境外IDC REITs投资表现与资产增值因素分析

随着相关政策的陆续推出，中国基建类公募REITs正逐步走上舞台。作为中国公募REITs七大基建行业（新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发）中的重要组成部分，数据中心（IDC）REITs基于其独有的行业特性，有望成为新兴投资增长点。为此，仲量联行评估咨询服务部将以数据中心REITs为主题，分别从投资人、原始权益人、公募基金三种角色的立场和维度，对IDC REITs的特性和发行中的注意事项进行深入阐述。

本文作为该系列的第一篇，将首先根据现有的境外产品，分析IDC REITs的投资优势，第二部分则在此基础上，分析IDC REITs估值增长的驱动因素，挖掘这类权益性REITs产品的市值增长潜力。

1. IDC REITs对比其他权益类投资产品

目前，全球市场共有六大纯IDC REITs，分别为美国的Equinix、Digital Realty（DLR）、CyrusOne、CoreSite、QTS Realty DC（QTS），以及新加坡的Keppel DC。

在投资决策过程中，投资人需要权衡两个重要因素 - 投资回报及风险 - 以将有限的资金在不同资产之间进行分配。下文将分别对比IDC REITs与股票市场大盘、科技股、以及传统REITs的投资收益和收益率波动性，综合分析IDC REITs的特殊优势。

IDC REITs vs 股票市场大盘：得天独厚的高收益性和抗风险性

2015年至2019年，美国与新加坡IDC REITs的年化增值回报率（备注1）平均值为17.7%。同期，标普500、道琼斯综合、罗素2000、新加坡海峡指数的回报率平均值仅为5.8%。2020年至今，受到新冠疫情影响，股市大盘回报水平大幅下跌。而由于民众对于数据流量的需求激增，IDC REITs的回报率不降反升，拉大了与股市大盘之间的回报差距（29.4% vs 负5.0%）。由此可见，IDC REITs在正常经济周期与特殊情境下，投资回报一般均高于市场水平。

2020年，受新冠疫情影响，全球经济衰退，多个国家通过“降息”对冲疫情所带来的负面影响，美联储更是推出了零利率政策。事实上，如果市场长期处于经济增长疲软状态，为了刺激经济回暖，有些国家甚至会采取负利率政策。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心至今已发布的15则公告中，贷款市场报价利率已经历4次下调。市场猜测，中国在未来10年甚至更远的将来，也有可能采取零利率或负利率政策。随着利率下行，IDC REITs更可能成为投资者所青睐的收入型投资产品，并获得更高的收益。

外部因素：数据流量需求的增长

作为互联网、云计算、电信等行业的底层支柱，市场对数据中心的需求很自然地会与数据流量的需求挂钩。而中国未来数据流量的需求又受到传统互联网行业与5G、新基建等设施建设发展趋势的影响。

在4G大数据时代，数据上云成为我国各行业数字化转型的必经之路。国务院发展研究中心资料显示，2019年我国电信业务达到1.74万亿元，同比增长18.5%。预计在2023年，政府和企业的上云率将超过60%，上云深度也将有较大幅度的提升。

随着5G时代的到来，企业的数字化转型在云计算的基础上逐步向智能化转变，5G技术也将助推互联网数字技术走向大规模的产业应用。因此，未来数字化服务的增量市场将主要来自于企业数字化转型的服务需求，企业将更加关注于把5G技术注入到核心业务的运营中，如：智慧研发、智慧制造、智慧物流与供应链、智慧制造等。根据国金证券研究报告，“2020年物联网设备产生的数据量达33ZB。2025年，物联网设备预计将产生175ZB的数据量”（国金证券，《2020 云计算产业链全景扫描——扶云直上》）。

市场对信息流量的需求将会不断扩张、企业对数字信息存储与处理的要求也将逐步提高，都会在很大程度上推动中国IDC REITs的发展，为IDC REITs估值增长提供推动力。

内增因素:资产循环

中国公募REITs 交易结构更偏向于新加坡、香港的契约型REITs，即原始权益人将资产剥离并转移给公募基金管理人持有并进行管理。需要注意的是，中国境内数据中心资产由于受到土地使用期限的限制，资产估值会随着运营周期的推移逐渐开始下降。因此“资产循环”，即购入剩余运营期限较长的新资产以置换剩余运营期限较短的旧资产，是公募基金管理人确保REITs产品估值增长的重要手段之一。

以目前全球IDC REITs中的龙头公司Equinix为例，近5年Equinix并购项目价值接近64亿美元。回顾其并购历史，可以看到该公司通过并购打开了亚洲、欧洲市场，加之在较早期（2015年之前）收购ALOG股权、Dubai IBX进入南美、中东市场，Equinix的业务已覆盖全球。其活跃的收并购行为为REITs二级市场交易价格带来了极大的增长动力。

中国公募REITs架构下进行顺畅的“资产循环”尚存在一定挑战。目前《指引》对基金收益时能否真正保留一部分收益用作“资产循环”尚不明确。此外，《指引》对公募基金负债率又有着严格的要求，导致资产的置入触发基金扩募几乎成为必然，而基金扩募、资产买卖均需要股东大会表决。较长的投资决策过程带来的是投资效率下降、错失优质资产购买机会的可能性。

纵观历史，美国REITs市场用了大量时间进行结构的优化调整，从契约型REITs转变为公司型REITs，提升了“资产循环”与运营管理的效率。相信在不久的将来，中国公募REITs同样可以找到属于自己的提效之路。

内增因素：管理运营优化

在“资产循环”之外，资产升级与运营优化是提升数据中心资产价值与IDC REITs 估值的另一重要手段。

目前国内数据中心行业竞争越发激烈，因此差异化的增值服务已逐渐成为扩大收入的方式之一。数据中心运营商通过深入了解客户的多样化需求，设计出具有针对性的定制化服务方案，在传统的租赁模式上不断开辟新的收入渠道。

“开源”提升收入体量，而“节流”确保利润水平。成本管控能力是检测数据中心运营商市场竞争力的核心指标，能否通过创新、高效的节能手段以及对自然资源的利用以降低数据中心PUE（Power Usage Effectiveness）又是重中之重。国外云厂商巨头谷歌、Facebook已开始将数据中心选址定在北极圈附近，以利用其自然环境的低温优势减少电力成本。而国内年平均气温仅有3.2°C的河北省张家口市张北县，也成为阿里所青睐的数据中心分布点之一，阿里数据港张北数据中心年平均PUE仅为1.25，最低可达1.13，处于行业内领先水平。

综上，数据中心运营商的资产升级与运营优化能力，可在短、中期内为IDC REITs 估值带来上升动力。

3. 结语

2020年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中提到，“REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。” 数据中心，作为一种特殊房地产，无论从政策角度，还是市场角度，其未来的高增长预测直接推动了该行业REITs化的进程。随着信息技术的不断更新，中国市场对数据的需求将会持续扩张，同时这也对数据的存储、处理提出了更高的要求，而IDC REITs将顺应历史洪流，与时俱进，赢得发展先机。

作为IDC REITs专题三部曲的第一篇，本文章从投资人角度分析IDC REITs这款金融产品为何值得投资；我们的下一篇文章，会尝试从原始权益人角度分析为什么要发行IDC REITs；最后，我们会从公募基金角度尝试挖掘IDC REITs在发行过程中应关注哪些底层资产财务风险，并探讨中国公募REITs可分配现金流的预测方法。

“在当今的数字淘金浪潮中，向掘金人出售铁锹的IDC行业，已然立于不败之地。”