上海办公楼市场成本驱动型需求占主导；投资市场成交活跃度上升

上海，2025年4月9日—— 2025年第一季度，成本驱动型需求仍为上海办公楼市场的主要动力。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“面对新增供应持续入市，为维持出租率，业主方持续在租金让步和提供更多激励措施方面作出努力。”

在零售物业租赁市场，消费者对健康生活、娱乐体验和理性消费的关注推动了相关业态稳定的租赁需求。投资市场一季度录得24宗大宗交易，成交活跃度明显回升。得益于签证政策放宽利好中国入境旅游市场，上海整体酒店市场业绩保持稳定。住宅市场方面，随着一手高端住宅项目持续入市，改善型购房需求继续释放；二手市场成交活跃度有所提升，高端二手住宅价格跌幅放缓。

2025年一季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求，全市净吸纳量录得91,200平方米。中央商务区净吸纳量录得约46,200平方米，仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示：“金融与专业服务业所属的内资企业抓住了当前有利的租赁窗口期机会。”非中央商务区净吸纳量约为45,000平方米，租金下行吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

一季度全市共计三个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得180,000平方米。在中央商务区内，两个新项目入市，总建筑面积为86,000平方米，使得中央商务区整体空置率上升至16.7%，环比上升0.3个百分点。非中央商务区的四川北路板块录得一个新项目交付，总建筑面积为94,000平方米，大体量项目竣工加剧供应压力，使非中央商务区空置率同比上涨0.2个百分点，达到29.2%。

一季度租金仍处下跌通道，整体市场持续利好租户方。中央商务区租金环比下降2.2%，业主方为保持现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持议价空间。非中央商务区租金环比下降2.6%，业主继续提供更具吸引力的价格及激励政策，尤其是空置率较高的板块及项目。

一季度，上海产业园区净吸纳量录得67,800平方米，租户延续谨慎的租赁策略。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“价格驱动的搬迁、升级仍是主要的需求类型。集成电路、人工智能和生物医药仍是引领产业转型的主要行业需求来源；总部型经济，政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求也较为活跃。”

一季度，四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得420,600平方米。较大的新增供应使得上海产业园区整体空置率环比上升2.3个百分点，同比上升3.3个百分点，达到23.1%。复苏仍然缓慢的租赁需求叠加短期内较大的供应入市，市场租金继续承压。整体市场租金环比下降2.4%，同比下降11.5%，至3.9元每平方米每天。

2025年第一季度上海整体零售租赁势头放缓，大部分品牌保持审慎态度。尽管市场情绪谨慎，部分业态仍保持较为稳健的租赁势头。这得益于促消费政策的支持和消费者对健康生活、娱乐体验和理性消费的持续关注。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示， “运动服饰、潮玩及二次元、宠物产品及服务、VR娱乐体验和平价餐饮在一季度仍保持相对积极的扩张态势。”

本季度上海市区没有新增供应入市。市场竞争激烈且租赁势头放缓，市场面临持续压力。核心商圈整体空置率上涨0.8个百分点至9.9%，非核心商圈空置率上涨0.7个百分点至13.8%。面对激烈的市场竞争和挑战，一些业主方和运营方正尝试从项目重新定位、翻新改造、业态组合调整和主题营销赋能等多方面进行积极调整，以提升项目整体表现。

一季度，市场情绪谨慎，租赁需求放缓，零售租金整体仍处于下行通道。核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至43.5元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.6%至15.2元每平方米每天。

2025年政府将着力于提振消费、扩大内需，预计“促消费”政策将持续发力，使消费潜力得到进一步释放。在此背景下，预计运动服饰、娱乐体验、潮玩品牌、智能家居用品和3C电子产品等业态的零售租赁将保持活跃。未来，以情绪价值赋能、品质生活方式升级、理性消费主义和数字智能化转型为代表的新兴消费趋势，将持续推动相关业态的租赁需求增长。

2025年第一季度，上海物流地产市场需求相对稳定。净吸纳量达到89,000平方米，略高于2024年同期水平。第三方物流企业仍是主要的物流地产租户。受多个大型项目持续入市影响，本季度空置率持续攀升至28.0%。大多数租户对扩租仍保持谨慎态度，因此多数新项目的去化速度较为缓慢。

