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中国40城办公楼市场年度盘点:攻坚克难,破浪前行

预期失衡,全年办公楼市场租金呈螺旋式下跌;中短期内,企业自用型需求将成去化主力

2024年 01月 22日

2023年是攻坚克难、破浪前行的关键一年。各项数据显示,经济社会发展主要预期目标均得到圆满实现,中国经济运行延续回升向好趋势。

仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示:“在高通胀、高债务、高利率制约下,世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下,中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持,有利条件远多于不利因素,全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。在工业产出走稳走强、消费成为主增长动能、投资提速发力见效等诸多积极因素支持下,中国产业转型升级加快、经济发展动力增强、高质量发展稳步推进、经济社会高质量发展全面落实。中国依然是全球经济增长的压舱石、稳定器、主引擎和动力源,依然能为世界经济企稳复苏提供强大支持,依然能为海内外投资者提供持续的、稳健的、安全的、长期的投资机会和丰富的、多元化的资产类别。“

2023年全年要点归纳

供应端回归扩张区间,需求端维持收缩趋势。
目前中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米,其中20个重点城市(含一线)办公楼市场2023年新增供应量约为600万平方米,同比增长19.6%,全年净吸纳量约为252万平方米,同比减少6.6%,供需缺口进一步拉大。从市场需求的行业结构来看,增量需求多数为规模尚小的细分领域及战略性新兴产业,例如游戏、芯片、物联网、新媒体、新能源等,对缩小供需缺口的作用尚未显现。

预期失衡是影响2023年租金走势的主要因素。
纵观全年市场表现,年初租赁市场问询、带看等活动的短暂回升一定程度上提振了市场情绪;但随着二季度市场活跃度回归常态,以及疫情后企业退租趋势的延续,有效需求扩张能力不足使市场各方预期失衡,并在三季度产生市场表现的分化,其中头部城市对租金变化的感受更为强烈,其他城市则在筑底修复中以稳促进。而在全年租金持续下调的带动下,多数城市的市场活跃度在年末有所改善。从市场参与者的心态来看,降本增效仍是企业的首要考量,企业租户在续租与搬迁之间谨慎决策,在甲级、乙级、产业园区和第三方办公之间的升级和降级行为交替出现,在核心商务区和非核心商务区之间频繁流动,主要诉求都是在严格权衡成本和品质。受此影响,业主也在直接降价与提供附加服务之间不断调整租赁策略,甚至打出“组合拳”来推进成交,主要诉求是在预期失衡的情况下优先保证去化。因此,中国40个主要城市办公楼市场租金呈螺旋式下跌,全年四个季度均录得0.2%-4.0%不同程度的环比降幅,同比降幅则在0.2%-11.0%之间,降幅重心较去年进一步下移。

基石需求正发挥着稳定市场信心的重要作用。
尽管面对持续的外部环境压力,由央企、国企、私企巨头等大型企业租户组成基石需求超越了广泛的周期性经济趋势,在当前的市场环境中存在显著韧性。例如,2023年北京甲级办公楼5千平方米以上的租赁成交中,近七成是国央企租户。在西安、合肥、济南、昆明等省会城市中,来自金融、能源、建筑、跨行业集团及政府平台公司等大型企业自用型需求同样贡献了超过半数的大面积租赁成交,保证市场相对平稳地渡过不确定性时期。未来1-2年,预计20个重点城市的新增供应中约20%-40%的面积去化将来自企业自用型需求。

指数解读方式:以2022年第一季度数据为基准数,可以进行横向的时间轴比较和纵向的城市间比较。
 

  • 纵向而言,尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市,但其办公楼市场仍然差距巨大,京沪较其他城市断崖式领先,银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

  • 横向而言,随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化,其指数较基数录得增长,体现市场表现提升;同样,各市办公楼租金下跌和空置扩大,将导致其指数较基数下滑。

指数解读:一线城市震荡加剧,二线城市筑底修复

排名前10的城市
排名前10的城市中,8个城市指数同比下降。一线城市从二季度开始指数全面回落,并在四季度达到全年最大环比降幅,同比降幅在2.3%-4.6%之间。虽然北京和深圳的租金降幅均达8%以上,但深圳的市场去化表现远高于北京,使其指数波动略小。杭州的租金降幅在前10城市中最低,同时市场去化表现优于其他二线城市,使其指数同比上升0.7%,稳坐指数排名第5位。华西城市中,成都的指数降幅超过重庆,主要由于其租金存在显著波动性,同时市场增量需求处于低位。

