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2019年中国大宗交易投资市场年度十谈

洞悉交易背后的故事

2019年 12月 12日

放眼2019年中国大宗交易投资市场,说其风云变幻,说其暗藏玄机,都不为过。从名场面,到聚焦点,让我们钻入数字背后,一同洞悉交易真相。

1.   上海滨江带—投资市场当红流量

如果说2019年的投资市场有许多种打开方式,那其中一种便是“故事江上来”——细数上海黄浦江流淌过的区域,从徐汇滨江,到黄浦滨江,再到北外滩、东外滩,都凭借着优越的滨江优势成为投资者青睐的区域,成为本轮投资市场的大热点。继2018年凯德创下的最大宗纯外资商业地产投资项目星港国际中心之后,上海滨江带继续受到外资追捧。从北外滩的一方大厦易主吉宝资本,到加拿大博枫集团落子黄浦滨江,再有上海农商行布局后滩,细数2019年前三季度黄浦江沿岸的大宗物业成交,占上海投资市场成交量超过45%,近半壁江山。

2.   地产“月老“推动地标项目顺利交付

2019年初,在政府的支持和协调下,绿地控股以121亿元人民币从中国民生投资集团手中接过了董家渡优质项目,成上海今年到目前为止交易金额最大的成交。此外,今年2月,在徐汇区委、区政府的领导下,西岸集团与国开金融、华人文化完成梦中心项目产权交割;今年9月,央视长三角总部正式入驻梦中心项目。政府积极参与推动区域内地标项目的建设与运营,解决项目中遇到的瓶颈,推动了区域发展的行动力。

3.   千亿成交额的背后故

截至第三季度末,上海投资市场交易额达939亿元人民币,预计全年成交量仍将突破千亿人民币。这将是上海连续第四年成交量站上千亿大关。

但事实上,今年的成交量中有70%是在上半年完成的,大量的成交由去年溢出。如不计2018年结转的成交以及上半年由政府推动的两项交易,2019年市场行为的投资金额仅为500亿元人民币。从5月开始,上海投资市场鲜有单笔成交金额超过20亿元人民币的交易。

4.   聚光灯下:北京投资市场表现卓越

2019年前三季度,北京投资市场累计成交额超过500亿元人民币,占全国的比重达到24%,较2018年的占比上升11个百分点,并已经超出北京2018年全年的成交金额。北京的基本面持续良好表现,办公楼供需亦较为稳定,相信北京大宗交易投资市场的前景将继续引人期待。

5.   狮城枫叶国刷屏北京上海

来自新加坡的吉宝集团今年大举出手,先后在上海、北京及广州纷纷落子,北外滩一方大厦、张江微电子港3号楼、北京融新、碧生源大厦、上地NEO以及广州荔湾的西门口广场。

同时,来自加拿大的资本也出手频频,宏利人寿参与收购位于上海新天地的企业天地5号楼、博枫资产收购绿地黄浦滨江项目以及虹口彩虹湾项目,另有来自加拿大的QuadReal收购领盛投资的物流资产包。

6.   最强并购融创称王

融创中国在2019年开年斥资逾百亿元收购上海泛海建设公司100%的股权,从而获得北京上海两地总建筑面积近130万方的土地开发权。

临近年底,融创再以近153亿元人民币收购环球世纪(成都环球世纪会展旅游集团)及时代环球(成都时代环球实业有限公司)各51%股权,间接获得数千万方的土地储备,当之无愧地成为今年内资的并购王。

7.   魔都最强土地标杆诞生

上海核心商圈中的新天地版块以及南京西路板块在沉寂数年后,纷纷迎来大型综合用地出让。其中尤以华润联合体以总价58.02亿元人民币拿下的石门一路项目最受市场瞩目,该项目地上楼面单价逾6.5万元,创下当时上海商办土地单价新高,成为上海核心区土地价格新标杆。该幅土地竞拍有多家实力雄厚的买家(如新鸿基地产、太古地产及平安不动产)竞争,并成为当时行业热话焦点,可见上海核心商务区依然极具强大吸引力。

8.   上海建设用地“零增长“≠未来无土地供应

上海最新一轮的城市总体规划中提出要实现建设用地总量“零增长”。建设用地“零增长”,并不等于未来无供应。土地进入循环开发的周期,城市更新进入新阶段,未来核心区将有大量综合性地块释放,这将有力推动上海CBD区域的发展。例如,金陵东路豫园站上盖地块、乔家路地块以及西岸金融港地块的拆迁工作均已接近尾声,预计很快将会投入市场。在新兴商务区蓬勃发展的同时,中央商务区料将焕发出新的生命力,在吸引大量资本重回CBD的同时,带动需求回流CBD。

9.   革新力量:资产证券化之最

最大规模CMBS:2019年8月14日,海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划成功发行。该产品发行金额为138亿元人民币,创境内CMBS最大发行规模记录。

最低利率CMBS:广州市首单市属国企CMBS项目—广发恒进-广州港集团资产支持专项计划于近日在深交所成功发行,规模8.42亿元人民币,票面利率仅为3.83%,创下深圳交易所市场CMBS产品最低利率记录。

国内房企融资逾加困难是必须直面的行业现状。随着国内房地产融资收紧,融资成本的上升,REITs/类REITs 、CMBS等创新型融资方式获众房企青睐。

10. 硬核“潜力股“ —持续发力的物流地产

2019年11月1日,易商红木集团ESR Cayman Limited正式在香港敲钟上市,是今年到目前为止香港第三大IPO事件,也是2014年以来港股最大地产行业IPO。这彰显了物流地产领域的巨大发展潜力,也代表了境内外资本对中国物流行业发展的看好。在全国大部分城市办公楼市场面临供应压力的情况下,物流地产以其自身优势获得投资者的持续青睐,前景一片广阔。

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