仲量联行:广州甲级办公楼市场需求放缓 消费增速缓慢考验商场运营能力

广州房地产市场2019年上半年回顾及展望

七月 10, 2019

广州,2019年07月10日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“2019年上半年,受中美贸易战影响,广州甲级办公楼租赁市场需求相对放缓,受到冲击的行业公司更加在意成本控制;粤港澳大湾区发展纲要及多项利好的相继出台或将帮助广州市场需求企稳回暖,但有扩张计划的企业大概率偏好选择租赁成本较低的办公楼进行扩张。”优质零售物业市场方面,上半年整体租赁需求平淡,但美妆品牌与国内智能终端品牌扩张明显;核心区商场的租金表现分化;由于短期内新增供应较多,部分商圈竞争趋于激烈,相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。大湾区发展纲要出台使得广州零售物业投资市场情绪较为高涨,内外资投资者均加快拓展力度。

甲级办公楼

上半年市场需求相对放缓,租户更加在意成本控制。在中美贸易战背景下,部分租户对短期业绩增长预期表示忧虑。其中,小型金融、贸易和广告类企业受到的冲击相对明显。根据仲量联行的观察,受到冲击的公司更加在意成本控制,搬迁到低成本办公楼的意愿也有所上升。

上半年租户对甲级办公楼的询价次数总体保持稳定,虽然整体成交仍然偏低。琶洲商务区受到来自新媒体和化妆品企业的青睐,主要因为租金水平相对较低且新增供应充足。珠江新城租金较低的甲级办公楼以及天河北、越秀相对老旧的物业均吸引到租金敏感型租户流入。

上半年2个甲级项目入市,整体空置率降至历史低点。2019年上半年,位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中心相继落成。新项目的建成为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的甲级存量。

全市整体空置率环比下降0.9个百分点至5.9%,到达自2005以来的最低水平。虽然整体需求较弱,但TMT行业及大型金融机构仍有一定的搬迁与扩张需求。而琶洲由于硬件设施新、租金较低、同时又拥有大量可租面积,能够较好地满足有大面积需求的客户,6月底琶洲空置率相对去年年末下降7.8个百分点,对全市整体空置率下降的贡献较大。珠江新城、天河北与越秀区的空置率保持基本稳定。

租金整体呈现小幅下滑,办公楼投资保持活跃。上半年全市整体净有效租金相比去年年底下跌1.3%。部分大体量甲级办公楼业主下调租金或提供多种优惠以留住现有租客和吸引新租客。相比较,琶洲是唯一呈现租金小幅上涨的区域,与其新项目出租率的提升有关。

上半年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布提振了投资者对华南物业市场的信心,广州办公楼物业获得国内外投资者的青睐,但由于核心商务区整栋可售物业较为稀缺,投资者更倾向于非核心区和郊区的项目。同时,投资者亦看好有升值潜力的现有物业,并且倾向于在传统商务区寻找可售物业。此外,广州甲级办公楼上半年度录得大宗成交上升,资本值也有小幅度回升。

市场展望:

上半年多项利好或将帮助广州市场企稳回暖。G20峰会上中美就贸易问题所达成的共识有利于减少经济预期的不确定性,在货币宽松与财政扩张的作用下,宏观经济的表现有望持续改善,促使租户对市场预期转好,需求有望回稳。同时,大湾区建设预计将为广州市场带来新需求,对市场的供求平衡起到支撑作用。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计未来12个月会有约75万平方米的办公空间投入使用,大部分位于琶洲和珠江新城区域。虽然未来市场需求将有所回暖,但有扩张计划的企业在当前经济背景下,大概率偏好选择租赁成本较低的办公楼进行扩张,因此马炜图预期未来租金行情会分区域分化,珠江新城租金增长压力仍存,市场整体租金上行的概率较低。投资市场方面,大湾区建设将继续利好广州办公楼市场,吸引国内外投资者购置办公物业。

零售物业

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

上半年整体租赁需求平淡,但美妆品牌与国内智能终端品牌扩张明显。今年上半年零售商的扩张态度普遍谨慎,诸如网红餐饮和运动服饰等过去扩张较为迅速的业态也逐渐出现放缓的趋势。同时,非连锁品牌业绩压力加大,而连锁品牌也更注重销售业绩平效,开始更倾向于租赁较小面积的店铺。

上半年,美妆品牌表现不俗,国际彩妆品牌持续拓展广州市场,特别是在营运能力较强,受年轻人欢迎的优质零售物业。同时,国内智能终端品牌也表现出了较强的扩张态势,在中美贸易战升级的背景下,华为等品牌越来越重视国内市场,在线下体验与零售渠道方面开始发力。

上半年迎来两家商场开业,整体空置率小幅上升 。上半年广州共有两家商场开业,分别是位于萝岗的萝岗奥园广场及位于花都的融创茂,两商场的开业率都较高。项目精准的定位与开发商自身的运营经验被认为是这两商场取得高开业率的重要原因。

上半年郊区空置率基本保持稳定,但市区空置率出现了小幅上升。一方面是因为一些传统商圈出现了租客外流的现象,另一方面则是由于不少项目开始重新装修并进行租户组合的调整。

核心区商场的租金表现分化;内外资投资者加快拓展力度。上半年核心区租金维持小幅上升,天河路商圈的租金表现相对突出,但传统商圈部分商场的租金表现拖累了核心区平均涨幅。同时,相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。无论核心区与非核心区,租金上涨基本来自于运营出色的商场。

得益于粤港澳大湾区发展纲要的出台,投资市场情绪较为高涨。外资机构投资者对广州零售物业的问询增加,同时,一些具备较强商管能力的内资开发商也想通过收并购,加速在广州布点。但目前广州可售的优质零售物业相对稀缺,致使上半年并无大宗单一优质购物中心的成交发生。市场投资回报率保持平稳。

市场展望

短期内供应较多,部分商圈竞争趋于激烈。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,由于消费需求短期内无法大幅回暖,零售商的租赁需求预计也不会出现太大变化,市场新增需求多来自迎合市民消费升级的业态,部分运营出色的商场预料能从中获益。而传统商圈仍将把重心放在硬件改造升级与业态调整,但预期调整进度较慢。同时,郭伟明预计部分零售商仍有在郊区商圈进行布点的需求。未来12个月内广州的新增供应预期在40-50万平方米,且多位于郊区商圈,预计年底会将全市的空置水平小幅推高。

由于天河路和珠江新城等核心区域商圈的新增供应缺乏,但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选,因此郭伟明预计这些商圈的租金增长将带动核心区租金继续小幅上涨。同时,由于供应的增加,部分商圈新入市项目将与已有项目形成激烈竞争,租金表现将更考验商场的运营能力。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

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