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仲量联行:基于疫情对华北区二线城市商业地产影响的初判

2020年 02月 19日

正当我们感叹2019年举步维艰的时候,2020年伊始的新型冠状病毒肺炎疫情始料未及地改变了所有人的工作计划和节奏,大部分行业因“封城”而停摆,疫情对全社会的消费、供给、流通等都造成很大影响。应对疫情,房地产市场相继采取行动,住宅项目售楼处关停,商场营业时间缩短、租户租金减免。对此,在本文中,仲量联行将对华北区主要二线城市(天津、青岛、沈阳)办公楼市场在此次疫情中所受影响做针对性研究,希望对各方做出市场研判有一定帮助。

经济环境短期内受到冲击,中长期走稳仍需政策助力。

疫情爆发于经济企稳阶段,短期影响不容低估。对比2003年SARS疫情时期,天津、青岛、沈阳的经济实力和整体的抗风险能力都不可同日而语。但是我们应看到,当下三市均处于新旧动能转换的胶着期,经济企稳回升的基础仍不够牢固。短期来看,新冠疫情的出现将增加今年上半年三市整体经济增长的不确定性,所面临的风险程度较2003年或将更高,恢复周期较2003年或将延长。

叠加春节因素,疫情对第三产业造成直接冲击。由于第三产业对三市的经济拉动作用不断提高,疫情对相关行业带来的负面冲击或被进一步放大,特别是对住宿餐饮、文化娱乐等服务消费的冲击将更为直接和明显。但是当疫情全面得到控制,被长时间压制的消费需求获得明显释放,消费市场将迅速反弹,并持续快速增长。

天津、青岛:疫情或将导致进出口贸易短期内出现下行压力。中国的进出口贸易受生产端以及国际舆论的压力将在短期内对整个行业带来严峻的下行压力,新冠疫情对天津、青岛两市的港口贸易带来的负面影响将很快显现。尽管如此,利好于“一带一路”建设带来的外贸结构优化及中美第一阶段经贸协议的达成,我们对于疫情带来的负面影响不必过分担忧,但仍要保持谨慎态度,提前做好应对措施。

沈阳:制造业的产业链供需两端或受短期冲击,但整体优势仍然存在。疫情爆发带来的复工延迟、交通运输受阻等因素使制造业受到供给、需求的双重冲击,这对急于开工的制造企业,尤其是中小型制造企业雪上加霜。相较于劳动密集型制造业,汽车、装备、电子通信等技术密集型行业的复工速度更快。随着沈阳高端装备制造业及战略性新兴产业的规模占比不断提升,其抗风险和修复能力亦大幅增强。

及时有效的中小企业支持政策正在对冲疫情对经济的负向外生冲击。华北区主要省市相继出台政策帮助微小企业渡过难关,政策主要集中在两大方面,一是减少企业负担,延期或减免企业各种税费和租金;二是为企业输血,各银行机构加大信贷力度,且保持较低融资成本。从政策出台的时间及力度来看,对稳定社会情绪、提振信心具有积极的正面影响。但免租措施加带的成本压力转移,或将影响政策的实际执行效果,会否“隔靴搔痒”值得关注。

从供应端来看,新增供应节奏或因工程进度暂缓而短期延误,但整体影响有限。

天津市场,2019年多个项目延迟交付推高2020年新增供应总量,市场仍将面临较大的供给压力。青岛市场,预期2020年交付的新增供应中42%的项目已基本完成建设施工,预计疫情仅在短期内影响供应表现。沈阳市场,2020年迎来新增供应放缓期,但受疫情影响项目预租或低于预期,而在2021-2023年,市场持续迎来供应高峰,长期供过于求的状态仍将延续。

从需求端来看,短期受挫明显,成交下滑集中兑现,使本已持续承压的需求端面临更严峻的市场考验。

天津市场,疫情带来的延迟效应进一步加剧市场预期的下调。青岛市场,疫情对处于调整通道的青岛市场产生阶段性的负面冲击,后期或将小幅反弹。沈阳市场,短期内市场活跃度下降,降低市场预期,长期来看,疫情提升了租户对于办公环境的要求,搬迁至高品质项目的意愿强烈,市场需求或将于下半年出现反弹。

从行业影响来看,主要办公需求来源的金融、专业服务类企业更具韧性,逐渐活跃的科技企业未来值得关注。

天津市场,受影响较大的临港经济和对外贸易或将压力传导至办公市场需求,而科技等高附加产业受影响更小。青岛市场,人员聚集性和流动性较大的行业或将受到明显冲击,可灵活办公的行业更具韧性。沈阳市场,金融、科技等高附加产业支撑沈阳办公楼市场需求韧性。

经营状况堪忧的中小民营企业值得广泛关注,头部企业有望支撑办公市场平稳过渡。

在华北区主要的办公市场上,500平米以下所代表的中小企业始终是租赁需求的主要来源。来自于当地政府切实可行的支持性政策,例如降低/减免税费、成本补贴等有利于帮助中小企业缓解成本支付压力。而各行业中的头部企业因较强的抗风险能力及海外市场布局,有望平稳渡过难关,支撑后续办公市场平稳发展。

业主普遍认为本次疫情对市场影响程度较深,对全年租金预期或将进一步下调。

从调研结果来看,由于多数企业目前尚未完全复工,加之局势变化较为不明朗,市场中的不确定因素较多,大多数业主目前仍保持观望态度。在天津市场,预计随着疫情的持续,将有更多业主选择对新签及续签租户提供租金优惠以维持出租率水平;在青岛市场,不排除因市场成交持续疲软带来业主方风险担忧情绪的上升,从而降低对各自物业项目全年租金表现的预期;在沈阳市场,以更为灵活的租金策略提升租户粘性,确保项目内现有优质客户成为首要关注点,租户市场现状延续,租金预计保持原有承压趋势。

底线思维,发现机遇。

第一,新租需求预计受到显著抑制,保证续租成为业主方的工作重点。在租赁活动被压抑的短期影响下,如何保证优质租户不流失、确保项目内现有租户续租显得尤为重要。更为灵活的短期租约,针对不同租户提前设计定制化租赁方案都将有助于保证市场平稳过渡。

第二,灵活办公或将再次引发市场关注。灵活办公在租约上的灵活性让企业能够不受长期租约的约束,完备的一站式服务为客户解决了装修和设施管理等问题,同时,很多本地的灵活办公运营商提供的办公空间更具成本优势。

第三,此次疫情对物业管理的突发事件应急处理能力做出了考验。市场或将迎来新一轮优胜劣汰,物业管理水平及楼宇健康水平较高的项目将更受青睐,部分老旧项目或将加速整改或被淘汰,优质办公楼市场的整体品质或将进一步提升。

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