仲量联行全球CEO伍博琦访谈：我们如何塑造房地产行业未来？

疫情蔓延和经济发展的不确定性对仲量联行以及房地产行业造成了哪些影响？

人们几次认为最糟糕的情况已经过去，但现实并非如此，奥密克戎的出现又带来了新的挑战。尽管如此，我仍然持乐观态度，并坚信2022年将在很大程度上逐步恢复常态化。疫情对房地产行业的影响取决于企业属于该行业的哪一个板块：一方面，零售和办公楼业态将受到租金水平下降等影响；另一方面，物流与配送、数据中心和实验室等空间需求正不断增加，利好不断。

在此背景下，仲量联行作为行业领先的房地产专业服务和投资管理公司，我们的专业价值也日益凸显。目前许多公司正受困于如何制定“回归办公室工作”的策略，我们会根据不同国家、地区的文化习惯为客户提供不同的解决方案 。

“办公空间”概念在不同地区发生了哪些变化?

在亚洲，部分公司正着力打造能让员工产生“在这工作很酷，我想要来工作”想法的办公环境。办公空间应该是一个鼓励员工开展合作和互相联结的场所，一个让员工真切感受公司品牌和愿景的地方。因此，如何有效利用空间、使员工真正融入至关重要。

随着此类办公空间概念的普及，办公桌所占面积将大幅减少，但体验空间将大大增加，所以整体办公空间需求并不会下降。这种转变需要根据当地偏好和工作情况定制打造，也需要企业内部进行文化转型。尤其是当一些大公司的高管意识到自己不再拥有个人办公室，他们可能会说，“我不想和其他人在一起办公”。这是一个真正的挑战，但未来办公的趋势告诉我们“势在必行”。否则很难留住人才，而人才是我们许多客户关心的重点。

商业房地产也正在蜕变，不再是矗立在那里的庞然大物，而是能和谐融入社区的建筑。建筑本身就真真切切地在那里，其核心在于人们如何管理使用建筑空间。例如，商业建筑中的会议空间从晚上7点以后就处于闲置状态，其实可以考虑通过举办社区活动向公众开放，提升其使用效率。

房地产科技如何助力工作方式和工作场所的转变？

疫情加速了办公场所对技术的需求。比如传感器需求的增加，企业首先要了解员工办公时停留在哪些位置以及其工作方式，才能采取相应的安全措施。此外，我们也看到企业在将会议室改建为多媒体室，尤其在混合办公的模式下，无论是居家办公还是在办公室办公，企业员工之间都需要依靠各种硬件设备给他们提供“正在一起协同工作”的良好办公体验。

疫情之前，工作日办公室人员齐整，开会、发布通知，团队合作都很容易完成。但现在情况却变得更复杂，因为不知道谁会在什么时间会来到办公室。如果希望团队成员能坐在同一个区域，可能还需要通过软件预订工位。

几乎所有行业都已经将技术和数据作为发展的关键支柱，相较而言，房地产行业拥抱科技的脚步历来较慢。几年前，建筑中嵌入的技术还非常少。现在，这一情况正在转变。过去的两到三年，特别是疫情以来，技术整合速度明显加快。仲量联行在2017年创立的风险投资基金JLL Spark已投资30多个不同类型的房地产科技企业。我们已经在人工智能、机器人技术和建筑运营软件领域部署投资，这些初创企业的创造力令人惊叹。

科技又将如何帮助房地产行业减少碳足迹?

我认为技术和可持续发展是紧密相关的。仲量联行在2021年5月承诺，到2040年实现所有办公空间（包括我们管理的客户的办公空间）净零碳排放，并且我们正积极行动起来以实现这一愿景。

建筑物中的碳排放主要来自于：隐含碳和运营碳。我们必须研究如何大幅降低这些建筑物的运营碳。我们需要有专门的软件来记录、捕捉建筑物运营碳排放信息，大家可以通过这些信息来完善运营模式、降低运营碳排放，然后通过将这些数据信息与全球标准对标来了解建筑的碳排水平。

您能详细描述一下为什么大家要建立一致的可持续发展标准?

举个例子，在我们的前50大企业客户中，有96%已设定净零碳排目标。然而，只有11%的公司制定了具体计划，其他仍在艰难地制定其行动路线。为此，我们与世界经济论坛合作制定了10项绿色建筑标准并积极推动科学碳目标倡议SBTi。目前世界上每个地区、国家和城市都有不同的标准。我们亟需设立一个全球性的目标作为标准，这样大家就能有明确的目标、缩短实现净零碳目标的时间。

在奔向零碳路途中，您认为房地产行业会遇到哪些挑战?

对于许多建筑而言，受限于建造方式，要降低碳排放意味着各种成本的上升，因此从财务角度来看，减排毫无吸引力。但是如果不采取行动，在不久的将来金融机构、投资者、基金经理可能会拒绝投资这些建筑，这些资产也将成为“烫手山芋”。仲量联行的研究表明，获得绿色认证的楼宇租金溢价为6%，交易溢价接近8%。很快，我们将不再谈论绿色建筑的溢价，而是棕色建筑的折价。目前看来，市场上有着大量的棕色建筑。

对于新造建筑而言，我们必须停止开发任何不能达到最高绿色标准的建筑，尤其是不能减少碳足迹的建筑。一些绿色认证会从不同维度考察建筑是否符合环保标准，但我们需要特别重视碳足迹这一指标。

我们还必须快速大规模推广绿建技术和绿建材料技术。所有新建项目都会大量使用混凝土；我最近了解到，德国最大的混凝土生产公司产生的碳足迹比整个慕尼黑市还要多。由此，使用更清洁的混凝土和卓越的建筑技术将为社会迅速带来巨大变化。不仅是在最发达的国家如此，我们需要在全球范围内尽快推广，并且以统一的标准推进。

您认为房地产行业实现净零碳目标的几率有多大?

我对此非常乐观。最近我会见了美国一家大型混凝土生产商的CEO，我问他未来的首要任务是什么。我以为他会说企业如何应对疫情挑战，但是他的回答时：“减少公司的碳足迹。”我很意外，并追问他为什么。他表示：“这是公司最大股东关注的优先级较高的议题，因此也是我的第一要务。”他的回答颇具启迪意义。

很多时候，企业怀揣美好的理想，但在真正实现零碳目标过程中会发现困难比预期更多、耗时也比预期更久，需要与时俱进、始终积极拥抱创新技术。仲量联行这样的企业则肩负着重要责任，帮助他们打开思路、提供创新解决方案，推动客户在实现净零碳目标的道路走得更稳健、更长远。