房贷利率市场化时代开启，房地产严控基调仍在持续

2019年9月18日，上海—昨日，国家统计局发布了2019年8月70个大中城市商品房住宅销售价格变动情况。数据显示70个大中城市新建商品住宅销售价格总体稳定。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格环上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同。

在7、8月份经济数据整体回落的背景下，政府加大了逆周期调节力度。首先是8月17日央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，旨在带动实际利率水平明显下降；其次是9月6日宣布全面降准和定向降准。这两项举措会对今年的房地产市场带来何种影响？

LPR改革

此前我国的贷款利率上限、下限已经放开，但仍保留存贷款基准利率。由于银行在发放贷款时，大多仍参照贷款基准利率定价，对市场利率向实体经济传导形成了阻碍，是市场利率下行明显但实体经济感受不足的一个重要原因。央行此次通过LPR改革，将带动贷款实际利率水平进一步降低。

然而对于个人住房贷利率来说，央行明确规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，而加点下限也秉持“因城施策”原则由各地根据当地房地产市场形势变化来确定；此外存量个人贷款利率仍按原合同执行。

这次的新旧房贷利率切换也被市场称为房贷利率“换锚”。从目前各地情况来看，“换锚”前后各地个人住房贷款利率大致相当，并无明显波动，因此短期内不会对购房需求产生明显影响。

虽然LPR改革是为了降低实体经济融资成本，但需要强调的是，本次LPR改革主要惠及的是企业部门的融资成本下降，对于居民部门来说实际影响并不大。从整体来看，当前的房贷利率市场化调整充分体现了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向和意图。

降准

央行于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

此次降准可视为央行加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。但这并不表明房地产市场资金面会有明显宽松。相反，7月以来房地产融资全面收紧，银保监会、证监会先后发文对银行贷款、信托、保险、海外债等融资渠道加强监管。1-8月房企到位资金同比增长6.6%，增速较1-7月下滑0.4个百分点，已是连续4个月回落。房企到位资金增幅持续下滑，表明近期房地产融资全面收紧效果显现。而未来，资金流入房地产市场的渠道会继续被严格监管。

总体来看，经济增速全面回落，地产政策偏紧，住宅销售偏弱，但政府依然强调“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的工具”，是需要很大决心的。预计未来房地产投资增速、新开工面积将继续放缓，房企融资仍将持续收紧，土地购置面积将继续回落。

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