仲量联行：深圳长租公寓市场体现抗周期韧性

深圳，2023年10月19日—— 近日，仲量联行发布了长租公寓系列第三部研究报告《顺时聚势，向光谋远——2023中国长租公寓市场白皮书》。七普数据显示，深圳城市人口家庭约77%的房屋来源为租赁，经测算拥有约1200万租赁人口，位列一线城市之首。庞大的需求为深圳租赁住房市场发展提供了坚实基础。刚性需求支撑下，深圳长租公寓市场体现出抗周期的韧性。

今年以来，深圳市场化运营长租公寓较快摆脱疫情影响。据仲量联行统计，截至2023年上半年，深圳在运营市场化长租公寓项目平均入住率达96%，较2021年同期提升约3.5个百分点，且优于大部分长租公寓企业目前全国平均水平。其中，今年上半年开业的门店入住率亦达到88%，新项目入市后普遍较快得到市场认可，反映出长租公寓项目有效供给增加，供需匹配精准度较高。

2021年三季度至2023年二季度，深圳新开业长租公寓超60家，房间数约1.2万套。其中，近六成房源来自城中村楼宇改造项目，公寓及宿舍改造项目各另占约15%。就区位分布而言，宝安区、龙华区合计贡献超60%的房源增量，西乡、龙华、大浪、民治等白领人群居住密集、且具有大量适宜改造为长租产品的高性价比物业的片区持续受到长租公寓企业青睐。

与此同时，深圳长租公寓供给侧结构性调整持续深入，市场成熟度显著提升。凭借丰富的运营经验和良好的产品质量与口碑，万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区等全国连锁经营的龙头长租公寓企业市场占有率不断攀升，运营房间数量达到深圳市场总量的八成以上。品牌化、高质量的产品愈发占据市场主体，且区位分布多元化的提升，显著增加了租户获取优质租赁房源的便捷性，并利于租户从运营方规模化经营的成本摊薄中享受租金优惠。

商业模式的持续丰富创新也为市场规模化、规范化发展奠定重要基础。更多成熟长租公寓品牌探索向政府、业主、投资者提供轻资产管理输出服务。今年7月，三一集团与雅诗阁联袂打造的新产品线“雅院”首店亮相深圳，为企业跨界进军租赁住房市场提供合作范例。对于租户而言，这意味着更多优质产品有望加速落地深圳，供应链竞争将带来市场产品与服务的优化迭代。

推动长租公寓市场平稳发展之余，深圳持续聚焦提升租赁住房民生属性。近年来，深圳加快利用市场化长租公寓及存量住房扩充保租房供应，截至2023年6月，规范管理下的社会房源已占保租房总供应量的约15%。2023年，深圳成为首创保租房分配中政府配租与社会主体出租双渠道的一线城市，明确规定社会房源纳保后可由住房租赁企业直接出租。这不仅将有利于借助市场力量加大对人才的社会投资，增强保租房可持续性发展，更帮助长租公寓企业在保留运营灵活性的同时，显著降低经营风险。

此外，深圳将通过加大城市更新项目中保租房的建设比例，优化保租房区域分布，提升城市职住平衡。据政府公开披露数据测算， 预计到2025年，深圳通过城市更新项目筹集建设的保租房套数将突破32,000套。其中，近50%的未来供应将位于福田、罗湖等保租房资源紧缺的区域。市场与保障齐驱并进，将促进租赁住房体系全方位发展。

“安居”是“乐业”之本。展望未来，租赁住房领域的发展壮大，势必将助力深圳扩大人才储备、增强高端人才吸引力。与此同时，深圳将持续锚定高质量发展目标，支持现代服务业与战略性新兴产业集群蓬勃发展，有望吸引大批高端创新人才。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“城市整体人口质量的提升将推动长租公寓，尤其是中高端产品的需求增长。另外，在一些新兴产业聚集区域，随着以二十大先进制造业园区为代表的新兴产业园区逐步落成，配合轨道交通五期等重要交通线路逐步投入建设，这些片区有望承接更多的长租公寓租赁需求。”