深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局
仲量联行发布最新研究报告，深度解读大湾区各项新政。
- 9月5日，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（简称“《深合区方案》”）出台，横琴作为深合区将通过共建共管等新体制与澳门携手构建多元化的产业体系。
- 9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》（简称“《前海方案》”）宣布原前海合作区将扩容8倍至120.56平方公里，金融业扩大开放，实体经济将在现代服务业的支撑下得到有力发展。
- 10月6日，香港特区政府提出旨在加强深港联动的“双城三圈”概念。
这一系列以制度创新为落脚点的政策正加速推进粤港澳大湾区（简称“大湾区”）建设，粤港澳深度合作正式迈入新时期。在此背景下，仲量联行推出《深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局》报告，探讨扩容为前海的产业体系带来的变化，及其对前海办公楼市场的深远影响。此外，我们基于制度创新、跨境交通基建的强化和通关便利程度等方面，讨论生产要素的加速流动对于未来粤港澳合作的重要意义。
扩容后的前海——产业融合聚变，现代服务业辐射增强
《前海方案》提出在现有合作区的基础上，前海发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区；同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。
“深港合作区+科技园”双核驱动产业互动
*为发展中产业，其余为优势产业; 资料来源：仲量联行
扩容后的前海片区，其强产业基础、强枢纽、强基建的优势愈发凸显，当地科技研发类企业也将加快工业化的进程；相应地，产业集聚将提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。
扩容后前海各片区产业分布
资料来源：仲量联行
扩容后的前海合作区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。
*“五区叠加”指深港合作区扩区后的前海，迎来了经济特区、粤港澳大湾区、深圳先行示范区、自贸试验区和深港合作区“五区”叠加的政策利好。
资料来源：仲量联行
企业加速聚集，前海办公楼净吸纳量逐年攀升
前海合作区各基建项目得到稳步推进，商业配套不断完善。行业头部企业的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻。前海甲级办公楼净吸纳量显著提升，今年前三季度前海净吸纳量已突破30万平方米，为历史最高水平。
深圳市各区历年甲级办公楼净吸纳量情况
资料来源：仲量联行
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展望：扩容后前海片区产业链辐射加强，撬动商办空间需求新增长
前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多，而港澳企业则在在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验，前海的体制创新为这些企业的对接提供了全新合作机遇。这将刺激前海甲级办公楼需求增长，而原前海合作区将最先受益。此外，前海营商环境的改善将凸显扩容区内的配套优势，当地产业园有望得到更多外资制造企业的关注。
办公楼需求驱动因素示意图
资料来源：仲量联行
香港北部都会区——“双城三圈”，深港融合迎来具体行动方案
10月6日，香港特区政府公布《2021年施政报告》，其中备受关注的北部都会区，以创科为核心构建，将有助于释放受制于用地短缺的高等教育、科研及创新产业的发展潜能，推动香港“南金融、北创科”多元化产业体系的形成。
根据《北部都会区发展策略》的行动方案，增强跨境交通基建强度、提高口岸通关便利度成为实现这一长远规划的第一步。本次规划的另一重点是提出基于创新科技、生态旅游的“双城三圈”空间布局。
“双城三圈”示意图
资料来源：2021年施政报告，仲量联行，MapIt
根据《北部都会区发展策略》行动方案，在短期内除了持续发挥香港高端服务业的优势，北部都会区内的新田科技城和河套科技园在可预见的未来，将提供更多的产业办公、研发、实验室以及孵化功能。
仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示：“过去很长的一段时间里，在种种原因影响下香港的社会和经济发展缓慢。今天，香港遇到自1997年回归以来最好的机遇，必须好好把握并大踏步向前。《北部都会区发展策略》行动方案的出台将加快香港优势学科、实验室和研究中心的科研成果转化，解决大湾区高科技发展的某些核心技术、关键环节和重要装备设备的‘补链’问题，充分发挥香港的作用。”
横琴粤澳深度合作区——为澳门产业多元发展创造条件
《深合区方案》出台，深合区成为首个在大湾区内实行的创新合作区域，澳门特区政府将与广东省共同努力实现共商共建共管共享体制，致力打破人才、资金、货物、技术和信息等跨境流动限制，构建一体化的开放平台
横琴粤澳深度合作区示意图
资料来源：仲量联行
仲量联行澳门董事总经理古嘉豪表示：“澳门经济产业结构单一，主要以旅游博彩业为主，加上人口基数和土地面积有限，局限了其他产业的发展。深合区将为澳门未来提供重要的发展机遇，为澳门经济适度多元发展注入了空间和动力。横琴的办公楼需求将会快速增加，对澳门企业深度融入大湾区提供更高质和实惠的选择。”
结论——大湾区内环结构显现，产业区域协作构建新发展格局
仲量联行在今年6月发布的《重构湾区产业圈层与空间布局》研究报告指出，沿着珠江入海口将各发展节点依次连接，一条清晰的环形轴带（“内环”）已能完整显现出来。位于内环的发展节点享受得天独厚的区位优势，而政策红利将进一步加快生产要素在内环间的流动，并辐射湾区其他区域。
香港北部都会区、前海合作区和横琴粤澳深度合作区正好位于“内环”轴带上。机制和制度的持续创新，促进“内环”这三大节点的创新合作，使区域间高水平协同成为大湾区区域发展的路径。
另一方面，与前海紧密相连的发展节点——东莞滨海湾新区，正积累自己的发展优势。电子信息、智能终端等产业规模经济已基本形成，价值链不断提升。因此，东莞也将紧密参与大湾区产业分工，从而形成强大的片区合力。
大湾区内环结构示意图
资料来源：仲量联行
仲量联行华南研究部总监曾丽表示：“前海及深港合作未来将会出现更多的产业互动，其成功经验将有序扩散，带动周边节点成为区域发展中心。长远来看，这将重新组织周边的空间和产业结构，最终形成不同层级的中心-外围的网络化结构，在更高层面产生新的合作关系，为金融、物流、先进制造等领域提供有机优化空间。从政策支持层面来看，预计前海将酝酿出台更多进一步深化深港合作的支持措施。在产业-空间自我强化的逻辑下，这种模式甚至可能延长原有产业链，为经济发展注入源源动力。”
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