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大宗投资市场

匆匆十月,斗转星移

2018年11月26日

​核心词:迭变

受国内外宏观政策和经济环境的影响,中国大宗物业投资市场今年前三个季度表现疲软,1-9月全国大宗物业的总成交量同比下跌16%至人民币1199亿元。然而,短期波动并未改变中国商业地产投资市场长期前景——随着资本化率回归合理水平,投资活动将逐步回暖。

虽然短期表现不尽如人意,但市场也释放出一些积极的信号,值得关注。 

资本化率小幅上升

尤其值得一提的是,物业资本化率在今年小幅上升,这是自2010年以来首次出现比较实质性的抬升。主要源于以下两个因素:

一是投资物业价格的确有所松动。一方面物业持有者,尤其是部分内资机构,在经历了逾十个月的紧缩融资环境后感受到了流动性的压力,需要出售部分物业以缓解;另一方面,部分上市公司为了年度财报数据达标而释放待售物业,从而增加了市场可售标的物的数量。根据我们所知的几项正在进行中的交易来看,资产的出售价格有了比较温和的修正。

但与此同时,稳定的企业租赁需求支撑了租金回稳。尤其是一线及部分强二线城市,办公楼等物业的租赁需求持续增长,推动租金价格稳步回升。

长线投资者积极入市

我们也关注到市场参与者出现的新变化。部分国内短期机构的投资周期往往只有2至3年,他们更看重物业的短期升值,愿意承担高风险赚快钱。而受到宏观控风险政策的影响,国内融资渠道的收紧以及融资成本的上升,使得这些投资者的融资能力受到挤压,过去两年高杠杆的投资策略难以为继。

对风险的看法以及回报要求的不同,是长线投资者与上述短期投资者的风格差异所在。以保险、养老、主权基金为代表的长线投资者,投资周期大多在5至10年,有些甚至更久。他们对风险偏好较低,亦更看重物业带来的稳定现金流以及资产的配置要求。

以国内资本雄厚的保险资金为例,他们正积极物色投资项目。其风格相对稳健、保守,偏好办公、养老等资产。他们普遍认为目前的物业价格有下探压力,正等待合适的时机出手收购。

而同样作为长线投资者的部分外资机构亦再度成为市场上的主要买家,纷纷抓紧机会积极物色合适的投资标的。他们更看重中国物业的长期估值,而非单纯短期的楼宇炒卖,因此他们愿意承担物业的改建成本,以充分增加物业的附加价值。同时,为了适应中国市场,外资机构选择的交易方式也变得愈发灵活。

另类资产备受青睐

除了看到买卖双方背景的重新洗牌之外,另类资产投资的崛起亦可以说是目前投资市场上的新主题之一。由于传统物业价格偏高,目前投资者对另类资产投资的兴趣越来越浓厚。其中,数据中心尤为受到投资者青睐——由于此类优质资产较少,一旦出现就会受到热捧;养老地产亦颇受关注,特别是保险资金,由于其资金特点与养老项目属性非常契合,不论中外资的保险资金都在积极物色此类物业。

一线及部分二线城市受关注

从城市维度来看,市场分化再度凸显,一线城市及部分发展动力强劲的二线城市仍将是投资者积极进入的目的地,而其他城市则归于平静。

北上广深发展动力依然强劲,是投资机构的首选;而如杭州、南京、成都等区域枢纽城市,由于自身基本面的改善,外资正积极增加在这些城市的物业配置。但部分城市未来两年的供应较高,租金面临下行压力,这些城市亟待提升其经济基本面以吸引更多投资者的眼光。

总结

大宗交易市场今年以来所呈现的上述新迹象,必将给投资市场注入更多信心。我们预计随着现金充裕的境内外投资者的回归,在未来1至 2个季度将会有更多大宗成交落地。

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