联合办公运营商成为市场需求的重要来源

2018年1月10日，上海—上海办公楼市场保持活跃态势，联合办公、内资金融服务业、零售以及科技新媒体类企业积极寻找租赁面积。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示："新兴中央商务区办公楼市场持续强劲。得益于轨道交通达性的提升及高品质项目入市，新兴中央商务区租金增幅优于其他细分市场。"由于政府限制性政策持续，高端住宅价格保持平稳，销售量下降。就零售市场而言，尽管新增供应较多，但新项目入驻率的提升带动整体市场空置率下降。在物流市场方面，有限的供应及强劲的租赁需求，促使租金继续加速增长。在投资​市场方面，上海仍是首选目的地，2017年国外投资者表现愈加活跃。

2017年净吸纳量达2016年的两倍。2017年全市甲级办公楼净吸纳量逾130万平方米，其中大部分来自非中央商务区。金融服务业（内资）、零售以及科技新媒体类公司为中央商务区内表现最活跃的行业。仲量联行上海商业部总监张静指出："联合办公运营商今年在中央商务区及新兴中央商务区内积极扩张,也成为了一个重要的租赁需求来源。"全年大量新增供应满足了众多公司整合、升级以及扩张办公面积的需求。新兴商务区给需要节省成本的租户提供了更多的选择，因此中央商务区也持续受到竞争压力。

2017年供应量达历史高位，办公楼市场空置率上升。超过220万平方米新增供应于2017年入市，其中160万平方米位于非中央商务区，60万位于中央商务区。在第四季度，中央商务区内无新竣工项目，而非中央商务区中，两个位于浦西的项目入市，另有三个项目位于浦东。今年大量的新增供应推高市场空置率水平。其中，中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至10.2%，而非中央商务区市场空置率则同比上升8.8个百分点至26.8%。

尽管新项目众多，新兴中央商务区租金仍继续上涨。2017年，非中央商务区租金同比上涨4.4%。得益于通达的地铁配套及高品质项目的竣工入市，新兴中央商务区推动市场租赁需求。而另一方面，部分中央商务区项目的业主由于受到区域内新增项目及新兴中央商务区的竞争压力，降低了租金预期。

办公楼散售市场新增供应缺乏，限制成交量。由于预售证发放政策收紧，2017年全年仅四个优质散售项目入市，共计106,456平方米，同比下降88%。成交量也因此受到抑制，全年成交量为526,750平方米，同比下降51%。在供应下降的同时，购买需求依旧旺盛。以自用和投资为目的的公司仍是主要的购买需求来源。虹桥商务枢纽持续受到自用买家和投资者的青睐。此外，位于杨浦区的物业也开始受到大量潜在买家的关注。全年市场平均价值同比上涨1.2%至42,362元/平方米。由于可售项目紧缺，短期内资产价格预计将继续稳步上涨。

数字新媒体行业本年度表现抢眼，扩张与整合需求驱动第四季度核心产业园区市场净吸纳量。新增供应的持续入市为办公面积的扩张和整合提供更多机会。来自数字新媒体行业的办公需求保持强劲。多个备受关注的租赁成交于2017年第四季度结束谈判。稳固的租赁需求支持租金在第四季度继续上涨1.5%，同比涨幅达6.1%。投资市场，内资及外资基金对核心产业园区的物业前景表示乐观，投资兴趣更为浓厚。

预计强劲的租赁需求将延续至2018年。上海不断发展科创中心将催化并且提供尖端科技类企业更多商机，核心产业园区的办公需求亦会受益于此。展望2018年，品质优良、交通便利的物业将继续受到租户的青睐。漕河泾开发区和张江科学城因为具有更成熟的商务氛围和更佳的租户品质，将尤其受到关注。

销售量进一步缩小。第四季度，上浮的按揭贷款利率和首套房购房者的首付比例，持续抑制着整体和高端住宅市场的购买需求。加上供应量有限，本季度整体市场成交量同比下降47%至8,851套。同时，高端住宅成交量降至150套，环比下降19%，同比下降80%。尽管全年销售缓慢，然而有限的供应量使高端住宅库存至2017年末仍保持在低位。第四季度高端住宅库存环比下降6%，同比下降27%。有鉴于此，尽管销售放缓，住宅售价仍保持稳健。

预售证发放受控，致供应量受限。整体住宅和高端住宅市场的新增供应皆创历史最低水平。由于政府严格控制预售证发放，高端住宅市场连续第二个季度无新增供应入市。开发商亦推迟新盘销售，以期获得未来宽松的政策环境。开发商对土地市场仍保持谨慎，大部分住宅用地均以底价成交。为积极推动住房产品多元化，上海政府推出新的土地类型，纯租赁用地。2017年上海共计出让了21块纯租赁用地，均由国企竞得。

高端住宅市场一手房价格保持平稳。二手房价格同样维持稳定。由于供应紧缺，开发商及卖方皆无意愿降价售房。租赁市场上，受季节性波动及稳健的高管租房需求影响，租金保持平稳。

