资产定价和利率的不确定性将继续影响亚太区商业地产投资交易

2023年3月6日，上海——全球房地产投资者在2023年投资将遇新挑战，资产定价和利率的不确定性将成为影响亚太区资本部署的主要因素。仲量联行（纽交所交易代码：JLL）《2023年亚太区投资者意向调查》报告最新发布的数据和分析显示，78%的投资者表示2023年的最大投资挑战是资产定价的不确定性，70%的投资者还认为全球不稳定的利率政策也将影响其投资决策。同时，仅有9%的投资者认为购买资产时面临的激烈竞争是最大挑战，而这一比例在2022年高达82%。

受资产定价和加息不确定性的影响，2023年商业地产总投资成交量可能会进一步下降，但长期来看，投资者对亚太区市场的乐观情绪依然高涨。58%的受访者认为，基准利率需要下调50-100个基点，投资活动才会回暖。因此，有大约60%的受访者预计2023年亚太区房地产的总投资额，将在2022年较低水平的1290亿美元成交量进一步下降。这与仲量联行发布的《2023亚太区发房地产市场展望》报告中总投资额小幅下降5%-10%的预测一致。

仲量联行亚太区首席研究官莫伟伦（Roddy Allan）表示：“随着全球宏观经济环境和美联储政策的不断变化，投资者也不断相应调整其资金部署。投资者的短期谨慎，并不影响其对亚太区整体房地产市场的长期信心，但会促使投资者适时调整投资策略，预计今年晚些时候投资者也会加快投资步伐。”

许多投资者也在重新考虑2023年的投资策略和风险承受能力。64%的受访者更加关注增值型投资，这一比例高于去年的 53%，此类投资活动包括对核心市场中可持续发展项目的投资，及将酒店改造为长租公寓等项目的投资。此外，有48%和39%的受访者分别表示，会更加关注直接投资和债权投资两类交易类型。由于企业合资和平台投资交易机会有限，加上利率的上升可能会使债权投资的回报更高，直接投资和债权投资被认为是2023年最受欢迎的两种资本配置方式。

从资产类型来看，物流与工业地产、长租公寓以及办公楼将成为2023年亚太区三大投资重点。物流地产被认为是资本和贷款净增幅最大的资产类型，其租赁市场需求强劲，租金也在持续攀升，64%的投资者计划在2023年增加对物流资产的投资。另外，越来越多的投资者和贷款机构也将亚太区另类资产视为增值投资战略的核心，46%的受访者预计长租公寓资产管理规模（AUM）会增长，32%的受访者预计随着差旅限制的解除和旅游业的复苏，酒店资产管理规模也将增加。

从市场分布来看，投资者看好经济环境较稳定的市场，68%和60%的受访者分别表示会增加对日本和新加坡市场的投资。东京有望成为2023年的首要投资目的地。

仲量联行中国区投资及资本市场业务股权融资负责人陈强华表示：“投资者对中国经济持续增长保持积极乐观的态度，后疫情时代中国边境重开也推动了国内需求、贸易和资本流动的复苏, 尤其我们看到最新发布的2月份制造业和服务业复苏数字强劲，经济回升态势更明朗。作为中国现代化进程中的关键基建产业，房地产行业在继续创造巨大价值。我们了解到，本地企业和机构投资者的投资活动正在增加，国内外资本也在逐渐进入中国各市场，种种迹象表明，投资者正在转向中国房地产市场积极配置资本，以期未来增长。“

仲量联行亚太区投资及资本市场部首席执行官Stuart Crow表示：“据我们了解，受访的投资者将继续青睐之前已投资过的市场和亚太区中更成熟的经济体。仲量联行希望今年能与投资者加深交流，构建更多相关对话，和投资者一起应对资产定价不稳定、利率上升和通货膨胀对整个地区带来的不利影响。”

仲量联行此次调查访问了全球和区域的顶级投资者。半数受访者为资产管理公司的房地产和/或私募股权投资经理，代表了一部分全球最大的房地产投资者和资产管理方，其余受访者则拥有多元化投资组合，北美和欧洲是其主要市场。