JLL洞察：大湾区房地产市场发展前景预判

2月18日，国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，具有里程碑式的意义，该规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期区域合作发展、经济加速升级的纲领性文件

受益于改革开放40年的高速发展，在5.6万平方公里的粤港澳大湾区，已形成了7000万人口、GDP超过10万亿元的庞大体量。雄厚的多元化产业基础、强大的科技创新能力以及人才优势，预期未来大湾区工作机会增加对人口导入中长期持积极影响，为粤港澳大湾区实现世界级城市群及国际一流湾区提供了强有力的基础。同时，在中国现阶段面临经济发展模式转型的关键时期，粤港澳大湾区预计将再一次引领中国新一轮的改革开放大潮。

发展重点升级转变，办公楼市场迎来发展机遇

规划指出大湾区未来的发展重点，将从过去的制造业向服务业升级转变。其推动因素来自：

1.      香港将作为全球离岸人民币业务枢纽和国际资产管理中心，提升外资对湾区市场参与程度。

2.      国家加大金融行业的创新和对外开放力度，有利于香港、广州和深圳的服务业发展；而其他大湾区城市则将继续受益于产业转移和当地人民财富增长带来的市场机遇。

3.      深圳作为科技创新之都，将引领并加快提升大湾区制造业升级和新经济发展。

上述原因对于粤港澳大湾区的办公楼市场将带来新的发展机遇：

l  办公需求总量增速。金融、服务业和科技类企业对甲级办公楼的需求增量将跃升一个层级，除了三个一线城市核心商务区，珠海、佛山和东莞办公楼市场整体需求也会增加。

l  科技类企业在办公楼需求来源占比将继续大幅增加，特别在广州、深圳，该占比有望达到30-40%，办公需求结构迎来根本性转变。

l  科技行业及高端制造业的发展以及相关的研发和服务行业将形成新的产业聚集中心。受惠区域包括广州的天河区和琶洲；深圳的南山后海、福田。就中长期而言，看好广州南站和南沙、深圳的前海、深圳超级总部基地，以及佛山和中山，新兴办公楼市场有望迅速崛起。 

l  跨境资本流动及新经济发展将影响香港办公楼市场格局。中资金融机构将加速在香港设点开展其国际业务，中环成为办公选址首选。另一方面，香港去中心化的趋势也日趋明显，香港东部以及九龙东办公楼市场的兴起，成为专业服务业新的办公选址区域。同时新经济将成为香港的后起之秀，预计该行业在香港将很快进入快速发展周期，并继而成为办公楼市场发展新动力。此类企业选址对非中心区域接受程度高，将助力香港办公楼格局发生改变，形成多中心格局。除此以外，内地居民对香港医疗资源需求的大幅攀升也使私家诊所的办公需求呈快速上升的趋势。

l  在广州及深圳，随着共享经济和灵活办公理念逐步深入人心，企业的办公模式将继续深化转变。凭借对空间利用率的优化，从侧面提高了企业承租能力，使企业更好地满足升级需求的同时也使优质大厦的租金和回报率上升。

l  中长期来看，企业在大湾区版图布局迎来改变。越来越多企业将在大湾区设立地区总部。同时，为了提高企业效率、节省成本、人才聚合以及更加贴近市场，未来企业的不同业务线总部可能分设在大湾区不同城市，企业的资源整合将与湾区不同城市的定位更加紧密结合。

内修外拓，零售地产市场蓬勃在兴

在零售地产市场方面，预计以下三大因素将提升整个大湾区零售地产市场发展格局：

1.      更多拥有零售运营经验的外资及香港背景开发商将通过开发和收购或改造现有零售物业的方式加大在湾区的布局。深圳和广州的成熟商圈内，客群覆盖面广、位于地铁沿线、并且具有业态组合和品牌组合提升空间的现有物业将成为投资热点。新投资者的加入，也将为商圈发展带来良性竞争，加速内资开发商不断调整和改造现有项目，以应对挑战。

2.      基建的高速发展将进一步推动大湾区居民在湾区内休闲娱乐的频率和消费。这将推动传统商圈以及更多大湾区新兴零售商圈发展，例如香港东涌、澳门板樟堂一带和路凼城区。

3.      内地零售品牌开展全球化策略，其海外的布局策略多以香港作为跳板。作为全球重要国际旅游城市，不少内地零售品牌，目前以餐饮和电子产品为主，纷纷打入香港市场开设旗舰店以打响其国际知名度，然后再逐步开拓东南亚等市场。内地品牌已经成为香港四大主要零售商圈中的重要新增零售需求，预计，其踊跃的发展势头将持续。

零售市场的积极增长及制造业的转型升级助推物流地产腾飞

一直以来，大湾区以内地九个城市为主的物流地产市场的需求增长呈稳定向上态势。我们持续看好市场发展前景，基于两大因素：湾区内零售市场的积极增长及制造业的转型。

这两大因素对于物流配送和仓储功能的需求增长都有积极的推动作用。而且，由于成本更低及基建带来的物流配送效率大幅提升，二线城市的发展前景乐观。东莞、佛山、惠州和中山由于临近消费市场和制造业基地，除了租赁市场向好，投资热度一直不减。今后随着投资市场透明度增加，以及高标准仓库数量的增加，预计投资需求将大幅增加。

流动性显著提升，住宅市场需求上升

住宅市场方面，内地和港澳间工作流动性将频繁增加。这对于大湾区主要城市住宅租赁市场、尤其是集中式长租公寓新兴市场的需求而言，无疑增添了一个发展新引擎。预计在各大办公楼聚集区以及交通枢纽节点板块有望出现需求的持续增长。同时，在销售市场上，内地和港澳居民工作流动性的提升以及生活圈的扩大也有望刺激高铁沿线及重大基建项目附近的住宅市场发展，包括香港西九龙高铁站、深圳福田、广州南站、珠海和中山等。

香港西九龙高铁站附近的住宅，成为内地高净值人士在香港投资豪宅市场的热点区域。另外，借鉴传统两地往返居民置业热门地点上水的发展来看，我们预计香港元朗有机会成为下一个受惠的置业区域。

粤港澳大湾区的发展是一项万众瞩目的国家级战略，旨在将此区域打造成世界级的一流经济和文化中心。在这片热土上，企业、投资者和个人需顺势而为、积极变革，引领时代发展的步伐。