新能源汽车产业链企业选址时，都在“选”什么？

写在前面

从年初多家品牌车型价格调整，到近期某头部车企高端电车品牌上市新进展，新能源汽车从不缺热点话题。高歌猛进之后，中国新能源汽车渗透率来到了预计达36%的历史时刻，下半场的赛点在哪？高速发展的产业链上企业又会催生哪些新的地产需求？

市场持续转型，从“电动化”转向“智动化”

从产业发展阶段来看，中国新能源汽车在高速成长后，正走向一个更成熟的市场。与此同时，市场逐步从政策驱动向市场驱动转型。新能源汽车销量占比中，受政策因素驱动的占比如“限牌”及“新能源运营车辆普及”等逐年减小；预计利好新能源车行业的支持性政策仍将持续；同时，市场竞争日益激烈，产品更新加速迭代。从“电动”向“智动”的研发重心转移，已成明显趋势。

以“三电系统”为例，电池、电机、电控是以往新能源汽车厂商的核心竞争点。随着“三电系统”技术逐渐成熟以及产业链配套逐渐完善，各车企在电器化上差距甚微，而围绕“智能化”的新战场硝烟正起。新能源车用户的一项市场调研结果显示，除用车成本低以外，64.1%的受访者认为新能源汽车产品最大的优势是科技智能化。在新的竞争格局下，高级别叠加大算力的自动驾驶、人工智能赋能的车机系统，5G车联网等智能化趋势将为新能源汽车产业提供更广阔的发展空间，催生新的产业机会。

新能源汽车智能化细分赛道加速扩张

新能源汽车产业链纵深长，赛道广，从功能来看，整个产业可分为“智能座舱域”、“自动驾驶域”及“车身控制域”三大领域。在“智能座舱域”中，小至手机应用程序联网汽车、智能车机系统，大至车联网智能交通系统，都将成为新能源汽车及其产业链的未来发展方向。车辆座舱的逐渐智能化将推动芯片算力的升级以及数量的增加，车载芯片等细分赛道的需求将会迎来持续的高速增长。未来，通过车联网智能交通系统，将车与人、车与车、车与路、车与云互联互通，“智能化”将进一步与“电动化”融合，激发新的商业模式，书写未来出行的新篇章。

同时，新能源车产业的上下游企业正在围绕“自动驾驶域”这一未来汽车智能化核心技术领域积极布局。当前多数品牌已经推出具备L2级别甚至更高水平的自动驾驶车型。随着技术不断拓新迭代，预计在中短期内，L3甚至L4级别的自动驾驶汽车也将逐步进入市场。除了对芯片的巨大需求以外，自动驾驶对传感器（摄像头、激光雷达等）以及大算力计算平台等的需求也将随着更高级别技术的落地而显著提升。

多赛道产业链催生多元化选址需求

新能源汽车产业链企业选址存在一定的共性。以上海为例，徐汇滨江、金桥园区和虹桥枢纽等板块受到新能源车产业链企业的充分关注。楼宇选址方面，整车品牌更关注项目首层展示空间、项目标识权等。新能源汽车上下游企业则更重视产业聚集效应，倾向将办公地点设立于距离上下游合作方相对较近的地点。在区位选择上，板块的政策支持和人才可及性在新能源汽车产业链的快速蝶变中起到重要的支撑作用。

按细分领域，不同企业因其产品特性，对产业园区选址有额外需求：

车身控制域

包括汽车零配件、底盘和动力总成开发、以及车身内其他部件的研发都对其研发场所有不同的要求。该类企业对层高以及柱间距等要求较高，同时，若研发空间设置在地下楼层，企业对地下入口标高、坡道净高以及地下的梁下高度也有相应要求，以容纳并运输整车及研发设备进入开发空间。为了更好地安置仪器及零部件，企业在一般承重方面同样有着较高的要求。此外，部分测试需要在整车或者大型仪器的移动状态下完成。因此，有些租户对于“活荷载”有更高更明确的要求。考虑到仪器的尺寸、重量以及维护使用上的需求，企业对于货梯具有较高要求，包括其门洞尺寸、轿厢尺寸及承重。

自动驾驶域

其自动驾驶算法或感知系统均需要在所在产业园区封闭道路进行自动驾驶的测试。以金桥为例，借助国内首条自动驾驶智能网联汽车测试示范区的正式启动，该板块吸引众多“自动驾驶”相关公司前来设立办公或研发基地。

智能座舱域

由于智能座舱以及车机联网等功能与芯片密切相关，“智能座舱域”企业往往对办公场所的供电有扩容需求。同时，作为新能源汽车产业链内最偏向科技行业的细分赛道，选址需求与其他高科技企业相似，受测试以及员工工作时间影响，对散热、通风要求相对较高，多数企业倾向选择带有VRV空调的项目。

新能源汽车是中国七大战略性新兴产业之一，该行业的高速发展正在激活包括办公楼、产业园区、工业厂房、 仓储物流、零售地产在内的多元商业地产需求。

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