仲量联行 | 国际美妆品牌加速在渝布局，汽车零部件企业仓储需求提升

2024年4月12日，重庆——开年之际，投资、城市消费以及外贸齐头并进，助力宏观经济平稳开局，奠定高质量发展基调。甲级办公楼市场：办公需求在年末小高峰后回落，甲级办公楼空置率短暂抬升；小额贷款领衔季内金融业需求增量，“满天星”计划推动科技互联网细分领域动能增长。零售物业市场：春节消费拉动零售端，重庆高端化妆品牌矩阵持续扩容，但商业租赁需求整体放缓，市场信心仍待修复。物流地产市场：低租金刺激零售企业升级需求，新能源汽车产量高增长，零部件企业仓储需求提升。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“2024开年以来，重庆在投资、消费和外贸三大领域惊喜不断。”在投资端，重庆于现代产业体系、内陆开放高地、新型城镇化等七大领域部署超预期规模的投资计划；在消费领域，元旦与春节文旅市场的火爆不仅助力重庆频登热搜榜单，更是推动城市社零总额不断迈上新台阶；同时，依托西部陆海新通道建设与川渝海关一体化进程提速，1至2月，中欧班列（成渝）开行超650列，运输箱量超7万标箱，均位居全国第一。“这一系列城市经济利好加持下，也为重庆商业地产和工业物流市场带来更广阔的前景和潜力。”

一季度，新牌坊子市场迎来地标性租赁项目——重庆国际都会交付，为市场带来10.0万平方米优质办公空间。至此，新牌坊甲级办公楼存量增至35.8万平方米，超越大石化跃居为全市第四大商务聚集区。市场维度来看，由于近年来部分开发商暴雷对区域内办公楼招商运营造成负面影响，且新增供应必然造成空置面积阶段性增加，新牌坊甲级办公楼空置率于季末攀升至48.2%。与此同时，江北嘴子市场录得科技金融中心4号楼入市，新增供应3.0万平方米，楼宇体量较小且预计后期大部分面积将作为企业总部使用，因此对区域造成的空置压力十分有限。全市层面，季末甲级办公楼平均空置率上升1.5个百分点，收至28.1%。

去年下半年以来，来自业主方的租金激励推动办公租赁需求于年末集中落地释放。进入一季度，尤其在春节以后，企业观望情绪加重，导致全市主要项目以前期蓄客为工作重心，市场录得的成交案例较少。季内，甲级办公楼净吸纳量仅实现1.3万平方米，环比下降72.4%，租赁净吸纳量同比由负转正，增长1.5万平方米。按行业成交面积分，金融业（21.2%），科技互联网（17.7%）和专业服务业（16.6%）位列新增需求前三大来源。

租金方面，受当下市场三方面因素影响，办公楼资产表现持续承压。首先，来自民营与外企端的传统办公楼业主出于项目自身招商压力，倾向于对企业租户提供更加优惠的商业条款以获取青睐；其次，来自国资背景的资产管理方出于区域增量税源考虑，常常对企业办公楼租金给予较大优惠和减免；最后，部分第三方办公运营商空置压力高企，其相对脆弱的资金链迫使其采用低价策略压低利润空间以抢占市场空间。季内甲级办公楼同口径平均租金环比下降1.1%，报77.3元/平方米/月。

过去一年，既是小额贷款（以下简称小贷）行业历经监管整顿、行业规模下降与风险出清的一年，同时也是行业整合、走向集约化的一年。据人民银行数据，重庆作为全国小贷之都，小贷余额常年位居全国第一，2023年金融强监管下，年末重庆从业人员数量同比下降15.4%，贷款余额同比下降50.8%至1,171亿元。与此同时，互联网大厂旗下小贷公司增资潮进一步发酵，在过去两年踏过注册资本大于50亿元的全国性经营门槛后，包括字节跳动、腾讯、滴滴、京东等于近期先后完成旗下子公司进一步增资，抢占市场份额，推动行业走向集约化之路。一季度，来自互联网小额贷款上下游的办公升级需求贡献全市金融业七成办公增量。

