内资金融及IT企业推动北京办公楼市场季度净吸纳量创近三年高点；环球影城盛大开园带动城市整体零售市场发展

2021 年 10 月 14 日，北京——“北京办公楼租赁需求显著复苏，向市场发出另一个积极信号，”仲量联行华北区董事总经理张莹表示， “与此同时，民众期待已久的北京环球影城盛大开园，在吸引大批游客的同时也丰富了北京整体零售氛围，为城市未来旅游及零售市场发展注入新动力。”

办公楼市场方面，内资金融及 IT 企业仍然最为活跃，推动本季度录得较为可观的租赁成交量。在投资市场，产业园区资产引起了投资者的重点关注；位于三里屯商圈的世茂工三综合体完成“易手”。零售地产市场方面，家具品牌积极向高端商场扩张，娱乐业租户重启全市扩张计划。工业物流地产市场表现持续平稳。豪华公寓在市场需求稳定的情况下，价格出现环比小幅增长。

可租赁净吸纳量录得显著增长，创下2018年以来单一季度的最高水平。疫情使得2020年全年整体市场需求较弱；2021年初，市场开始呈现复苏趋势，回暖势头在本季度得到全面加强。内资企业持续主导租赁市场。作为需求主力军，金融和IT行业表现依旧强劲；专业服务业在CBD以及东长安街等子市场表现活跃。

随着市场回暖的持续，近期入市项目去化速度加快，整体市场空置率进一步下降至12.7%。空置率的下降使得业主对市场前景的信心持续增强。同时，本季度全市租金环比下降0.4%，租金降幅持续收窄。尽管在全市范围内，租金依旧处于下行通道，但部分租赁情况稳定且入驻率较高，具备较强议价能力的项目业主目前已在尝试提升租金。“随着整体租金开始趋于平稳，已经有越来越多项目表现稳定的业主提升了对未来的预期，这有利于在今后推动租金上涨” ，仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“预计到2022年，全市整体的租金水平将出现上升势头。因此许多租户都希望在2021年的最后几个月抓住机遇，利用对租户方有利的市场环境做出租赁决策。”

投资

2021年第三季度，产业园区在北京投资市场热度不减，自用型买家以及机构型投资者在市场上最为活跃。本季度，三菱地产从GLP旗下的安狮资产手中收购了位于上地中关村软件园的钻石大厦部分股权，而安狮资产上季度才刚刚购入该物业。另外，多家IT企业因自用需求购入数个位于上地及丰台区域的产业园区项目。

投资者继续热捧办公楼资产，另类物业同样受到关注。历经多年出售未果，世茂工三综合体（总面积82,340平方米）终于在本季度以16.5亿元的价格完成司法拍卖。临近热门商圈三里屯太古里的世茂工三是乐视网创始人贾跃亭旗下被冻结的资产之一，此次“法拍“是为了偿还债务。同时，随着万国数据宣布对北京地区入驻率达100%的数据中心项目的收购计划，数据中心资产持续受到关注。仲量联行华北区投资及资本市场部资深董事王刚表示：“随着年底将近，我们看到众多投资者仍在积极促成交易，利用目前的有利时机拓展市场。因此，我们预计在今年最后几个月里会有更多的谈判，从而推高北京商业地产市场全年的投资交易量。”

_{备注：优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。}

家具品牌在高端购物中心扩张，梵几和Tales于本季度布局新店。由于引入家具品牌能够在去化大量面积的同时可丰富业态组合，零售业主对其表现出极大兴趣。娱乐类租户亦表现活跃，包括位于太阳宫凯德购物中心的K Show和通盈中心的V Show在内，多个KTV品牌计划开设多家新店。受到近期学科类培训相关政策限制的影响，多数儿童教育类租户受运营时间的限制目前处于闭店状态。同时，儿童艺术和体育类租户仍在运营，但预计未来将采取更加保守的扩张方式。

备受瞩目的北京环球影城于本季度在通州区开业，作为国内首座环球影城，游客可全方位体验环球影城主题景区和度假区。作为一个超大型的娱乐和零售综合项目，市场对于环球影城表现出极高的热情，据报道，十一假期期间日均入园游客达到2.5万人。“考虑到环球影城的高人气，我们预计该项目将持续为北京及周边地区吸引游客。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示， “作为重要的休闲娱乐目的地，环球影城在吸引游客的同时也丰富了北京整体零售氛围，预计将带动北京零售市场的未来发展。”

随着市场进一步回暖，传统行业的租赁需求在本季度继续保持活跃。业主仍积极满足冷库的租赁需求。部分项目的可租赁面积有限，难以满足租户的多种诉求。部分项目积极去化空置面积，推动整体空置率微幅回调至5%以下，录得4.9%。

子市场租金微幅上涨，整体市场租金涨幅保持稳定。整体市场租金增长0.8%。表现稳定的项目抓住了更多小幅上调租金的机会。预计市场将在年底前保持稳健。“到今年年底，预计新增供应将超过30万平方米，但由于大部分为自用项目，不会给市场增添压力，整体空置率料将不会大幅攀升”，仲量联行华北区研究部总监米阳表示。“把年底前的新增供应压力排除之后，预计整体租金将依然保持平稳增长趋势。”

在市场供应充足的背景下，北京高端住宅市场成交量维持在高位。本季度，北京豪华公寓市场共成交867套，环比增长3.3%。长期以来，北京住宅地产的调控政策都没有放松迹象，稳定的政策环境也导致市场变化趋于稳定。因此，在市场成交热度不减的情况下，豪华公寓新房价格环比小幅上涨1.6%。在豪华公寓租赁市场，需求回暖驱动租金价格，特别是短租类交易价格稳中有涨。

年底前整体楼市热度或将因信贷政策趋紧而降低。然而，充足的市场供应使得开发商运用多种营销策略吸引购房者。因此，我们预计高端住宅市场成交量将在四季度维持在较高水平。“为防止溢价过高，北京第二次集中供地的出让条件和溢价规则更加合理和严格，“米阳表示，”这将有助于高端住宅市场回归理性，呈现稳定健康的价格走向。”