上海商业地产复苏持续，空置率稳步降低

2021年10月14日，上海——2021年第三季度，上海房地产市场整体保持复苏回暖趋势。仲量联行中国区首席执行官张静表示：“办公楼租赁需求持续复苏，尤其在核心中央商务区，强劲需求使得空置率持续下降。同时，得益于医药及其他行业的租赁需求，前滩等板块表现同样强劲。”上海零售物业市场空置率三季度呈下降态势，包括奢侈品在内的众多品牌需求强劲，净吸纳量超新增供应量。物流地产市场方面，第三方物流、制造业和新兴领域需求稳健，带动租金加速增长。住宅市场新项目因疫情顾虑而推迟入市，但市场需求仍保持稳健，高端项目价格稳中略升。投资市场方面，REITs给投资机构提供了明确的退出方案，三季度物流、产业园区及长租公寓领域的投资机会备受青睐。

甲级办公楼

全市办公楼市场净吸纳量录得38.6万平方米，其中中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。内资金融服务业与专业服务业公司的需求在陆家嘴区域依然活跃，而浦西中央商务区的需求则由一系列行业（包括金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等行业）共同推动。非中央商务区净吸纳量录得21.2万平方米，需求主要来自内资企业。仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻表示：“科技新媒体和金融服务业企业积极寻求扩租机会。与此同时，来自生物医药企业的租赁问询量也有所增加，尤其在前滩板块尤为明显。”

中央商务区三季度录得一个新增供应。项目位于长宁中央商务区，总建筑面积为5.7万平方米。尽管录得新增供应，活跃的租赁市场使整个中央商务区的空置率环比下降1.7个百分点至9.3%，其中浦西的空置率下降1.8个百分点至7.7%，而浦东的空置率下降了1.4个百分点至11.2%。非中央商务区内，共六个项目完成竣工交付，合计总建筑面积约为42.0万平方米。虽然非中央商务区的租赁市场同样活跃，但大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。

中央商务区整体租金环比上涨0.9%，其中，浦西中央商务区在优质办公楼的带动下租金上涨1.8%，浦东中央商务区的整体租金表现基本持平，而各项目层面及板块层面的租金表现分化加剧。非中央商务区租金环比增长1.3%，诸如前滩等表现强劲的板块引领增长。

产业园区

上海产业园区三季度净吸纳量录得29.5万平方米，创近年来单季度净吸纳量新高。科技新媒体企业仍为漕河泾板块租赁需求的主要驱动力，例如，莉莉丝游戏在漕河泾科技绿洲4期扩租了17,000平方米的面积。受到生物医药企业和科技新媒体企业的带动，张江板块租赁需求保持活跃。海和医药在张江前社·生命科学园承租了6,000平方米的面积；同时，OPPO在张江集创公园扩租了7,000平方米的面积。三季度共计三个新项目竣工，总建筑面积录得约14.9万平方米。即使新项目入市，上海产业园区总体空置率仍环比下降1.9个百分点至11.6%。三季度整体租金继续小幅上涨，环比增长1.0%至4.5元每平方米每天。

零售物业

得益于租赁需求的进一步恢复以及近期新开业项目的优良表现，全市净吸纳量升至52.5万平方米。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“奢侈品牌加速扩张，并重点布局旗舰店、新概念店和快闪店。越来越多的高端护肤品、香水和美妆品牌在上海开设其品牌首店。”与此同时，汽车展厅、室内运动体验店、连锁餐厅、咖啡及甜品店等需求活跃，共同推动三季度的租赁市场回暖。

三季度，位于非核心商圈的三个购物中心相继入市，商业建筑面积共计42.1万平方米。 位于虹口区的凯德北外滩来福士和瑞安集团的太阳宫项目均录得高开业率。由太古地产和陆家嘴集团联合开发的前滩太古里于三季度末开业，该项目云集了众多高奢品牌。 核心商圈空置率环比下降0.3个百分点至9.7%。随着现有项目的租赁进度加速，以及新入市项目取得高开业率，非核心商圈空置率环比下降1.0个百分点至9.3%。

受益于奢侈品牌的积极扩张以及高端购物中心优异的销售表现，核心商圈首层租金环比上涨2.6%至人民币51.2元每平方米每天。非核心商圈租金环比小幅上涨0.9%，大部分项目仍面临市场的供应压力，而区域内的标杆性项目持续表现优异。