2025年第一季度，整体供应量持续增长，推动上海非保税仓储总体量突破1000万平方米。一季度共有三个项目竣工入市，共计44.2万平方米，松江、青浦与金山子市场均有新增项目入市。虽然本季度新增供应主要集中在上海西部子市场，但预计年内其他子市场也将迎来新项目竣工入市，如奉贤、临港、嘉定及西北子市场在年内预计都将有新项目竣工。

一季度，上海物流地产市场整体租金环比下降3.7%至人民币1.35元每平方米每天，同比跌幅达10.6%。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示：“受供应持续保持高位叠加空置率高企等因素影响，业主普遍采取更为激进的定价策略以提升出租率。”

受新房供应节奏放缓的影响，一季度上海整体一手商品住宅成交量录得149万平方米，环比下降34.5%。本季度新开项目成交表现呈明显分化趋势，其中位处核心地段的高端项目持续受到购房者的追捧。一季度，改善型购房需求维持稳健。尽管如此，受新增高端供应减少的影响，本季度高端一手住宅成交仅录得1040套，环比下降46.3%。

受一月份春节假期及二月份开发商放慢推盘节奏的影响，本季度整体一手新增商品住宅供应仅录得78万平方米，环比下降62.3%。一季度高端住宅新增供应节奏有所放缓，共录得四个高端住宅项目开盘入市，共计635套房源，环比下降65.9%。新入市的项目平均售价在143,000元每平米至189,000元每平米之间。

一季度，上海高端一手住宅成交均价环比上涨0.5%至144,600元每平方米。在高端二手住宅市场成交势头持续修复的背景下，本季度高端二手住宅成交均价跌幅进一步收窄，环比下降1.6%至135,500元每平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“持续优化的信贷环境叠加当前宽松的住房政策将继续支撑一手及二手商品住宅市场成交情绪企稳复苏。”预计高端一手住宅均价将进一步上涨。同时，随着高端二手住宅成交量回升，高端二手住宅均价有望逐步企稳。

2025年第一季度，上海投资市场表现亮眼，共记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元人民币，成交金额较上季度环比增长20%，市场呈现出回暖态势。

从成交结构来看，市场呈现出两大显著特征，第一， 单体规模持续缩小，小规模项目依然是市场成交的主流。5亿元以下成交项目的占比攀升至74%，达到历史新高。第二，上海商业地产的成交主要由高净值人士和各类企业买家主导。本季度高净值人士和企业买家在成交中的占比达到67%，其灵活的决策机制有效盘活了存量资产，提升了资产的流动性，为市场活跃度的提升起到了积极的推动作用。从投资目的角度来看，2025年第一季度以投资为主要目的的交易进一步增加，占比高达86%。

在2025年第一季度，长租公寓资产以34%的显著占比，首次超过办公资产，成为本季度成交金额占比最高的资产类别。一季度，随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，保险机构对这类资产的投资热情持续升温，进一步带动了长租公寓交易市场的活跃。办公资产以29%的成交金额占比位居第二，零售地产（27%）紧随其后，酒店（5%）和产业园区（5%）则分别位列第四、第五位。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“当前市场格局正经历深刻变革，业主需以更坚定的决心和果断的行动力把握机遇。近期成交的案例显示，不少成功的交易得益于业主灵活调整策略，快速适应市场变化。展望未来，我们预计市场将呈现更多元化和专业化的投资格局。”

放宽签证政策已成为推动中国入境旅游市场的重要力量。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩保持稳定。据最新数据显示，今年1-2月，上海成功吸引了95万国际游客，较去年同期增长34.2%，彰显出上海作为国际旅游目的地的强大吸引力。根据上海统计局的数据，截至2月份，全市五星级酒店客房入住率录得同比增长1.2%的成绩。虽然平均房价和每间可出租客房收入分别出现2.3%和1.0%的轻微下滑，但整体市场仍保持稳定。

2025年一季度共新增595间高端及以上酒店客房。未来待开业的新酒店客房数量约3500间，其中代表性酒店项目包括上海前滩华尔道夫酒店（203间客房）、上海世博桐森酒店（255间客房）以及虹桥机场旁的香格里拉和盛贸双酒店（共611间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“2025年，上海酒店市场正迎来全面复苏的新篇章。随着一系列利好政策相继出台，境外访华旅游热潮不断升温，上海酒店市场将迎来越来越多的国内外商务与休闲旅客。”