传统金融需求渐复苏，高端美妆个护带动城市零售活力
仲量联行 2022年三季度杭州房地产市场回顾及展望
2022年10月18日，杭州——2022年第三季度，杭州甲级办公楼市场无新增供应项目入市，整体空置率小幅回落。传统金融行业的租赁需求有所提升，科技互联网及专业服务等传统行业租户表现较为审慎。优质零售物业市场方面，三季度新增一个零售项目，品牌开业更趋保守，总体空置率小幅上升。新能源车的开店需求活跃，多个高端美妆个护品牌首入杭州，为零售市场带来新的活力。
仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“三季度杭州好消息不断，迎来了一大批‘重磅’项目的亮相，包括杭州西站正式开通运营，杭州萧山国际机场三期工程顺利投运，以及新彭埠大桥也终于赶在国庆前通车。杭州的交通网络布局迈上了新的台阶，未来城市的区域基建发展将更加均衡，各商务板块更趋融合。随着城市综合竞争力的不断提升，预计未来杭州的商业地产市场也将传递出更多积极的信号。”
优质办公楼
三季度杭州办公楼市场未录得甲级办公楼项目入市，整体空置率小幅回落。与上半年相比，在杭州疫情的长期有效防控和市场自发调节之下，三季度办公楼市场租赁活跃度略有回升，甲级办公楼空置率下降2.2个百分点至20.0%。有一个乙级办公楼新增供应入市，为位于未来科技城板块的万科未来天空中心一期，为市场带来50,000平方米的新增供应。由于新入市项目的影响，乙级办公楼空置率上升了0.9个百分点至19.4%。三季度，杭州办公楼整体空置率回落0.6个百分点达到19.7%。
传统金融需求渐复苏。三季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为73,602平方米，环比上升221.8%，同比下降14.3%。从企业来看，科技互联网需求占比30%，科技类企业虽处于调整期但依然支撑市场需求；金融行业的需求攀升至21%，以券商、基金为代表的传统高端金融租户租赁需求逐渐复苏，承租能力保持较高水平。光电芯片、人工智能等高端制造业租赁需求活跃度较往年有明显上升。
三季度杭州甲级办公楼市场租金有所下降。截至9月底，杭州甲级办公楼平均有效净租金为4.7元每平方米每天，环比下降0.4个百分点。同时，乙级办公楼租金为3.5元每平方米每天，环比下降0.6个百分点。业主多采取更为灵活的租赁政策，通过下调租金或延长免租期等方式促进租赁成交。
优质办公楼市场展望：随着科技行业的政策监管进一步完善，同时传统科技新媒体的市场增量进入瓶颈期，杭州的科技产业将逐步迎来新的发展态势。半导体、人工智能、新能源汽车等科技新赛道的发展将会逐步催生杭州办公楼市场的新需求。而传统金融企业将向金融创新方向不断突破，带动产业的不断升级。长远来看，杭州的产业格局将更加多元化，二三产业的比重迈向均衡发展，推动杭州优质办公楼市场向更稳健的方向发展。
统观全年，杭州预计有36.7万平方米的新增供应，共计7个优质项目入市。其中四季度或将迎来四个办公楼项目入市，总计体量约17.5万㎡，传统核心商圈武林板块也将迎来新增供应入市。由于未来两到三年有较多项目陆续进入交付阶段，预计杭州甲级办公楼的空置率将会呈现缓慢升高的趋势，但优质的未来供应也为市场优质租户带来租赁升级机会。
仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“三季度的杭州办公楼市场依然受到互联网科技等主要行业调整的影响，楼宇间的价格竞争加剧，业主调整租赁政策以应对市场波动。产业的更迭也催生了新的机遇，市场的需求更趋多元化。券商等传统金融行业对甲级办公楼的租赁需求有所复苏。在战略层面的持续布局下，光电芯片、人工智能、生物医药、新能源等科技新赛道越来越多吸引着资本市场的关注和创新人才的目光，杭州的战略新兴产业逐步以星星之火点燃各个商务区。”
优质零售物业
高端美妆个护提振核心商圈活力，创意餐饮风潮席卷杭城。从业态来看，时装行业支撑三季度的主力需求，占三季度新开业商铺的32%，餐饮占比24%，比重较上季度有所下降。三季度餐饮品牌的需求集中在轻餐及创意餐饮品牌，如Gaga在杭州万象城开出了浙江首店，已在上海布局多家连锁店的Baker & Spice也于近期迎来浙江首家门店开业。茅台冰淇淋旗舰店作为浙江首店进驻湖滨88。
时尚及服装业态上，高端美妆个护在三季度表现亮眼，资生堂集团旗下的高端化妆品牌the Ginza在武林银泰开出浙江首店，彩妆品牌Charlotte Tilbury进驻杭州万象城，Penhaligon’s潘海利根也在杭州万象城开出全国首家旗舰店。
潮玩品牌在杭州的热度未减，Z世代电商品牌一直娱pop研究所在湖滨in77开出了华东首店，也是品牌在全国的第四家线下门店。弹力猩球超级运动中心浙江首店于七月在杭州大悦城开业，定位“以运动为主题的娱乐空间”，集合了几十种潮流运动吸引当代青年群体。
三季度仅有一个零售项目入市，总体空置率略微上升。位于未来科技城商圈的科技城宝龙广场，于9月30日开业，为该板块带来9.6万平方米的新增供应，该项目定位为区域型购物中心，旨在承接整个未来科技城核心商圈的消费需求。三季度杭州全市优质零售物业的空置率为8.1%，较上季度上升了0.2个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率环比上升了0.2个百分点至9.0%左右，而百货的空置率略微上升至1.5%。从细分市场来看，城西和城北商圈的空置率均有明显上升，商圈内的购物中心换铺率较高。而武林和湖滨两大核心商圈在三季度的总体表现稳健，空置率波动不大。
三季度核心商圈零售物业市场租金有所回升。三季度杭州全市零售物业租金略有下降，首层净有效租金环比下降0.4个百分点至17.7元每平方米每天。核心商圈零售物业市场平均净有效租金达31.6元每平方米每天，与上季度相比上升0.6个百分点；而非核心商圈的租金则继续保持下跌趋势，净有效租金环比下降2个百分点至13.0元每平方米每天。
零售物业市场展望：2022年四季度至2023年，杭州零售物业市场预计将迎来6个项目的开业，总体量达到59万平方米。其中，位于城东商圈的港龙悠乐城有望于今年四季度入市。未来一年的新增供应以购物中心为主，主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。总体空置率预计有略微上升，年底或达到8.3%。
2024年以后，核心区域将迎来多个优质零售物业供应，并以高端购物中心为主。以港资为主的高端零售项目的争相入市将有效增强杭州高端零售市场的竞争效应。未来杭州的零售物业市场格局将更趋多元化，城市级购物中心的数量有所提升，武林等传统核心商圈的零售市场也将迎来新一轮的价值预期。
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