科技互联网行业，除开传统互联网平台、新媒体、在线教育、电商平台领域外，重庆在软件信息、游戏开发，工业设计、物联网以及信息安全等“硬核科技”方面表现较弱，这一现象目前正在逐步改善。 2024年重庆“满天星”计划提出年内新增软件企业4,000家，新增从业人员10万人，主营业务收入增长15%左右的目标。2024开年之际，以两江新区、渝北、江北以及渝中为代表的国资背景甲级楼宇对以汽车软件、工业互联网信息软件为代表的工业互联网企业产业招引更为积极，政策资金支持力度也进一步加大。一季度，以上述企业为代表的工业互联网行业新租面积也在逆势增长，以新设立公司、办公升级型的中小面积需求为主。

展望2024年, 预计城市北部商务市场将不断加码，市场有望陆续迎来临空金融总部、太阳座、悦来汇、俊豪ICFC等楼宇交付，其中国资背景项目将成为供应主力。同时，2018年开始首批入驻重庆甲级办公楼的第三方办公品牌即将集体迈入续租谈判期，部分运营商品牌面对当下甲级楼宇续租成本与市场租金的“倒挂”，囿于本身的“现金流敏感”特性，其承租稳定性或将降低，转向成本更低的乙级办公楼、产业办公楼或非标物业等载体。仲量联行重庆分公司总经理兼商业地产部负责人刘洋表示：“城市高质量发展与产业招商的进一步落地是打破目前办公楼市场需求不足、价格内卷的先决条件。在当下企业不动产观望情绪提升的预期下，我们建议业主方在谋求成本降低的同时，运营效率的提升也亟需重视。为客户提供差异化、高品质、超预期的服务，是维持项目在市场竞争中保持领先地位的关键所在。”

优质零售物业市场

重庆春节期间消费火热，拉动本地消费复苏。据统计，重庆市纳入监测统计的旅游景区累计接待游客超千万人次，按可比口径增长104.3%，全市消费总额比去年同期增长12.4%。春节带动下，重庆消费市场平稳开局，1-2月全市实现社会消费品零售总额2,616.03亿元，同比增长6.4%，高于全国0.9个百分点，增速同比提高3.0个百分点。

零售地产端，一季度市场未录得新增项目，同时一个高空置率项目（中迪广场）由于开发商倒闭做退市处理导致总样本调整，一季度空置率降至13.7%，环比下降1.6个百分点。排除项目调整因素外，一季度实际录得空置率小幅下滑，空置面积去化速率较去年末有所放缓。在去年反弹后，租赁需求逐步恢复常态，零售开店需求回落，同时餐饮带来的新租需求逐渐透支，略显疲态。大面积娱乐、体验、生活成为空置去化主力。在租金层面，商业租赁需求放缓的背景下，租户依旧保留较强的议价权，同时除头部少数优质项目外，多项目依旧延续“以价换量”的招商策略，租金继续承压。一季度重庆优质购物中心首层平均租金报367.3元/平方米/月，环比下降0.4%。

头部项目招商提档升级，高端化妆品矩阵持续扩容

年初不少头部优质项目在招商上发力，焕新升级品牌组合，巩固自身的竞争优势。重庆光环招商年初引入多家知名品牌，包括运动品牌lululemon、高性能鞋服品牌HOKA ONE ONE、六福珠宝旗下高端珠宝品牌六福精品廊、高端女士鞋履品牌莎莎苏ZSAZSAZSU等重庆或区域首店。龙湖重庆北城天街场内品牌也在持续调整中。目前，位于北城天街X馆3F的动力空间已全新亮相，并焕新入驻了重庆首家Champion城市旗舰店、精致创意西餐体验空间Mars Canteen如栀等品牌店铺。同时，南坪万达广场在冷区打造运动潮流区域，目前多家国内外运动品牌已围挡入驻。​

