1. 京津冀物流地产市场表现仍有差异：天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%，而空置率多年来与北京存在显著差距。


2. 随着京津冀城市群的需求流动性进一步加强，北京需求圈继续向外扩张。


3. 北京需求圈正在经历供应高峰，新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1,200万平方米。


4. 中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力；北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。


5. 中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环，从而形成京津冀物流地产一体化大市场。
    

由于供不应求态势已延续多年，北京的需求资源不断向周边卫星城市外溢，带动周边部分物流地产市场协同发展，从而形成以北京的内生需求为链接的需求圈。聚焦北京需求圈的发展历程，可分为以下三个主要阶段：

1. 周边地区开始承接京内外溢需求，北京需求圈初步形成
   因北京供应受限，需求逐步外溢至天津武清区、廊坊广阳和安次区


2. 新冠疫情期间政策因素，导致北京需求圈收缩
   防控政策导致京津冀地区之间运输通行部分受限，租户流动性大幅降低


3. 降本增效市场趋势影响下，北京需求圈加速扩张
   河北廊坊及天津武清区通过显著价格优势不断吸引京内租户外迁

当前，北京需求圈已发展至第三阶段，涵盖北京、廊坊及天津武清区在内，区域间需求流动性进一步加强。2023年至今，因降本增效市场趋势不断扩大，外加廊坊、天津租金降幅达历年最高水平，京内以成本为导向的外溢需求日渐凸显。据仲量联行研究部统计，2023年由北京向津冀地区外溢的需求超20万平方米。随着京津冀城市群中的需求流动性进一步加强，北京需求圈在恢复至2019年范围后，仍向外扩张，正式步入上述第三个发展阶段。

因北京物流用地于2021年开始持续放量，北京物流地产市场的新增供应自此迅速增加，廊坊和武清市场的供应高峰则出现在2022-2023年。在过去三年内，北京需求圈新增超过441万平方米的新物流地产项目，这一体量已超过过去十年供应总量之和。在物流用地持续大规模放量的影响下，北京需求圈内新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1200万平方米。