疫情冲击下上海房地产市场受挑战，生鲜电商仓储租赁需求逆势上扬

2020年4月9日，上海——2020年第一季度，上海房地产市场受新冠疫情及相关防控措施影响，各物业类型均受到不同程度的冲击。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示：“全球蔓延的疫情使得现阶段市场存在诸多不确定性。但令人欣慰的是，上海地区的商业活动已逐步有序恢复，这也反映了上海市场具有较强韧性。”

在严格落实疫情防控措施的环境下，实体零售的销售额受到直接冲击；
办公楼租赁市场续租量有所增加，主要由于疫情下项目带看和装修面临较大挑战，企业多采取更为保守的租赁策略；
物流地产市场受影响相对最小，一方面由于无新增供应压力，另一方面租赁市场受到来自生鲜电商等更显韧性的租户支撑；
受疫情影响，整体住宅和高端住宅市场的销售量均有下降；
外资投资者短期采取观望态度，预计第二季度投资市场将继续放缓。

甲级办公楼

疫情之下，办公楼租赁需求放缓。疫情给经济带来更多不确定性，企业延迟决策，租户在租赁策略上更为保守，一些公司已重新评估办公需求。企业预算收紧以及复工延误导致项目带看和装修都面临挑战，拖延了租赁进度。更多企业在租约到期时选择续约，业主也开始考虑签订更长期的租约以应对未来竞争。

疫情导致需求放缓，一季度租金受挫，在空置率较高的非中央商务区尤其明显。由于中央商务区内多数项目保持稳定，且续租率上升，中央商务区租金环比小幅下降0.9%。而非中央商务区租金则环比下降2.4%。

由于复工延误，以及业主为应对疫情而做的策略调整，一些项目竣工时间被推迟至2020年第二季度或下半年。

仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“尽管短期内疫情给市场带来较大挑战，但随着支持性政策的陆续出台，市场有望从中受益。中长期来看，金融服务、科技新媒体以及医疗健康等韧性较强的行业仍将在上海办公楼市场需求中占据重要地位。”

产业园区

部分在建项目将延期交付，第一季度租金小幅下跌。2020年第一季度，金桥有两个项目合计61,234平方米竣工，另有部分项目推后交付时间。产业园区的租赁总体有所放缓，原因是租户公司业务受到影响，且出于对健康安全的考虑，项目带看、租期谈判与装修均受一定限制。

线上平台、游戏与医药公司等在疫情期间逆势而上的行业，对产业园区的租赁需求保持活跃。如，叮咚买菜在疫情期间于张江光大安石中心扩租了约2,000平方米。但在总体需求放缓及经济不确定性增加的大环境下，一季度的产业园租金小幅下降1.4个百分点至人民币4.3元每平方米每天。

零售物业

突发的疫情及居家隔离等措施给零售物业市场带来较大冲击。许多餐饮品牌陷入经营困境，部分品牌由于现金流短缺面临关店。一季度，上海核心商圈空置率环比由8.6%升至9.3%，非核心商圈空置率环比由9.2%上升至10.2%。服饰品牌加速拓展线上销售渠道，并尝试在办公楼和商场内采用灵活租赁的方式进行商品销售以去化库存。虽然在疫情期间包括医疗诊所和健身房在内的健康相关类租户被迫停业，但此次疫情使得消费者健康意识增强，未来可能推动此类租户的持续扩张。

本季度全市无新增供应，为2006年以来首次。这主要是由于新冠疫情导致租赁进度推迟以及企业延迟复工，诸多项目被迫延期开业。尽管如此，三月底企业复工率的提升以及商场陆续恢复正常营业均向市场释放积极信号，业主和租户对上海消费市场仍有信心。

一季度，核心商圈零售物业首层租金同比增速放缓至0.3％，至人民币49.4元每平方米每天。非核心商圈租金同比下降0.3％，至人民币19.8元每平方米每天。尽管被积压的消费需求将有助于部分租户下半年的销售复苏及线下门店的扩张，但疫情的影响仍将在未来几个季度延续。仲量联行中国区零售地产部总监隗然表示，此次疫情倒逼业主及零售商加速打通线上和线下渠道，构建闭环营销生态系统，从而增加消费者互动并改善销售业绩。

物流地产

物流仓储在本次疫情中扮演重要角色，一季度市场需求保持平稳，净吸纳量达78,500平方米。在疫情前物流市场租赁需求已有强劲势头，多家国内外第三方物流公司在上海多个子市场进行扩租布点。零售业、汽车零部件制造商和包括医疗器械在内的新兴需求也带来部分吸纳量。部分物流仓储租户租赁需求逆势上扬。其中生鲜电商交易量大幅增长并创下历史新高。此外，周转难度的增加导致货物囤积，上海东部市场迎来第三方物流的短期新增租赁需求。

一季度仍无新增项目入市。疫情防控和审慎复工等措施影响了项目施工进度和消防验收，导致在建项目延期。由于无新增供应且租赁进度依旧，物流地产市场整体空置率下降1.3个百分点至5.3%。

住宅

受疫情影响，一季度住宅成交量骤减，一手商品住宅整体成交量同比下滑37.4%至960,463平方米。应防控措施要求，开发商暂时关闭了售楼中心及样板间，使成交进度延迟。一季度高端市场仅成交276套住宅，同比下滑57.0%。

一季度高端市场仅一个项目入市。黄浦区的绿地海珀外滩本季度开盘预售，共推出203套住宅，备案均价为人民币138,000元每平方米，共吸引了323组客户参与认筹。该项目位于南外滩，是一个包含办公、商业、住宅以及酒店等多业态的综合体项目。

虽然2020年的货币政策有望进一步宽松以提振经济，但上海的楼市政策预计仍将保持紧缩。疫情过后购房需求会逐步得到释放，成交量可能在短期内有小幅回暖。但紧缩的楼市政策和全球经济不确定性的增加可能使未来买家趋于谨慎，预计2020年下半年成交进度将有所放缓。预计开发商将加速推盘来缓解资金压力。一些即将入市的高品质项目有望取得更高的预售价格，但已开盘项目将在限价政策下保持价格的基本稳定。

投资市场

一季度，疫情不可避免地影响了上海商业地产投资市场的交易情况，其成交总额为人民币204亿元，同比下降58%。一季度办公楼交易在总交易额中的占比高达92%，大部分都为国内金融机构收购办公楼用于办公总部。

上海经历了一段疫情防控期，对房地产市场产生了较大影响。 而疫情的全球蔓延又加剧了投资者的观望情绪，预计第二季度投资市场将继续放缓。

仲量联行中国及华东地区投资部总监叶建成表示: “外资投资者短期内采取观望态度，预计投资市场将不会出现迅速反弹，但中国市场长期基本面对外资仍有吸引力，且商业活动逐步回归正轨等经济复苏曙光已现。”

关于仲量联行

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