沈阳在线教育行业迎来调整期，办公楼市场空置率水平继续回落

2021年10月14日，沈阳——第三季度，沈阳商业地产市场活跃度稳步恢复。仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“办公楼市场新增供应暂缓，全市空置率有所降低；零售物业市场迎来供应小高峰，休闲娱乐业态需求更趋活跃。”

大面积需求放缓，在线教育行业迎来调整期。本季度的办公楼租赁问询及成交较上季度略显平淡，大面积需求型租户缩减。金融服务、科技、专业服务类行业成为租赁市场的主要支撑力量。受“双减政策”影响，扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。

本季度无新项目入市，空置率水平继续回落。第三季度未录得新增供应，全市优质办公楼总体量保持在352万平方米。供应暂缓使得市场整体空置率继续回落至31.6%， 环比下降0.3个百分点。其中，甲级办公楼市场录得34.4%，环比下降0.4个百分点。

租金持续呈现下行趋势。三季度，整体市场租金维持在62元/平方米/月，环比下降0.6个百分点。甲级办公楼市场租金录得77元/平方米/月，环比下降0.5%。租金的持续下探为租户提供更具吸引力的租赁选择。

高空置压力在短期内难有改观。预计至今年年末，甲级办公楼市场仍将迎来近7万平方米新增供应，加剧市场竞争。随着高品质项目的持续入市，CBD、金廊等核心板块可供租户的选择增多，或将提升市场活跃度。金融、专业服务、科技等行业仍将寻求核心板块的租赁机会，而在线教育企业将在政策影响下持续进行内部整合，或将释放更多空置面积进入市场。受未来三年持续高新增供应带来的市场竞争影响，预计租金增长受限。

餐饮、运动和生活类品牌持续扩张，休闲娱乐业态备受青睐。核心商圈项目的良好表现拉动市场净吸纳量的增长。业态方面，餐饮、运动及生活类品牌等租赁需求强劲，如中国李宁、MLB分别入驻大悦城、万象城，荣耀、一加等手机品牌也在本季度开出多家新店。休闲娱乐业态开业步伐加快，餐酒吧、密室逃脱、卡丁车等进驻购物中心更趋活跃，填补空置面积的同时吸引更多客流，带动商圈净吸纳量提升。

三季度录得两个新项目开业，市场总体量升至627万平方米。位于沈北商圈的吾悦广场本季度正式开业，依托周边雄厚的居住人群及大学生群体，项目定位城市型新青年活力中心，并引入沈阳最大的永辉超市、MELAND及沈阳北部地区首家奈雪的茶，填补了区域内的消费空白，引领区域消费升级。位于太原街商圈的苏宁广场，由原兴隆一百改造而重新进入市场。除苏宁易购等苏宁自营主力业态外，项目也引入多种娱乐、健身等体验业态，提升传统商圈活力。受新项目入市影响，全市整体空置率升至19.4%，环比上升0.6个百分点。

受零售业态持续调整作用，整体租金走势平稳。核心商圈彰显出强大的消费活力，客流量大、进驻率高的优质项目龙头优势显现，议价能力回升。部分项目积极进行品牌业态调整，通过引入更多国际服饰和美妆护肤品牌，提升营业额，带动整体租金稳中有升。第三季度，全市优质零售物业首层净有效租金录得237元/平方米/月，环比上浮0.7%。

未来密集的新增供应入市或将进一步促进沈阳零售市场提质升级。未来三年，沈阳零售市场将迎来项目密集开业，满足各商圈的消费升级需求，存量项目压力随之倍增，市场提质升级的趋势将愈加明显。随着年轻客群消费需求的转变，部分运营商或将继续调整定位策略，寻求引入更多潮牌、运动和娱乐类租户，以增加目的性客流。消费趋势的快速变化，以及市场结构调整的加剧，将高效激发市场潜能，提升区域零售市场的品质化和精细化发展，刺激零售需求增长。