三季度上海产业园区市场保持平稳态势，净吸纳量录得6.5万平方米。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“上海产业园区整体市场租赁需求保持稳健，生物医药及新能源汽车等战略性新兴产业仍保持活跃。得益于张江生物医药企业的外溢需求及高端制造业的产业基础，金桥板块租赁需求有所提升。“此外，张江、漕河泾仍获得众多问询量。然而，受疫情后续影响，部分租户保持审慎的租赁策略，致使其决策周期延长，业主预期因此有所调整。新增供应方面，三季度张江板块录得一个项目竣工交付，租赁需求仍以生物医药企业为主。稳定的需求表现带动上海产业园区整体空置率下降至10.4%。三季度整体租金持稳，保持在4.6元每平方米每天不变。

2022年三季度，随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态，上海社会消费品零售总额有所回升。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“尽管上海零售物业市场租赁势头有所放缓，仍有一些品类保持韧性并维持原有的扩店计划，如奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等。”受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复，尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显。在三季度新租赁面积中餐饮业态约占整体的45%。

三季度核心商圈与非核心商圈各有2个项目入市，核心商圈新增商业面积6万平方米，非核心商圈新增12.3万平方米。其中位于南京西路的改造项目锦沧文华广场引入多家国际时尚品牌的全国首店，进一步提升了上海奢侈品零售市场格局。疫情之下，核心商圈商务人群和游客群体的消费减少，空置率环比上升3.9个百分点至13.6%。在非核心区，标杆性的区域型购物中心由于区域内居民消费群体稳定，疫情后表现仍保持韧性。非核心商圈空置率小幅上升2.3个百分点至12.3%。

三季度核心商圈首层租金环比下降3.7%，非核心商圈首层租金环比下降3.9%。整体租金跌幅扩大反映出当前业主和租户所面临的挑战较大。业主为留住现有租户，对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度。租户则倾向于签订更短的租期以保持灵活性。

2022年第三季度上海投资市场共录得17宗交易，成交量约为136.1亿元，相较于第二季度约153亿元的成交量，环比下降12.3%。疫情影响导致交易活跃度在三季度有所下降。

产业园区资产受投资者追捧，三季度录得6宗产业园区成交，且均涉及生命科学产业。由于生命科学企业租赁最活跃的张江板块存量资产稀缺，生命科学产业园区投资出现外溢趋势至金桥、宝山等板块。预计国家宏观政策的扶持将持续利好生命科学产业发展。另一方面，疫情反复导致商业租户面临挑战，同时也推升了商业资产的空置率、提高了资产运营的难度。三季度录得两宗商业地产成交，买家均计划收购后进行改造升级及业态调整，为商业资产注入新生机。

疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于收购项目更为谨慎。仲量联行投资部华东区负责人孙翎表示， “目前的市场环境对外资投资者具有挑战，存在观望情绪。但随着REITs的落地，物业资产价格趋于理性，以及中央货币政策和信贷政策的放宽，预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”