仲量联行 | 昆明二季度甲写新租放缓，旅游回温助推零售消费复苏

2022年7月12日，昆明——第一季度昆明全市经济运行稳健，多领域回暖明显，但全国疫情反复加剧投资、生产与消费多方面承压。甲级办公楼市场，新租放缓，市场多遇租户调整，空置压力加速租金下行；优质零售物业市场，消费市场不确定性增加，政企协作从政策层面和运营层面刺激消费需求、修复市场信心，暑期旅游回稳有望带动消费市场回暖。

2022年以来，宏观经济不确定性增加，疫情反复。受此影响，昆明商业地产市场发展供需呈现趋缓迹象。昆明市人民政府6月24日印发《扎实稳住经济增长的实施方案》，出台财政金融、投资消费、产业链、供应链、就业民生等重点领域政策措施，有效稳固市场情绪，提升投资信心。仲量联行云贵首席代表李佳恒表示：“随着建设‘区域性国际中心城市’战略的有效推进，昆明产业招引将持续瞄准绿色能源装备制造、新能源汽车等新兴战略产业，加大对工业互联网、研发设计等总部企业的培育引进力度，经济发展潜力巨大。加之昆明宜居宜业，未来将加快推进城市更新改造，完善城市功能，助力人才引入，打造更具活力的商业空间。”

甲级办公楼市场

新租放缓，策略调整，租约稳定性关注度提升

4月后，沿海疫情反弹，外省头部企业入昆选址暂缓。宏观环境不确定性增加，致使市场主体在房地产策略方面趋于审慎。在传统成交旺季的二季度，昆明甲级办公楼市场新租量仅实现一季度的67.8%。

市场需求的看跌预期也让租户结构、租约稳定性的议题走热。季内，本土小微企业受疫情冲击大。数据显示，300平方米及以下的租户流失率达9.2%。该类企业抗风险能力较弱，开源节流以应对主营业务收入不足。退租、缩租等趋紧的房地产策略更为常见。从行业来看，零售贸易、消费服务受影响更大；房地产行业的复苏之路亦步亦趋。

上半年，昆明甲级办公楼市场净吸纳量仅实现7,100平方米，空置率累计上涨2.7个百分点。供应方面， 2022年上半年昆明全市仅录得中交南亚总部大厦交付，这也是巫家坝商务区首个办公楼项目，城市新增供应处于低位。

基建、IT软件类企业需求相对稳健，律所等专业服务企业表现亮眼

2022年前五月，昆明市固定资产投资（不含农户）同比增长0.5%，其中基础设施投资增长11.0%，基建类企业持续助力昆明重点项目建设，上半年昆明甲级办公楼中约25.3%的办公需求来自地产建筑，该行业亦为昆明市场主要需求来源。此外，伴随着科技产业布局调整，西部科技互联网产业优势加速提升。甲级物业中科技互联网产业占比持续上升，上半年新租占比17.3%。其中，服务B端的软硬件类企业需求持续稳健，未来昆明办公楼市场将承接更多相关产业转移。

受疫情影响，各类资本交易、小微企业产生的合同纠纷的剧增为律所带来业务和收入增长。2022年上半年专业服务类需求占比录得约16.5%，由律所为代表的商务服务类公司的需求增长。与此同时，为小微客户、个体经营者等主要客群解决短期资金周转问题的小额贷款行业，二季度需求亦有小幅增长。

政策利好加持，“稳续租”成市场第一要务

为有效稳住当前入驻率，部分业主对于高风险行业客户实行提前预警，扩大房源招商期，降低楼宇空置成本；对于租赁相对稳定企业，业主则更加注重提高客户黏性、增加楼宇福利等策略。6月，昆明市人民政府印发的《扎实稳住经济增长的实施方案》发布多条企业纾困政策，未来将有效缓解企业运营难题，进一步稳定办公楼市场。

针对新租企业，扩大营销、价格优惠仍为市场主要手段。二季度市场需求走低，租金下行压力再次加大。截至第二季度末，昆明甲级办公楼平均租金录得78.6元/平方米/月，上半年累积跌幅1.5%，其中一季度环比跌幅0.7%，二季度环比跌幅0.8%。

全年需求或低于预期，短期内价格策略仍为关键

随着第三季度多城市复工复产，办公楼需求有望出现回暖迹象。但与2020年相比，今年市场的整体不确定性相对上升，企业与个人“观望”的边界或将被放大，短期影响被放大，全年办公楼需求或将低于预期。空置压力短期难以消化，租金下降趋势或将持续。但长期来看，随着6月地铁5号线的开通，昆明基础建设进入快车道，城市更新的推进将有效焕活昆明产业动能。在迎接西部产业转移与对外贸易窗口双向机遇下，昆明办公楼需求端长期看涨。而办公楼产品、服务与高质量企业需求的匹配情况则是未来实现产业落地的关键。

