自2014年京津冀协同发展上升为国家战略以来，北京、天津、河北三省市的经济民生交流逐年提升，作为服务实体经济和人民群众的重要脉络，物流地产市场的一体化进程是必不可少的。在这一趋势下，以北京的内生需求为链接的需求圈（简称“北京需求圈”），将持续扩大辐射范围，目前涵盖北京、廊坊及天津武清区等区域。北京、天津、河北物流地产市场之间的需求流动性正在增强。未来，随着津冀地区消费增长带来多元需求来源，北京需求圈将不再只依赖于北京市场的内生需求，最终成长为京津冀物流地产一体化大市场。

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1. 京津冀物流地产市场表现仍有差异：天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%，而空置率多年来与北京存在显著差距。


2. 随着京津冀城市群的需求流动性进一步加强，北京需求圈继续向外扩张。


3. 北京需求圈正在经历供应高峰，新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1,200万平方米。


4. 中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力；北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。


5. 中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环，从而形成京津冀物流地产一体化大市场。
    

2024年的《政府工作报告》指出，2024年政府重要工作之一就是实施降低物流成本行动。据仲量联行观察，当前的租金及空置等市场表现的巨大差异，会使得京津冀物流地产市场一体化进程中出现极大的成本节省，整体区域内物流效率将进一步提升，并有效降低整体物流成本。以高空置、低租金为主要特点的天津、廊坊物流地产市场正为北京较为成熟的市场提供了重要的补充性低价选择，很多以降本增效为主要目标的企业正寻求这两个市场所提供的解决方案。

中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力。北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。据仲量联行研究部统计，2023年因原仓储场地拆违而向需求圈内高标仓迁移的租赁需求总计超20万平方米，集中分布在供应链、电商等行业。虽然此类需求转化周期长、转化率较低，但由于基数较大，仍有可观的新租需求将在中短期陆续落地。同时，客户对租金敏感度的持续上升表明降本增效的市场趋势将在短期内延续，北京和京外市场的价差将进一步引导北京需求外溢，从而加强北京需求圈活跃度。另一方面，2024至2025年，125万平方米新增供应将于北京市平谷区入市，需求端的大批量供应将通过明显低于北京市场的平均租金吸引外溢需求回流至北京，这将促使北京需求圈的循环体系进一步完善。

中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环。作为国家规划中的国际消费中心城市，天津未来将以消费增长及完备的基础设施布局带动北京需求圈内仓储需求向上攀升。此外，随着河北雄安新区的不断建设完善，未来其消费能级的迅速提升也将推动整个需求圈内仓储需求进一步增长。随着基础设施建设和产业发展的推进，这些地区将吸引更多的物流企业进驻，带动仓储需求增长。这将使北京需求圈从只依赖于北京市场的单一内生需求，走向与津冀地区互惠共生的发展道路。

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