物流地产

三季度，上海物流地产市场需求保持强劲，净吸纳量达21.0万平方米，新竣工项目和现有项目均表现出活跃的需求。第三方物流仍是主要的需求来源，其中国内外物流公司在本季度均有新增及续约的租赁需求。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示， “制造业也是物流市场的主要需求来源之一，尤其是新能源汽车公司及配套企业。” 除此之外，如冷链运营商等新兴需求同样保持强劲。

三季度有两个新项目竣工交付，录得新增供应18.0万平方米。临港现代物流园和新宜金山银河一号智慧产业园一期均取得较高的预租水平。尽管三季度有大量新增供应入市，强劲的需求使上海物流市场整体空置率从5.9%降至4.4%。各细分市场均取得租赁进展，其中，金山市场表现与上季度相仿，空置率下降显著，该区域内较多的可租面积造成其起始空置率较高，而本季度新增供应强劲的租赁需求使其空置率降幅相对高于其他细分市场。

三季度，物流地产租金环比涨幅提升至1.1%，达到1.53元每平方米每天，同比增长2.8%。增长的提速受益于较低的空置率和强劲的租赁需求，同时显示出大部分细分市场的业主对租金增长保持乐观态度。

住宅

尽管房贷利率上升，购房政策持续紧缩，上海三季度一手商品住宅成交量保持稳健。本季度开盘的第三批集中供应楼盘中，约56%的楼盘项目触发积分制，获得高认购率。受市场供应不足影响，整体一手商品住宅成交量环比小幅下降3.9%。高端住宅市场方面，在限价政策调控下，高端楼盘的入市价格保持平稳，改善型购买需求保持强劲。三季度共有760套高端商品住宅成交，较上季度上升56.1%。与此同时，三季度入市的三个高端项目在触发积分制后均于开盘首日取得优异的销售表现。

三季度受国内局部城市小范围疫情反复影响，上海推迟了第四批楼盘供应入市时间，以避免聚集认购现场，导致本季度市场供应稍显不足。整体一手商品住宅市场共计158万平方米供应入市，环比下降37.8%，同比下降42.7%。高端一手住宅市场共推出三个新项目，合计供应376套高端商品住宅，项目平均售价在11.5万至13.6万元区间内。

由于新增供应有限而购置需求保持活跃，三季度高端一手住宅价格环比小幅增长0.8%。二手住宅市场中，因房贷利率上调配合“三价就低”原则，即贷款额度将根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中的最低值进行审批，三季度整体市场购买情绪表现降温，二手高端住宅价格较上季度环比小幅上涨1.4%，涨幅放缓。

预计四季度将有更多供应入市。在购房政策将保持紧缩态势下，部分新入市项目放宽入围比门槛，意味着更多购房者将有资格参与认购摇号购买新房。因此，相较于二手房，更具价格优势的一手新房仍将是大部分购房者的首选。我们预计在上海越加精细化的限价政策调控下，高端一手价格今年将维持平稳。同时，在房贷政策收紧，二手房价核验，及部分购房者转向购买一手新房等多方因素影响下，二手价格涨幅将逐步放缓。

投资市场

2021年第三季度全国投资市场总交易量达到人民币417亿元，尽管与上季度相比，成交量有所下降，2021年全年交易总额仍有望超越2020年。三季度开发商类型出售方占比超过60%，由于“三条红线”政策使得融资越发困难，部分存在债务问题的卖方更加愿意出售资产。这一趋势预计将持续至2021年最后一个季度，同时投资机构将利用此机会持续丰富其房地产投资组合。

三季度，办公物业资产仍是首选的收购标的，占总交易量一半。办公物业开始受到关注，主要得益于上半年强劲的办公楼租赁市场复苏，尤其是在上海等一线城市。仲量联行中国区投资与资本市场部负责人庞树东表示，“今年中国商业地产市场正在经历快速转型。市场存在诸多不确定性，但与此同时也带来了更多机遇。REITs的出台给投资机构者提供了明确的退出方案，我们预计投资者对物流地产、产业园区和长租公寓的机会将继续保持高度关注。“

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