带你看中国丨2024年第一季度物流地产市场概览

2024年第一季度中国物流地产市场受到多重因素的影响，整体租赁需求呈现相对偏弱态势。这些因素涵盖了传统需求淡季的周期性影响以及部分电商和第三方物流企业出于成本效益考虑而进行的仓库整合策略。尽管市场面临这些挑战，但不同城市间的租赁活跃度保持分化态势，且需求主力呈现多样化的发展。

在供应端，一季度的新增供应量仍处较高水平。整体租赁需求偏弱叠加供应端持续施压，部分城市的空置率保持高位。市场租金在短期内受业主以价换量的租赁策略影响持续受到挤压。预计2024年全年将继续面临新增供应压力不减的局面，这也将进一步导致短期内整体空置率上升，租金表现或受影响。

市场租赁整体需求偏弱，需求主力仍呈现多元化趋势

在仲量联行追踪的主要物流市场中，2024年一季度的净吸纳量为116万平方米，相比去年同期水平有所增长，但仍然低于季内新增供应的191万平方米。整体租赁需求的相对偏弱首先归因于季节性因素影响，包括春节及去年年末消费旺季后短租需求的到期退租等因素；其次，部分第三方物流和传统电商租户受市场情绪影响而保持谨慎，导致短期内扩张势头放缓。

值得关注的是，不同区域间的需求继续呈现多样化发展。受益于多家头部跨境电商的持续扩张，一季度华南地区整体租赁需求保持活跃，主要物流市场的净吸纳量高达79万平方米。具体来看，一季度跨境电商在惠州整租多个非保税仓库，使得全市空置面积显著下降。

另外，来自于制造业、新能源汽车及其链上企业的租赁需求在包括重庆和西安等城市日趋活跃。在部分城市，也观察到部分制造类租户出现仓库与厂房的整合搬迁需求，选择进驻高标仓项目，契合政府发展先进制造业的导向，满足工业用地的达产税收等要求。

部分城市新增供应持续放量，空置率短期内仍明显承压

在整体物流地产市场经历了2023年新增供应高峰后，2024年一季度市场的新增供应仍维持在高位。在仲量联行追踪的主要物流市场中，本季度新增竣工入市项目的面积达191万平方米，虽然与去年同期的新增供应相比下降了21%，但整体仍保持较高水平。

由于部分城市新增供应端的持续压力，叠加本季度整体租赁需求相对偏弱的影响，导致部分城市物流地产的空置率进一步攀升。具体来看，多个城市一季度录得超过20万平方米的新增供应。嘉兴、天津和上海季内分别录得42万平方米、37万平方米和29万平方米的新项目竣工入市。

尽管部分城市的业主已采取以价换量的租赁策略，但受到整体需求相对偏弱的影响，一季度部分城市的空置率保持环比攀升态势，当季上升幅度在0.2至4.8个百分点之间。

业主正采取更为灵活租赁策略以应对整体需求偏弱影响

2024年一季度，在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，大部分城市的平均租金同比录得负增长。在空置率较高以及新增供应较为集中的市场，部分业主为了有效保留和吸引租户，除了提供租金优惠之外，也给予租户更长时间的免租期及装修期等。

短期来看，2024年全年的租赁活跃度预计将在业主以价换量的刺激下出现小幅上升。然而，新增供应在短期内预计仍将处于较高水平，这将使得部分城市的空置率在短期内保持较高水平。受此影响，租金在部分城市短期内预计将持续承压并面临下行压力。

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