科技企业vs房地产:城市篇

​​​"科技企业vs房地产"系列的前两篇——趋势篇与选址篇主要着眼于科技企业在中国主要城市的房地产策略中体现的共性。城市篇将继续聚焦科技类企业,分别关注该行业在深圳、北京、上海、广州与成都五大市场的聚集区域以及未来发展趋势。

2017.05.17

深圳​

科技企业主要聚集板块地图

行业洞察

南山科技园经过20多年的发展,培育了大批高新科技企业,并成为市内高新企业最集中、高新产业氛围最浓厚、办公楼​及配套最成熟的区域。

目前深圳科技行业各领域企业的新设立、扩张、升级需求主要分布在南山科技园及周边商务办公区。一些发展迅速的高科技企业对高品质办公楼的需求不断上升。特别是深圳商办租金"疯涨"的2014-2015年,不少之前在福田中心区办公的科技类企业搬迁或扩张至南山科技园片区。

在强劲需求带动下,加上科技园片区办公楼空置率较低,周边的传统商办区域,特别是新竣工办公楼集中的后海总部基地亦吸纳了不少科技类企业。

预计高科技企业的集聚效应将带动南山科技园、留仙洞片区及周边商务办公区的租赁需求。

行业趋势

高速发展的科技企业倾向购买办公楼或拿地自建总部大楼。

受制于南山科技园可供使用土地逐渐饱和以及在政策的引导下,一些高科技企业的购买土地或办公楼的需求外溢至南山科技园周边的区域,该趋势预计将会持续。

随着机器人、人工智能、新能源等新兴产业正逐步改变传统高科技行业的发展,用于研发与生产的空间需求增加,在市区产业用地紧缺的情况下,预计未来此类新兴产业的办公需求将持续释放至市郊的产业园。

北京

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行业洞察

科技类企业在北京作为备受关注的重要行业领域,得到了政府政策扶持。政府发布的城市发展规划蓝图表明,北京市将会发展成为服务全国的创新中心、高科技生产基地和全国云计算及大数据服务中心。

从区域板块看,科技类企业主要集中于城市的北部。由于行业不断的扩张,企业的购置、自建需求旺盛,中关村的办公面积已经无法满足不断增长的需求。大量的相关企业开始向同样拥有中关村扶持政策,且租金更符合科技企业支付能力的奥南以及望京地区。

行业趋势

众多创新活动都源自在共享办公空间、孵化器、甚至公寓内开始运营的科技类创业型公司。当这些公司发展规模扩大,并成功获得新一轮的融资资金时,他们在办公楼市场上变得更为活跃,并寻求更大的办公空间。

未来几年,北京市场的需求将主要来自正崛起的中等规模公司而非行业顶端企业。一旦这些公司达到某一高度,就需要为员工提供更高质量、更为舒适的工作环境,以吸引并留住人才。

上海

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行业洞察

科技企业的新设立、扩张及购买需求主要集中于张江、漕河泾、陆家嘴软件园、新江湾城/五角场、紫竹这五大相对成熟的科技企业聚集区域。

受益于政策导向及更多高品质物业竣工入市,位于静安区的市北及长宁区的临空近年来吸引了越来越多科技类企业的关注。

科技企业聚集区版图在向外延伸的同时,部分企业也有向核心区升级的趋势。

行业趋势

在"科创中心"新增目标的引领下,来自于科技行业的需求有望继续显著扩张。

科技类企业的发展尤其需要多层次资本市场的助力,上海在进一步建设国际金融中心城市的过程中,将为该行业各类企业提供更多的飞速发展空间。

在我们访谈中也观察到:一部分业主的策略已悄无声息地发生变化,不仅以项目"业主"的角色出现在租户面前,他们(主要为产业园区直属企业及拥有多个办公物业的国内企业)正在进行针对科技产业的投资——定向吸纳具有潜力的科技类租户入驻旗下物业,以寻求长期资本合作的机会。

广州

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行业洞察

具有一定承租能力的科技企业开始将目光聚焦核心区域的甲级办公楼,游戏产业尤为突出。

一些非核心商圈的普通办公楼成为某些大型科技企业的办公地点选择之一。

传统产业园是广州科技企业常见的办公地点。租金优势、园区优惠政策以及产业与人才的集聚效应令产业园成为中小型科技企业的首选。黄埔区的科学城以及天河区的智慧城是广州科技园的集中区域。

行业趋势

知名科技企业落户琶洲电商总部区,并将进一步吸引众多上下游科技类企业在此区域集聚。同时,随着配套的不断完善、总部企业办公用地集中出让,琶洲将会成为吸纳科技类企业需求的重要区域。

成都

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行业洞察

作为中西部领军的"双创"高地,成都市政府大力扶持创新创业,并在各行政区内设有如孵化器等的创新创业载体。

武侯区是成都市传统的高科技产业聚集地,被国务院命名为"高科技文化区",区内的磨子桥创业创新街区、西部智谷等均是高新企业聚集地。

作为国务院首批国际信息技术产业开发区,成都高新区分为西区及南区。其中高新西区主要以高端装备制造为主;而高新南区则主要以科研、软件及服务外包企业为主,区域内的软件园已近满租。

受软件园扩张空间有限的影响,预计即将竣工的新川创新科技园一期或将成为高新技术企业的"新宠"。

成都高科技产业聚集区的版图将进一步往南扩张。

行业趋势

作为中西部中心城市之一,成都以充足的人才资源、优惠的政策、相对较低的人力成本等吸引诸多国内外知名高新技术产业落户。

受办公楼租金水平持续下跌刺激,高科技企业在办公楼市场表现活跃。自2016年,优质办公楼市场涌现多宗来自高科技行业的大面积租赁成交。

 

​​"科技企业vs房地产"系列相关阅读:

《科技企业vs房地产:选​​址篇​》 

《科技企业vs房地产:趋势篇​》

 

– 完 –

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