限购政策靴子落地，打压市场价格上涨预期

仲量联行解读沈阳住宅市场新政​

2018年4月19日，沈阳——继去年8月7日，沈阳发布"59号文件"限售令，明确发出政策收紧信号后，上周末（4月15日），沈阳市住宅市场新政出台，政策进一步收紧，"表现出沈阳2018年严控房价的决心。"仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监王传表示，"'62号文件'的出台，标志沈阳正式再一次进入限购时代，对高端市场影响较大，对刚需为主的中低端市场影响有限。"

仲量联行近日对于沈阳住宅市场新政做了详细解读。

政策解读

新政将调整沈阳土地供应节奏。近两年，沈阳住宅用地成交量急剧下滑。2017年全年，沈阳住宅用地共成交524万平方米，相比于2016年的712万平方米，减少了26%。这一变化受制于沈阳土地供应有限。新政中提出，进一步加大新增土地供应，有利于平抑房价，增加二级市场的供应。

新政将会对投资、投机需求产生抑制作用。 "62号文件"在"59号文件"的基础上，进一步扩大了对于商品住房价格监控的指导范围，限售范围也由分区限售变为全域限售。作为打击炒房的有效手段，限售可以从侧面拉长投资周转周期，同时增加投资的实际成本和时间成本。

新政对沈河区、和平区、浑南区(三环内)三个区域实行限购政策。2017年，这三个区域的住宅成交量近3.5万套，占全市住宅成交量的18%。从成交价格来看，这些区域的年增长幅度均超过20%，是全市价格最高、增长速度最快的区域。对这三个区域进行限购，一方面，将限制沈阳高价住宅区域的市场需求来源，进一步挤压需求在沈阳市其他区域释放，特别是在新政要求外的刚需部分，将被挤压到未限购区域。另一方面，限购有利于平抑市场预期。但是，对于去年和今年市场成交价格较高的地块，无论从价格还是市场去化周期来看，都会有一定影响。

与此同时，限购政策将有利于以沈北为代表的其他区域去库存。因此，预期未来，沈阳核心市场热点将发生轮转。未限购区域，特别是如铁西、皇姑、沈北等区域，将成为市场成交的热点，这些区域的房价也将进一步升高。

总而言之，新政的出台将明显抑制炒房行为，进一步压缩住宅市场上的投资行为空间，控制房价过快上涨。

政策展望

尽管沈阳市住宅政策不断收紧，但购房需求并非受到削弱，而是受到抑制。随着销售市场购房需求受到抑制。此外，限购政策的主要目的是控制房价过快上涨，鉴于目前沈阳市场去化周期较短，市场供应紧张的前提下，预期整体市场房价仍将保持上行，但涨幅趋于平缓，成交量预期将出现下滑。

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