天津南京路-小白楼板块办公楼租金率先录得正增长；新购物中心开业推高零售地产市场空置率

2021年10月14日，天津——“本季度，天津办公楼市场需求逐渐回归理性，中资企业成交占比上升至九成，南京路-小白楼板块率先录得租金正增长。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“天津零售地产市场需求稳定，升级调改依旧是现有项目的主旋律。餐饮、时尚、儿童教育类品牌表现活跃，成为市场需求的主要驱动力。本季度有两个新项目入市开业，推高了市场空置率。”

办公楼市场

“国内大循环”发展格局下，中资企业依旧主导天津办公楼市场需求。坐拥众多全国先进的制造研发基地及高科技龙头企业使得天津在“国内大循环”发展格局中占据重要地位。因此，中资企业本季度在天津办公楼市场上持续活跃，成交量占比升至九成。同时，相关专业服务及科技类企业也呈现出积极扩张的趋势。

本季度无新项目入市，整体供应增速放缓。预计截至今年年底，天津全市整体办公楼市场存量都将维持在390万平方米的水平，新增供应的规模和增速均将低位运行。未来三年，新增供给将主要集中于海河沿线。

整体市场租金逐渐趋稳，南京路-小白楼录得最高成交均价。上半年，卫津南路板块曾经是天津租金最高的分市场。而在本季度，南京路-小白楼板块以0.9%的环比增速跃升为全市租金成交均价最高的区域，也是最先录得租金正增长的板块。核心商务区活跃的市场需求推动整体租金逐渐趋稳。本季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，同比下降3.0%，环比则基本持平。

市场需求回归理性将推动空置率稳步下降。在因前期疫情影响而受到抑制的需求得到释放后，天津办公楼市场逐渐回归理性，预计2021年全年市场租赁成交量将与去年持平。“天津办公楼市场较低的供应增速为业主方提供了调整及去化的缓冲空间。”仲量联行天津及沈阳商业地产部总监吕蔚然表示，“专业服务、科技及金融类企业的理性扩张将推动空置率稳定下降。”

零售地产市场

配饰品牌积极布局，生活教育类业态比重增加。餐饮、时尚和儿童教育业态表现活跃，推高了本季度的天津零售地产市场的吸纳量。随着年轻群体消费习惯的改变，源自集合店的新增需求持续增长，如饰品集合店ME+天津首店落址乐宾百货，ACC超级饰天河城开设新店。部分项目积极融入潮玩体验类业态，引入室内运动、密室逃脱，文化生活体验等，实现业态特色化打造，重新定位消费客群。另外，运动服饰、电子产品、汽车展厅等品牌持续保持扩张趋势，如安踏国旗店落址大悦城，一加手机进驻天河城，蔚来汽车选址海信广场等。

本季度有两座购物中心开业。全市优质零售物业总存量也由此推升至437万平方米。位于非核心区的东丽万达广场，是东丽区体量最大的商业综合体，引入超过240家品牌，其中60%为首进东丽的品牌。位于南开区的仁恒伊势丹，原为天津仁恒置地广场，历经改造后于本季度末开业。该项目重点打造美妆、食品、生活方式三大业态，引入ACE影城、TSUTAYA BOOKSTORE丨茑屋等多家首店。较大的新增供应量导致全市零售地产市场空置率环比上升1.5个百分点至16.1%，其中购物中心空置率环比上升1.6个百分点至17.8%。

租金下行压力有所减缓。本季度市场租金整体保持平稳，环比略降0.3%至323元/平方米/月。市场氛围持续好转，部分项目租金跌幅出现收窄。同时，核心商圈进驻率稳定的优质项目基于强大的需求聚集效应让业主方重拾市场信心，议价能力有所提升，因此此类项目的租金水平整体保持平稳，甚至增添了增长动力。

未来新增供应将持续下沉至新兴区域。未来三年，伴随新项目的持续入市，天津零售市场版图将进一步扩展，但大量新增供应将使整体空置率进一步上行，租金面临承压。优质项目的持续入市，将在品牌、内容和场景上提升东丽、西青、北辰等近郊商圈的商业氛围走向成熟。而在传统核心商圈，预计将有更多老旧项目加入升级调改的行列，通过差异化定位和业态特色化打造，焕新商圈活力。