2018年销售市场有望小幅回暖。在持续紧缩的货币政策下，2018年开发商将有望加速推出新盘，以缓解现金流压力。仲量联行上海项目销售总监周静表示："在紧缩货币政策和积压购房需求的共同作用下，销售市场将有望小幅回暖。然而，由于政府或将延续紧缩的调控政策，价格预计仍保持平稳。"2018年，租赁市场将表现强劲，中央及地方政府将进一步激励租赁住房的发展。尽管现阶段国企开发商占市场主导地位，然而巨大的市场潜力、强劲的人口需求和政策支持将吸引更多的私营投资机构和开发商进入该领域。

零售商继续加强购物的互动体验性。独特的购物体验已逐渐成为商场经营者和零售​商普遍关注的焦点，以期由此来提高客户保持率。星巴克上海烘焙工坊本季度在太古汇开业，提供互动沉浸式的咖啡体验。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思（James Hawkey）表示："零售商寻求利用数字化战略推动'新零售'概念。"例如，线上融合的超市盒马鲜生以及超级物种在非核心区域商场开设旗舰店，而众多网上零售商在"双十一"购物节期间在高人气商场开设快闪店进行促销。

在第四季度，合计48万平方米的四个新项目入市，为2017年最大供应量。2017年核心区域和非核心区域内总供应量达到120万平方米，与2016年的140万平方米相比略有下降，但仍为供应量最大的年份之一。 2017年的新增供应将大部分在第四季度竣工，包括翻新后的上海第一百货商业中心以及大型商场尚悦湾、爱琴海购物公园和徐汇日月光中心。由于新近开项目诸如长宁来福士的新开项目以及类似悦荟购物中心等成熟项目的入驻率提升，本季度核心区域空置率下降至9.2%。而受供应压力的影响，尽管新项目开业率较高，非核心区域空置率仍小幅上升至8.7％。

核心区域和非核心区域租金增速双双放缓。受南京西路和陆家嘴商圈部分项目表现疲软的影响，核心区域购物中心首层租金同比上涨2.6％至51.7元每平方米每天，增速较第三季度放缓0.9个百分点。非核心区域首层租金同比上涨2.5％至19.8元每平方米每天，其中，浦东嘉里城等项目租金表现强劲，但一些位于供应饱和市场区域内的购物中心则表现欠佳。

第四季度净吸纳量达到164,000平方米。尽管新增供应紧缺，在第三方物流和零售电商双重推动下，本季度合计吸纳量达164,000平方米，其中部分源自于为年度"双十一"购物节所做的租赁预备。仲量联行中国工业部总监司徒艺（Stuart Ross）表示，"本季度大部分吸纳量来自今年一季度新交付的项目。"其中两个项目季度内总吸纳量超过60,000平方米。2017年全年，由于备受欢迎的上海西区市场供应短缺，空置率接近于零，租赁交易主要集中在上海西区以外的其他细分市场。租户兴趣逐渐转向供应相对充足的宝山、奉贤和金山市场。

空置率持续下降。第四季度上海高标准物流市场无新项目竣工，非保税仓库存量保持在510万平方米。2017全年新增供应约25万平方米，为2016年的一半。本季度内，强劲的租赁需求使非保税仓库空置率环比下降3.2个百分点至4.4%。其中，普洛斯宝山项目的新租约使宝山空置率下降15%，降幅居所有细分市场之首。上海物流市场剩余的空置面积主要集中于临港和浦东机场， 这两个细分市场主要服务于对港口和机场有特殊需求的租户。此外，临港偏远的地理位置导致其物流仓储吸纳速度较慢。

租金增长进一步加快。本季度上海物流市场非保税租金达1.33元每天每平方米，环比上涨1.0%，同比上涨2.4%。鉴于强劲的租赁需求及持续下降的空置率，业主对租金提升更具信心。有鉴于此，本季度租金增速较第三季度加快0.4个百分点。

上海仍是大宗物业投资的首选目的地。2017年内，全国交易总量达人民币2,080亿元，与2016年所创的最高记录持平。上海的成交量依旧位居各城市之首，全年总成交量达人民币942亿元，同比上涨1.6%，占全国投资总量的45.3%。在第四季度，上海交易总量为人民币511亿元，同比上涨4.7%。

​​2017年，国外投资者表现活跃。在第四季度，办公物业继续主导上海大宗物业投资市场，投资总量达人民币395亿元，占全市投资总量的77.4%。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示： "与去年相比，国外投资者表现更加积极。此外，年内非中央商务区市场交易频繁，致使资本回报率进一步下跌。"本季度瞩目的交易包括凌空SOHO以及浦汇大厦。综合体资产交易位居第二，交易量达人民币79亿元，占总投资额的15.6%。物流及酒店物业投资占比分别为4%和2.7%。

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司，员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中，仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外，根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示，仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

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