优质零售物业市场

宏观环境下租赁需求放缓，全市空置率有所上升

受疫情散点复发影响，经济指标增速回落，消费下行压力有所加大。1-5月，全市社会消费品零售总额1,229.6亿元，同比下降2.3%。其中，商品零售1,019.0亿元，下降2.3%；餐饮收入210.6亿元，下降2.7%。购物中心品牌调整增多，新租需求减弱，商场去化速度放缓。其中，餐饮受到较大冲击，部分外来连锁餐饮品牌市场表现不及预期，已开启新一轮店铺优化调整。此外，受去年颁布的“双减”政策的持续影响，部分教培机构转型困难进而退出市场。截至二季度末，昆明优质零售物业市场空置率较去年年末上升2.9个百分点，报15.4%。租金方面，疫情给市场带来的不确定性增加，消费者变得更加谨慎，商家拓店也更趋保守。为激活市场、提升入驻率，部分商场运营方降低市场预期，希望通过租金策略实现议价换量，扩大体验业态引入比例。受此影响，全市上半年优质购物中心首层平均租金较去年年末下降1.1%，报364.8元/平方米/月。

政企联动寻求消费破局之路，多层面发力助消费潜力释放

强化消费内循环、激发和扩大内需乃当务之急。昆明政企联动寻求消费破局之路，从消费政策、商场运营、消费业态等三个方面持续发力，推动消费市场加快复苏。

•  政策层面：政府牵头整合商家资源，消费券撬动市场潜力。6月18日，云南省首届“彩云购物节”拉开帷幕，以“政府部门主导搭台、金融机构联合商家共同参与、市民购物乐享优惠”为原则，采取政府补贴、商家让利的新模式，释放消费潜力。同时，昆明开展第五期5,000万元“彩云昆明”消费券发放工作，覆盖商超、百货、住宿、餐饮等业态，主要瞄准受疫情影响更大的线下消费场景。在消费市场相对疲软的背景下，发放消费券以迅速提升消费意愿、发挥消费的“乘数效应”，将有助于扩大全社会消费支出规模，刺激商品和服务的流通，缓解企业经营压力，有效修复市场信心，稳定经济基本面。


• 运营层面：细化目标客群，打造个性化消费场景。消费场景是运营商在消费载体上为消费者营造的具有一定特色的环境体验。在疫后竞争更加激烈的情况下，运营商愈加重视营造消费场景、丰富消费内容并与核心业态紧密结合，以满足消费者不断迭代、提升的消费诉求，帮助项目平稳发展。位于昆明南市区的广福路爱琴海购物公园，精准锚定“家庭客群”，强化“宠物友好”与“儿童友好”特色标签，开辟天台马术俱乐部、天空农场等消费场景，满足消费者新需求。海乐世界、大悦城则利用自身大体量优势，细分体验赛道，引入娱乐体验、运动健身、社交休闲等众多新兴业态，打造满足“Z时代”消费需求的多样消费场景。


• 品牌层面：消费内容创新升级，“新茶饮”和“新能源汽车”表现活跃。当下，消费者更加重视品质而非品牌，对“国货”、“本土化”产品的接纳度提升。云南省拥有丰富的农产品资源，有机茶园面积和咖啡产量均列全国第一，药材资源亦十分优渥。在此背景下，企业端整合优质原料资源，开展深加工，打通供应链与销售渠道，将资源优势转化为产业优势，助力本土优质品牌进驻购物中心。新中式茶馆开辟茶饮新赛道，主打健康的纯茶茶饮，辅以茶叶以及周边产品的售卖，同时强调社交空间的氛围营造，用年轻人的方式解读古老的茶文化，以“颜葉浮山”和“青梅吃茶店”为代表的品牌在上半年开店势头良好；另一方面，市场和政策的双轮驱动下，新能源汽车持续成为消费增长点，各大新能源汽车品牌密集布局购物中心首层，形成品牌集中效应，同时与商场其他品牌联动，结合当下“露营热”打造户外场景，吸引客流到访。

全国“摘星”叠加暑假开启，多个优质项目升级调改助力消费回暖 供应方面，预计下半年南亚风情第壹城与七彩Me Town将完成升级调改；明年市场还将迎来包括万象城、龙湖时代天街在内的多个优质项目入市，商业环境持续优化。与此同时，城市轨道交通日趋完善，地铁5号线的开通将串联多个购物中心，购物通达性显著提升。 全国“摘星”伴随即将来临的暑期，旅游业利好政策不断，昆明市随即推出减免门票、住宿打折等优惠活动。大数据显示，昆明名列暑期机票预订热门目的地前十。从长远看，伴随社会经济向前发展，消费者追求更高品质的物质和精神生活的趋势将持续。下半年，预计昆明消费市场将借势旅游回暖，随着全国各地游客的到来，购物中心消费将得到稳步提升。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“昆明商业地产市场整体处于成长期，新兴区域仍有投资机遇。下半年，社会经济活动与来滇旅游客流也将有望在暑期黄金档期陆续复苏。长期来看，昆明商业地产市场的有序发展需要依托政府积极推动产业招引、引入地标商业项目，从而实现市场的提档升级。”

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