杭州办公楼投资市场活跃度持续增加;东杭西蓉,启航次世代

仲量联行 2018年度杭州房地产市场回顾及2019年展望

2019年1月16日

2019年1月16日,杭州——2018年杭州甲级办公楼新增供应创历史第二高位,市场需求在过去一年呈现进一步多元化的格局。仲量联行杭州分公司董事总经理辛毅表示:“尽管租金增长率受需求影响,短期内涨幅收窄,但新兴商务区良好的升值潜力吸引投资者持续关注杭州优质办公市场,大宗物业投资市场仍表现活跃。”优质零售市场非核心商圈新增供应亮点多。随着地铁及城市基础设施的发展及各区域商圈的稳步发展,杭州商业地产已然进入百花齐放的新时代,尤其是精品化特色化的小体量商业逐步涌现。未来将有更多专注社区范围的特色配套商业项目面市,助推需求结构更趋生活体验。

办公楼市场

租赁需求回暖且呈现多元化。在经历第三季度的清淡后,2018年第四季度杭州甲级办公楼市场需求回暖。但整体而言,下半年去化速度仍较上半年有所放缓。本季度甲级写字楼吸纳量主要来自武林和钱江新城品质较高的办公楼项目,钱江新城以江景优势和物业品质吸引大型国企落户。科技类企业需求活跃,多家大型互联网公司扩租,承租面积超越金融服务业。各大知名联合办公品牌继续布局杭州,尤其青睐传统商圈核心区位,而开发商也以更灵活的方式介入联合办公领域。

全年超30万新增供应入市,空置率小幅回调。2018年第四季度,位于黄龙商务区的黄龙万科中心二期A、B栋、钱江新城的君豪中心正式竣工入市。其中黄龙万科中心是黄龙商务区继2015年以来第一次迎来新增供应,该项目有着良好的预租表现。然而受连续三年新增供应保持高位影响,杭州甲级办公市场空置率同比小幅上涨0.8个百分点,至25.4%。

新增供应抑制租金涨幅,投资市场年底集中成交。2018下半年起,持续的新增供应及吸纳速度放缓使得租金上涨动力不足。2018年全年甲级办公市场租金同比仅上涨1.6%,录得4.7元/平方米/天。

受近两年杭州甲级办公楼市场的稳定发展、租金收益看涨以及城市能级发展的带动,投资市场氛围仍较为活跃。本季度录得两笔整栋成交,均位于新兴商务区,以区域发展潜力及项目增值空间获得投资者的青睐。

2019年办公市场展望:2019年杭州甲级办公新增供应量将小于2018年,传统核心商务区新交付项目将为市场带来新活力。预计整体吸纳量将保持稳定,与新增供应持平。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示:“杭州甲级办公楼市场的需求将继续受益于城市创新活力及科技类企业的扩张需求。未来一年,面对更趋复杂多变的市场环境,杭州甲级办公租金有望保持平稳,长期向好趋势不变。”

零售市场

本年度,杭州主城区优质零售市场迎来7个项目开业,共计约45万平方米。得益于开发商的商业运营经验及创新能力,如黄龙万科中心K-Lab及平安金融中心悦坊,多数新开项目的开业率表现理想。从项目分布来看,新增供应集中在城北商圈,体量占全市供应的三分之二。全市优质零售项目空置率保持平稳,同比微降0.2个百分点,录得7.5%。

稳定需求带动租金稳步上涨。核心商圈优质项目业态的积极调整,以及4.7%的低空置率支撑租金同比上涨4.6%。而非核心区,稳定的需求及良好的新项目表现,使得租金水平保持微涨。全市优质零售项目首层有效净租金为20.9元/平方米/天,同比上涨3.6%。

科技加持,业态和载体升级。在业态上,生活服务和休闲娱乐类商户需求强劲,租赁面积占新开业商户的32%,包括网易考拉、天猫国际、淘宝心选、网易严选等全国首家线下实体店。餐饮、零售及儿童娱乐保持稳定需求。知味观、满记甜品等知名品牌通过硬件的改造和人工智能的引入,缩短消费者等待时间,降低人力成本,极大提升了运营效率及坪效。技术应用的成功,使得品牌的扩张需求得以持续。此外新能源汽车品牌租赁需求上升,消费者对此类自带前沿技术属性且科技感较强的展示空间表现出强烈兴趣。

