽车全面进入市场化发展阶段：

整零关系快速从“黑盒”向“白盒”模式倾斜，由于该阶段大量新能源汽车产品尚处于创新摸索期，市场上可供选择的零部件产品有限，而寻求大型企业定制开发的成本过高，自研软硬件成为中国造车新势力普遍选择。

新能源汽车进入大众消费阶段：

灰盒Tier 0.5模式以及整零环绕“共生”模式短期更具发展前景，灰盒模式下，零部件制造商深度参与产品研发设计，同时新车研发和生产时间将被大幅压缩，传统垂直的零部件供应链体系无法应对。供应链本土化有助于OEM降本增效，围绕大型OEM布局的中小零部件企业数量将呈增长趋势。

仲量联行预测，当汽车消费进入新能源主导阶段，各项技术在优胜劣汰的市场选择中趋于成熟，分散的技术路线逐渐合流并普及后，新能源汽车的通用件比例亦将同步大幅增加。因此，在远期发展视角下，新能源汽配件将大概率回归传统较为垂直的供应链结构。

城市弯道超车：共生供应链体系孕育更多区域性生产布局机遇

中国新能源汽车产量分布正持续向非汽车制造重镇和内陆城市渗透，在环绕共生的供应链体系下，零部件制造商迎来更多区域性生产布局机遇：

1. 以上海、广州、武汉、重庆为代表的中国传统汽车生产基地在扩充新能源汽车新势力的同时，传统燃油车OEM积极拓展新能源子品牌，未来将在新能源汽车赛道延续其全国产能优势。
2. 合肥、常州、西安等新兴城市提早布局新能源汽车产业，跻身高增长市场。由于过去在燃油车时代积累的汽车工业基础对新能源汽车制造的重要性下降，加之各地政府招商引资均瞄准新能源汽车这一主赛道，中国各城市间的新能源汽车产业发展正时刻上演洗牌与弯道超车的戏码。
   

多元产能布局激活产业物业投资需求

内陆及非传统汽车制造核心区新能源汽车产量的提升，将使得以湖北、安徽、重庆、陕西为代表的新能源汽车新兴制造基地零部件本地配套率进一步提升，并在短期激活更多轻资产物业投资需求。

仲量联行报告显示，以内陆省市平均产业物业投资成本测算，租赁产业物业的累计成本通常在前十年普遍小于购置和自建产业物业；而从第二个十年开始，企业的租金及物业管理的累计支出一般将超过自建产业物业和购置产业物业。如果同时考虑各类型物业的最早投入使用时间，购置和租赁产业物业将是最快将不动产投资转换为产值的选择。

仲量联行中国区产业与物流地产总监尹鸿：“考虑到新能源汽车消费目前的发展阶段和各OEM销量和市场份额的不确定性、各零部件降本增效诉求，以及各地政府对工业用地出让的谨慎性，我们预计未来将有更多工业土地采用弹性年期的出让方式，汽车整零制造商在配套物业上的长期租赁、租购结合、先租后购的多元化投资格局正在形成。”

仲量联行作为业内少有且具备将房地产与供应链咨询有机结合的专业服务提供商，我们致力于为新能源汽车产业链上企业及投资者提供全面定制化、端到端的房地产解决方案，包括前期市场调研、供应链设计和咨询、选址咨询与交易、投资咨询与交易、物业建造和项目管理、物业和设施管理等全流程服务。我们的专家团队与各地政府、产业园区保持密切合作，拥有丰富的产业招引、项目落地等实践经验与成功案例。