带你看中国丨2024年第二季度住宅市场概览

2024年二季度，中国住宅市场依然处于深度调整阶段。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台了“一揽子”支持性举措（简称“5.17新政”），涉及下调全国层面首套及二套房贷首付款比例、全面取消全国层面首套及二套房贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等多个方面。“5.17新政”后，个人购房的最低首付比例降至历史最低水平。在此次调整前，经历了数次降息后，贷款利率已处于历史低位，调整后实际贷款利率继续下行。此外，今年以来，全国多数省份和城市已先后取消了此前执行多年的限购政策。截至2024年年中，仅剩北京、上海、广州、深圳、天津和海南省仍在执行限购政策。在多项利好政策带动下，部分热点城市购房者置业情绪及市场活跃度有所回升，但多数城市市场调整压力仍较大，市场全面修复仍需时间。

全国住宅投资市场持续承压下行，房企开发投资仍偏谨慎

二季度，房企投资依旧谨慎，全国整体住宅开发投资仍处下行阶段。2024年1-6月，全国房地产累计开发投资5.3万亿元，同比下降10.1%；其中住宅投资4.0万亿元，同比下降10.4%。1-6月份，住宅累计新开工面积2.8亿平方米，同比下降23.6%；住宅累计施工面积48.7亿平方米，同比下降12.5%。同期，全国住宅累计竣工面积1.9亿平方米，高基数下同比下降21.7%。

20个重点城市新房成交活跃度有所回升

上半年，全国商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积录得4.0亿平方米，同比下降21.9%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，随着楼市政策优化持续落地，购房者置业意愿普遍有所回升，各城市新房市场成交情绪出现不同程度的修复。二季度，在新增供应上升的背景下， 20城市一手住宅成交面积合计2871万平方米，环比上涨41.3%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计584万平方米，环比上涨39.9%。16个二线城市一手住宅成交面积合计2287万平方米，环比上涨41.6%。

各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄

二季度，各线城市商品住宅价格仍处下行区间；但新政支持下，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄。国家统计局公布的数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

2024 年第二季度，由于销售端尚未实现实质性复苏，房企拿地意愿依然较低。不同城市和区域之间的土拍热度分化加剧，部分核心城市优质地块于二季度以较高溢价成交，而大多数城市，尤其是远郊地区，土拍情绪依然低迷。2024年上半年，一线城市住宅用地平均溢价率录得4.6%；二线城市住宅用地平均溢价率为5.3%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为2.7%。拿地企业方面，国央企仍是拿地主力，民营房企拿地依旧谨慎。

展望2024年下半年，随着7月三中全会和政治局会议相继定调要持续防范化解房地产风险、加速落实和完善促进房地产市场平稳健康发展的新政策，各地 “稳市场”、 “去库存” 的相关支持政策将继续完善落实。 “稳市场”方面，预计各地将继续调整优化供需两端的楼市政策，其中核心一、二线城市的限制性政策有望进一步松绑。“去库存”方面，预计今年下半年各大城市收储的动作或将加速。总而言之，这些调节市场供需关系的举措有望在下半年发挥协同效应，市场下行态势有望趋缓并筑底。

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