仲量联行携手清华大学重磅发布:《三十而立,向光而行|中国地产行业趋势与展望》白皮书
经济转型催生地产新动力,新生态中寻找赛道新价值
上海,2024年10月31日——自1994年中国住房制度改革进入新阶段,中国房地产经历了快速发展的三十年,规模空前增长,国内外影响力显著提升。随着中国经济转向高质量发展,房地产行业开启转型升级周期。值此,仲量联行研究部联合清华大学房地产研究中心共同发布《三十而立,向光而行|中国地产行业趋势与展望》白皮书(以下简称“白皮书“),旨在透过全图景精准解析,研判发展洞察未来,探索行业创新发展新路径。
白皮书深度解析中国居住地产与商业地产行业三十年发展脉络,深入剖析住宅、办公楼、零售地产、物流地产、长租公寓等资产类别和各市场赛道的关键趋势,并首次系统性研判“新质生产力”的行业驱动力,首度披露中国房地产生态圈最新动态,以全球前沿视野解码行业动能。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示,“中国经济逐渐从高速增长转向高质量发展,正催生新一轮科技革命与产业变革。与经济发展紧密联结的房地产行业,需要重点关注品质提升与结构优化,向多元化和高质量方向谋求新模式发展,以更好地服务于实体经济,为城市发展和人民生活提供更好支撑。”
(仲量联行亚太区研究部总监Roddy Allan与大中华区首席经济学家庞溟进行高峰对话)
住宅市场深刻转变 未来十年呈现多元趋势
中国房地产周期深刻变化,住房市场整体由扩张期进入放缓期,供给的新增与存量关系发生显著转变,将受到城镇人口增长、人均住房面积提升、原有住房拆除等更多需求驱动,呈现多元发展趋势。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟指出:“未来住房需求仍存在一定规模,但增速将逐渐趋于缓和;未来的市场将更加注重存量住房的更新与品质提升,而非依赖新增住房供给;改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源,住房需求趋于多元化和高质量化。“
(清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟进行主题演讲)
办公楼处于转型过渡期 新质生产力重塑长期潜力
过去三十年,中国第三产业高速发展驱动办公楼市场快速成长,尤其一线城市已具备全球影响力。仲量联行数据显示,2022年中国香港、北京、上海三座城市的5个核心办公楼子市场租金已然跻身全球TOP10。仲量联行数据显示,2023年末绝大部分甲级市场已经将平均入驻率提升恢复到疫情前(2019年末)的90%及以上水平。
短期内市场仍面临下行压力,仲量联行统计中国重点城市2005年-2024年甲级办公楼租金趋势发现,自2018年底中国主要办公楼市场均已步入下行周期,需要一定时间转型。但中长期来看,中国产业新旧动能转换,第三产业升级之下办公楼市场将重塑韧性,尤其新质生产力将构成行业增长的驱动力,助力办公楼市场修复与发展。
仲量联行中国区研究部总监姚耀进一步分析指出:“目前新质生产力企业虽然体量基数相对较小,但近几年增长步伐稳健,仲量联行研究10个行业的95家头部企业发现,2021-2023年间,新质生产力企业的员工人数增幅达到22%,营业收入增幅达到23%。其中新能源汽车、云计算与AIGC板块业务量增长迅速。新质生产力企业发展前景广阔,将在中长期为办公楼市场的复苏提供坚实基础。”
(仲量联行中国区研究部总监姚耀进行主题演讲)
零售地产规模增长超9倍 将重新定义新逻辑
过去三十年间,中国零售地产的开发规模与增速引人注目。仲量联行统计的中国21个代表性重点城市数据显示,优质零售地产市场总存量从2005年初的1,500万平方米,预计将增长至2024年末的1.5亿平方米以上,规模增长超过9倍。
当前零售地产已从早期优质供应不足的短缺困境,转变为阶段性、区域性供应过剩的发展现状。在资源头部化、集中化的驱使下,头部企业已成为主导市场未来走向的决定性力量。
仲量联行预计,未来在中国消费结构调整之下,零售地产的供应和需求将重塑“新平衡”;场景、内容、触点的消费三要素,将重新定义商业新逻辑;通过服务消费、高端消费、国货消费、精神消费,新零售将在实践中推动供给侧变革;零售资产活化与商业运管能力“轻重”并举的输出,将带领行业穿越周期。
物流仓储呈现三大特征 新业态持续激发行业动能
进入21世纪,伴随中国居民消费快速提升,制造业、对外贸易、电子商务等产业蓬勃发展,中国物流地产需求显著增长,高标仓的优势日益显现。当前,城市群发展推动物流仓储空间格局呈现出三大特征:物流基础设施互联互通日益加强;区域一体化提升物流仓储体系水平;物流节点向外扩散,区域一体化成为新焦点。
仲量联行预计,中国经济转型将培育多类经济新业态,有望激活更多物流仓储需求;同时一系列政策推动下,消费、生产、设备端将持续释放动能,也将对物流行业产生长远的积极影响。
长租公寓快速崛起 预计需求稳定投资多元
在“租售并举”的政策指导下,长租公寓市场快速崛起。仲量联行数据显示,截至2024年年中,全国管理规模排名前三十的品牌管理总房源套数已经上升至167万套。北京、上海、广州和深圳在运营长租公寓的规模稳步扩容,产品加速迭代。
仲量联行预计未来长租公寓的需求仍然强劲。流动人口、青年人口继续向一二线城市聚集,初婚初育年龄延后、家庭小型化等趋势,以及租住观念改变、租房性价比凸显,都为长租公寓需求提供稳定预期。此外,更精细化和多元化运营,将为长租公寓市场赋予更强生命力。
在政策和需求双轮推动下,长租公寓市场吸引越来越多的投资者进入,投资策略显现多元化趋势。仲量联行研究发现,2022年险资和房地产基金在长租公寓收购中占据主导;此后的两年中,高净值人士以及家族办公室的市场活跃度明显提升。预计2024年四季度险资有望积极入市,加大对长租公寓的投资力度。
中国房地产科技迈入世界前列 将持续涌现机遇
科技浪潮席卷全球,仲量联行的独家中国房地产科技企业数据库显示,截止至2023年底,中国已成为仅次于美国的全球第二大房地产科技投资大国,应用场景与商业模式不断丰富,并已全面渗透到项目全生命周期之中。
当前,科技创新基础持续夯实、金融资本强力助推,以及地产行业自身发展,“三大因素”进一步推动中国房地产科技浪潮走向全球的前沿。仲量联行预计,市场新需求与新技术将引领房地产行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进。智慧建筑、综合能源服务、人机协同等细分领域将持续涌现机遇。
展望未来,仲量联行认为,房地产在谋求高质量发展的过程中,阵痛和复苏并行、挑战和机遇并存。当前各资产类别市场正积极探索新发展模式,共建新生态,伴随周期更迭进入尾声,城市焕新、产业跃升和空间重塑将释放中国房地产的新动能和新价值。
关于仲量联行
200多年来,作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司,仲量联行(纽交所交易代码:JLL)始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业,公司2023财年收入达208亿美元,业务遍及全球80多个国家,员工总数超过110,000人。我们秉承“塑造房地产的未来,让世界更美好”的企业宗旨,整合全球平台资源并深耕本地市场,携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览 jll.com。