后疫情时代的中国物流地产市场：“新兴”需求旺盛，城市群机遇显著
2020年4月14日，北京——新冠肺炎疫情期间，生鲜电商、线上零售等网络购物在逆势增长的同时，也促进了物流行业的发展，为物流地产市场需求的增加与升级带来更多驱动力。虽然受到疫情一定程度的影响，但得益于传统需求和“新兴”需求的升级变革及区域一体化的政策优势，从长期来看，物流地产市场的发展潜力巨大，投资向好。
中国工业地产部物流地产总监黄晖表示：“疫情在逐步淡化线上和线下的边界，加速电商的发展及零售全渠道的深化。因此，疫情后物流行业仍将持续释放需求，在此驱动下，物流地产市场有望实现进一步发展，推动行业转型升级。”
短期内市场面临冲击，疫情后需求和投资拉动增长
虽然中国物流地产市场受到了来自疫情的一定影响，但依然显示出了极强的韧性和抗风险的能力。一方面，存量物流地产的租金整体依然表现出良好的稳定现金流态势；另一方面，虽然疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏，但大部分新增租赁只是有所延迟，并未取消。但在疫情的影响下，短期内的市场不确定性会导致部分零售业、制造业及第三方物流的决策产生延迟，预计会对部分新增项目以及预租项目的招租产生不利影响。
其次，疫情的到来也从侧面体现出了高标库的优势，疫情后的升级需求有望得以加速。在需求方面，传统零售品牌全渠道将进一步打开，生鲜电商等新兴需求也将实现提速，这些无疑会利好市场的未来发展。
在新增供应方面，不同城市呈现不同的格局，这导致城市层面的供求关系存在一定分化，也导致了租金走势有所差异。不过，对于着眼长期的投资者而言，区域一体化或将带来更多城市机会。
在投资方面，据仲量联行调查研究发现，虽然宏观经济的不确定性继续增加，但租赁市场的韧性使得投资者对高标库市场依然保持乐观态度，更多的长线资金正在寻找不同进入方式，伺机进行布局。
“相对普通仓库来讲，高标库具有优势的地理位置，在园区布局、硬件设计、安全性及合规性上也有更高的标准。疫情的到来对物流应对能力提出了巨大挑战，也将进一步促进高标库市场的发展。”黄晖补充道。
传统和新兴双重需求提供发展动力
疫情虽然给各行各业都带来了影响，但是物流行业的传统需求不会在两三个月的时间内发生根本改变，与此同时，这次疫情还将加速“新兴”需求实现进一步的发展。
1. 电商行业的演变驱动物流地产需求变化
据国家统计局数据显示，今年1-2月份社会消费品零售总额同比名义下降20.5%（扣除价格因素实际下降23.7%)。对于电商行业而言，短期内疫情对供应端和客户需求端都会形成波动，造成局部的运营压力。
但从大趋势上来看，2016-2018年是行业巨头大步扩张仓储的阶段，且不再限于租赁方式，譬如菜鸟、京东、苏宁纷纷购买土地自建高标库；而自2018年底至2019年，巨头开始进入精益化时代，逐步进行仓效整合。无论是对于租赁项目还是自建项目，主要的电商企业都在通过完善运营数据去考量调整布局。而电商行业本身也正在细化，虽然传统巨头依然引领市场，但分化及新生了垂直电商等更加多元的态势。因此，开发商和投资者后续或可重点关注行业本身演变所带来的地产需求特点的变化。
2. 零售全渠道营销的打通持续催生物流地产需求
在传统零售需求方面，短期受到影响的细分类型主要集中在奢饰品、耐用品、服饰等消费品，而日用品、生鲜、医疗用品在此特殊时期的表现则十分抢眼。不过，即使传统零售业短期内受到了很大冲击，但由于其对仓库的必然需求，存量仓储市场所受影响十分有限——这也是物流地产与其他地产业态，尤其是商业业态之间的区别。
零售业的销售和运转短期内受到冲击，但诸多零售和餐饮品牌在疫情期间纷纷打通线上渠道，美妆、服饰等部分品类的线上销售额也十分可观。这意味着，除了注重多渠道运营的新型零售外，传统零售业也在大力拓展新渠道，以求破局。
零售业态的演变也将催生物流地产的需求变化。除了零售品牌自身可能有自营网络及配送系统外，也存在与经销商网络，包括线上经销商的通力合作，这些都推动了物流仓库的需求多样化并催生了对供应链要求的升级。如此趋势下，传统仓升级成高标仓将是一个不可逆转的方向。
3. 疫情进一步加速生鲜电商脱颖而出
新冠肺炎疫情发生前，中国生鲜电商市场规模在2014至2019年间以超过60%的年均复合增长率跃升至3500亿元；自疫情发生后，线上购买生鲜的需求大幅增加，这在很大程度上为生鲜电商的中长期发展创造了新机遇。
我们预计，有更多中老年人在疫情结束后养成线上消费习惯，更多普通消费者养成线上购买生鲜食品的习惯。同时，消费者对生鲜电商运输和配送的时效性要求将日渐提高，这或将加速冷链物流网络在全国范围内的开发建设。
在这一趋势下，越来越多的传统物流开发商开始将部分高标库面积出租或者整库定制给冷链运营商。此外，生鲜电商供应链环节的“最后一公里”配送取决于前置仓模式，这将为相应的区域配送中心带来发展机遇，也将转化为推动高标库的租赁需求。
区域协同发展催生潜在机遇
从供应规模来看，在仲量联行定期跟踪的24个城市中，高标库总体量为5000万平方米，未来两年将增加1800万平方米，增加率达到近35%。但新增供应在城市间的分布结构差异较大：一线城市，新增供应仅为26%左右，其中深圳、上海、北京新增相当有限，广州相对较多；而卫星城以及二线城市则将出现集中供应，预计未来两年内将新增近40%的供应。
从城市消费力来看，截至目前零售总额上亿元的城市从10年前的38个上升到现在的110个，其中50%集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈这四个主要的城市圈中。
虽然消费力的快速增长已经遍及全国各地，但增长最快、能级最高的区域主要还是集中在几个高密度的大型城市群中。同时，这些城市群具有发达的基础设施，尤其是物流赖以发展的高速公路路网，一些仓库可以在两小时车程范围内覆盖到4000至6000万人。
一些高速公路有望在疫情后的基建托底的背景下继续上马，为城市群提供更强的配送网络和基础。展望2030年，零售总额上亿的城市将再次翻番，预计达到203个。大型城市群在未来引领中国经济发展的同时，也将在这些城市圈内创造更多的中产阶级消费群体、更高的零售额，并带来更多的零售创新。
根据仲量联行调研结果，越来越多长线资本将进入中国物流地产市场，在调查参与者中，有近30%的投资持有周期达到了10年以上。同时，站在全球商业地产物业配置的角度来看，物流市场是一个热门的投资兴趣关注领域，大量资本融资标的物为物流地产。“鉴于当前中国庞大的电商规模、完善的物流基础设施建设、以及部分城市较为平衡的供求关系，预计市场将在长期内在全国范围释放更多的需求，在热门地区更偏向业主方。”黄晖表示。
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