​​​万象城中区LG层的国际美妆精品店组合继续扩容，年初录得LOEWE、TOM FORD、YSL、GUERLAIN等品牌，目前中区已有超13家国际高化品牌签约或入驻。除此之外，新光天地一季度也录得Prada香水美妆精品店和Valentino西南美妆精品店开业，重庆高化产品矩阵继续升级扩容，有效提升重庆国际品牌资源的聚集，推动国际消费中心城市建设。

渝中区2024年重点工作目标任务的化解大难题板块提到，支持重庆塔金融机构实施项目再融资，力争年内复工。恒大解放碑中心、协和城，统筹推进司法处置、招商推介，引入有实力开发商整体盘活。同时，因产权分散问题导致闲置多年的解放碑地王广场（原王府井百货）在江北嘴集团和区政府推动下，计划明年重新开业。政府端努力推动资产盘活，有望为区域商业发展注入新活力。

当前市场环境下，消费信心持续疲软，市场复苏步伐不及早前预期。多项目空置率依旧处于高位，让利填空铺仍是市场主流操作，预计租金在年内保持下行通道。供应端，全年预计将有31.2万平方米的新增供应，其中包括龙湖云领天街、远东城、凯德广场·九章等项目。供应总量保持低位，但项目品质上乘，有望带动区域消费热点。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“重庆零售商业现阶段仍面对高存量压力，但结构性机会吸引不少零售运营商积极布局重庆。从首店经济带来的商业资源导入，再到运营主体的引入盘活承压资产，我们看到重庆消费与零售商业的积极一面。期待未来，重庆在节假日经济、城市运营、商圈打造、两江四岸、城市更新等多个维度的政府引导与持续发力，朝着国际消费中心城市的建设目标不断前行。“

物流地产市场

2024年前三月未录得新项目入市，过往受年末消费旺季的临租需求到期退租影响，第一季度通常为仓储需求淡季。但2024年开年以来重庆高标仓市场问询量持续活跃，虽然季内部分需求尚未落地，全市净吸纳量仅录得近1.8万平方米；但预计二季度起，仓储新租面积有望逐步回升。整体空置率在新增供应暂停的情况下，环比微降0.4个百分点至22.6%。

经历数年的租金下调后，重庆高标仓物业相较非标仓性价比进一步上升。自2023年第四季度开始，受益于传统零售消费旺季，以及高标仓低租金高品质加持，一批商超食品类企业的扩租搬迁升级需求释放，高标仓租户扩容，持续进入非标仓领地。其中城配区位优势突出的西部物流园以及空港子市场承接了较多零售商贸企业升级需求。但全市租金受持续的以价换量策略影响，环比继续下降4.4%至16.6元每平方米每月。

需求拆解二：新能源汽车产业厚积薄发，仓储需求加码

在赛力斯问界和长安两大重庆本土车企销量增长的带动下，2024年前两月重庆汽车产量35.6万辆，同比增长6.0%，产业增加值同比增长20.1%，成为拉动全市制造业增长的核心力量。其中新能源汽车得益于问界的高销量，产量增幅超过九成达10.1万辆。由于两大车企制造基地均位于两江新区龙兴板块，季内汽车零部件企业的仓储需求日趋活跃，更多上游零部件供应商希望接近OEM（原始设备制造商）客户以便及时响应下游诉求，因而将其产品仓库向两江龙盛子市场聚集。

过去重庆零售商贸企业的线上销售渗透率一直处于较低水平，而这一现象正在快速改变。2020-2023年，重庆限额以上网络商品零售额年平均增速高达31.9%，直接带动重庆零售企业线上渗透率提升。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟指出：“重庆零售商贸企业的线上销售占比偏弱的问题一直存在，但近年这一状况得到改善，网络销路持续拓宽，未来将有大量本地商品通过线上渠道销往全国乃至海外，零售商贸企业的电商货品增长有望创造更多仓储需求。”