虽然北京、河北*、天津物流地产市场仍处于相对独立的运营状态，但整体来看，河北廊坊市、天津武清区作为承接北京外溢需求的衍生市场已与北京市场产生较强关联性。
_{*注：因河北省物流市场项目当前主要集中分布在廊坊市，其他城市体量极其有限，下文将以廊坊为代表分析河北物流地产市场的发展情况。}

天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%。作为京津冀城市群中的绩优板块，2023年承压下北京物流地产市场租金仍保持在1.8元/平方米/天的较高水平。而天津、廊坊因在2023年采取以价换量策略刺激市场活力，市场租金分别同比下降5.8%和13.5%至0.9元/平方米/天，降幅达各城市历年来最高水平。

天津、廊坊物流地产市场空置率多年来居高不下，与北京存在显著差距。在来自供应链、生物医药等行业的稳定新租需求支撑下，2023年北京物流地产市场净吸纳量仍保持在45万平方米左右的较高水平, 空置率亦维持在10.4%的健康水平。受益于北京外溢需求，天津、廊坊净吸纳量相比去年明显回升，但因两地市场近年来均持续迎来大量新增供应，难以在短时间内完成去化，空置率于2023年分别达到36.1%和49.6%。

中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力。北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。据仲量联行研究部统计，2023年因原仓储场地拆违而向需求圈内高标仓迁移的租赁需求总计超20万平方米，集中分布在供应链、电商等行业。虽然此类需求转化周期长、转化率较低，但由于基数较大，仍有可观的新租需求将在中短期陆续落地。同时，客户对租金敏感度的持续上升表明降本增效的市场趋势将在短期内延续，北京和京外市场的价差将进一步引导北京需求外溢，从而加强北京需求圈活跃度。另一方面，2024至2025年，125万平方米新增供应将于北京市平谷区入市，需求端的大批量供应将通过明显低于北京市场的平均租金吸引外溢需求回流至北京，这将促使北京需求圈的循环体系进一步完善。

中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环。作为国家规划中的国际消费中心城市，天津未来将以消费增长及完备的基础设施布局带动北京需求圈内仓储需求向上攀升。此外，随着河北雄安新区的不断建设完善，未来其消费能级的迅速提升也将推动整个需求圈内仓储需求进一步增长。随着基础设施建设和产业发展的推进，这些地区将吸引更多的物流企业进驻，带动仓储需求增长。这将使北京需求圈从只依赖于北京市场的单一内生需求，走向与津冀地区互惠共生的发展道路。

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