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中国酒店地产投资者着眼于国内扩张

2017年8月,国务院和国家发改委根据国家政策指向对海外投资项目进行了重新分类。此次限制投资的特定行业中就包括房地产和酒店,自此大陆的海外投资额已相应减少。

2018.02.26

近年来,中国的酒店行业市场发展迅猛。随着中国政府持续限制海外投资,越来越多的中国投资者开始将目光转向国内市场。2017年8月,国务院和国家发改委根据国家政策指向对海外投资项目进行了重新分类。此次限制投资的特定行业中就包括房地产和酒店。由此,自规定颁布以来,大陆的海外投资额已相应减少。

仲量联行中国酒店旅游地产部David Marriott认为,此限制措施将引导大陆投资者将目光转向国内市场寻求机会。仲量联行发布数据显示,去年中国国内市场酒店资产换手交易总额约为40亿美元,大多数买家都是中国本土企业。其中,北京市场交易额最高,但最引人注目的交易则无疑是广州富力以29亿美元收购万达旗下77家酒店。

Marriott表示,近几个月来,酒店供应过剩助推了流动性,一些开发商开始考虑将酒店地产用途改造为办公楼或住宅,以获得更大收益。他进一步解释说,在多宗交易案例中,混合用途项目招标要求含有酒店,目的是改善城市便利设施,满足未来预期的住宿需求。这些综合原因导致了市场供应过剩,在许多二三线城市更是如此。

除了投资之外,国内企业接管原国际品牌运营的酒店案例也在增加,包括已更名为昆仑大酒店的原静安希尔顿大酒店,目前由锦江酒店管理集团管理,北京万达索菲特则被更名为万达文华酒店,由万达直接管理。“近年来,市场上已经出现了一批具有较高品牌知名度和更丰富当地专业知识的国内经营方。”Marriott指出。

不过,Marriott预计,从中期来看,需求的增长可逐步吸纳过剩的供应量。随着二三线城市经济增长,中产阶级的崛起将进一步推动人们的出行旅游需求。中国国家旅游局公布的最新数据显示,2017年上半年,国内旅游业实现25亿人次出行,同比增长13.5%。其中,17亿人次来自城市居民,8亿人次来自农村居民。国内旅游收入达到2.17万亿元人民币(合3460亿美元),同比增长15.8%。另外,入境旅游人次达到6950万,较上年同期增长2.4%。

值得注意的是,Marriott认为投资者应看到2线城市酒店市场的机会。例如,与一线城市相比,由于价格更具竞争优势,旅游市场成熟的杭州和苏州未来的市场潜力不可小觑。

国内投资者对酒店地产表现出浓厚兴趣,意味着外国投资者的机会减少。海外投资者在中国投资时通常采用较高的风险溢价,部分原因是用于酒店开发的土地使用权限制为40年。

展望将来,在全国新酒店持续供应上市、需求强劲和城市基础设施升级的多重影响下,国内酒店入住率有望保持健康发展。仲量联行预计在未来几年,北京和上海等重要城市的RevPAR(每间客房收入)将增长3%-4%。

Marriot表示,“在休闲和商务出行需求以及中国日益成为受欢迎的MICE(奖励会展)旅游目的地的驱动下,中国酒店地产市场长期前景一片光明。”

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