排名11-20的城市
排名11-20的城市中,7个城市指数同比上涨。这一区间基本是商业地产市场发展相对成熟的二线城市,排名与去年相比变化较小,昆明首次升至第20位,表现出其在滇中城市群的发展潜力。在这一区间内,西安是唯一指数全年保持正增长的城市,其租金的稳定性及市场的有效去化对指数的拉动作用明显。

排名21-40的城市
排名21-40的城市中,12个城市指数同比上涨。这一区间的城市多数仍处于商业地产市场建设期,在本轮市场下行周期中已基本触底,2023年以来低价环境刺激市场活跃度回升,供需关系的改善对市场表现的影响更直接更显著,指数环比变化由负转正的城市逐个季度增加,市场情绪有所改观。其中,乌鲁木齐在经历了2022年疫情管控政策之后,2023年供应放量、租赁活动保持活跃,新设需求加速扩张,指数排名升至第29位。除此之外,石家庄、太原、长春、兰州、西宁的指数排名均有所上升。

图表解读方式:以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如一个城市上季度租金降幅为2%,本季度租金降幅为1%,则落入上方区间,反之则落入斜线下方区间。斜线上的城市代表连续两个季度租金降幅不变 。

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主要城市群甲级办公楼空置率对比

图表解读方式:从城市群的维度,对比主要城市甲级办公楼市场空置率的区间跨度。

主要城市群市场总结:大湾区和长三角城市群去化表现持续领先

租金趋势
2023年第四季度,在全国40个主要城市中, 11个城市租金降幅较上季度放缓,24个城市降幅较上季度加快,表明年末的市场环境更为严峻。分城市群来看,京津冀、长三角大部分城市和长江中游城市群均转入租金降幅加快区间,成渝城市群则转入租金降幅放缓区间,与上季度所处的市场形势对调。大湾区城市群中,广州仍处于租金快速下降周期中,而深圳的降幅正在放缓。

空置率区间
京津冀、长三角和大湾区城市群空置率区间跨度较上年收缩,表明城市间市场差距缩小,产业资源流动加速。例如,广佛交界的千灯湖板块因地缘优势和产业集聚效应,2023年市场表现活跃。成渝和长江中游城市群空置率区间跨度较上年扩张,表明城市间的市场表现略有分化。

净吸纳量
全年来看,大湾区和长三角城市群的表现较为突出。2023年,大湾区三个主要城市甲级年均净吸纳量约为26万平方米,深圳甲级录得约48万平方米;长三角七个主要城市甲级年均净吸纳量约为12万平方米,上海甲级市场录得约38万平方米。京津冀、成渝及长江中游的主要城市甲级年均净吸纳量均在8-9万平方米之间,北京甲级市场仅录得15.6万平方米。

2023年第四季度:租金降幅全面扩大,空置水平仍处可控区间

租金方面
2023年全国20个重点城市的同比降幅在1.2%-8.3%之间,较去年6.7%的最大降幅有所扩大,其中11个城市的同比降幅在5%以内,另有包括一线城市和强二线城市在内的9个城市同比降幅在5%-10%之间。除深圳之外,所有其他城市的同比降幅均高于去年数据。其中,北京作为全国办公楼租金水平最高的城市,其降幅变化也是最大的。在争取优质资质租户的过程中,北京办公楼市场已出现突破底线的租金价格。

空置率方面
全国20个重点城市中有8个城市的甲级空置率同比下降,其中降幅最大的是西安,由国企主导的稳定需求推动西安甲级空置率同比下降4.7个百分点至27%。另有12个城市的甲级空置率同比上升,其中涨幅最大的是宁波。宁波全年共有约25万平方米的新增供应,推高其甲级空置率同比上升8.3个百分点至30%。全国20个重点城市中有10个城市的甲级空置率水平高于30%,10个城市落在30%以内的区间。

展望2024年,中国经济宏观层面的全方位改善,以及微观层面企业租赁成本的持续缓解,将为办公楼市场注入更多流动性,有利于市场稳固修复基础。庞溟表示,下一阶段,宏观政策仍应着眼于保持稳预期、稳增长、稳就业取向,立足于在确保就业优先、民生保障有力有效的前提下建立消费和投资相互促进的良性循环、激发有潜能的消费、加强扩大有效益的投资。强化宏观政策逆周期和跨周期调节,货币、财政、产业、科技、社会、环保等政策要更多协调配合、统筹整合、协同并进、同向发力、放大效能,配合加大在重点领域和结构性发展机会的投入,着力以消费和投资拉动需求,努力稳定市场合理预期,扩大总需求,有效提升有效需求,坚定不移扩大国内需求,增强发展内生动力,推动科技、产业、金融良性循环,形成扎实推进和共同促进高质量发展的良好局面。

联系 庞溟

大中华区首席经济学家

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