在载体上,得益于移动互联网、物联网和大数据等技术日益成熟,越来越多的购物中心在技术驱动下实现场内商户数字化、智能化管理;线上线下客流互相转化、多场景会员高效运营和精准定位等目标。

2019年零售展望:全市将迎来历史第二供应高峰,预计共9个项目开业,合计107万平方米。非核心商圈持续快速发展,空置率将因市场竞争因素小幅推升,至10.8%,但同时亦将加速现有商业格局的变革和创新。仲量联行杭州零售地产部总监卢纯蔚表示:“杭州作为‘新零售之城’样板标杆,核心商圈紧随时代潮流,进一步优化商业业态,并融合文化内涵,仍将是优质零售市场租金增长率贡献之主力。”

东杭西蓉,百川归海

作为新一线城市的佼佼者,杭州与成都的发展之路可谓同中见异,异中见同。在过去的一年中,杭州和成都在城市排名、人才吸引、文化表现和商业地产领域的发展均取得傲人成绩。仲量联行杭州分公司董事总经理辛毅表示:“作为中国进入创新、国际化发展和全球影响力的‘新时代’的两个代表性城市,杭州和成都的创新经济增长力正以更加多样化的方式对城市格局和房地产市场产生影响,逐步迈向全球城市之列。”

1. 城市扩容迎来跨越边界的新机遇

杭州和成都的城市化处于快速发展阶段,城市规模迅速扩大,新兴区域快速崛起。同时,两座城市的能级亦在不断提升。成都将由西部地区中心扩容为全国重要的经济中心、科技中心、金融中心、文创中心、对外交往中心和国际综合交通通信枢纽。杭州则全力加快建设独特韵味别样精彩世界名城,全国一流新金融中心,打造亚太地区重要国际门户枢纽。

随着2018年杭州都市圈首次扩容,杭州将以更开放和包容的姿态,引领都市圈产业协同发展。而杭州也将受益于区域发展,从区域中心城市迈向国家中心城市及未来的全球城市。

2. 创新活力支撑楼宇经济高质量发展

受惠于持续作用的产业升级优势和不断导入的高素质专业人才,成都与杭州甲级办公楼市场在近一两年均迎来了蓬勃生长,双双进入由多元化需求驱动的“新时代”市场。

杭州作为浙江省金融中心,正朝着建设国际金融科技中心的目标稳步前进。金融服务业已连续三年成为杭州甲级办公市场需求的核心驱动力。在提出打造全国数字经济第一城的目标下,杭州良好的创新创业氛围及积极的扶持政策,激活科技型企业的升级需求。2018年第四季度,高科技企业需求占比为22%。

无独有偶,成都市政府大力推动成都发展成为国家西部金融中心,依托互联网产业的成长以及城市自身强大的消费基础,科技金融和消费金融将实现稳步发展,从而推动金融产业的办公租赁需求上升。城市产业结构的升级,推动了科技型的租赁需求提升,2018年成都甲级办公市场高科技企业需求占比达23%,未来市场还将迎来大量互联网企业的租赁需求。

3. 商业与文化、科技的融合激活消费繁荣

在经济增长引擎有所放缓的背景下,成都和杭州的社会消费依然保持高速发展。在过去五年内,两座城市的零售市场体量均经历了体量成倍增长和区域型商圈快速发展,市场转而强调与文化特色,科技创新有机融合,给予消费者更便捷、有趣的消费体验,重构商业模式和生活方式。

成都安逸闲适的城市底色,开放包容的城市精神,以及地缘优势使得成都成为传统文化与时尚潮流交相辉映的“新时尚之都”。而杭州以数字技术在零售商业中的探索、实践而闻名。

未来,两地零售市场将放大优势,补齐短板。成都政府力推新经济发展,推进载体规划建设智慧商圈,为新零售给予政策支持。反之,杭州零售市场自2018年起见证了越来越多商业与文化艺术结合的案例,打造创新驱动、文化赋能的跨界消费场景已成趋势。

 

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