2023年7月12日，成都——上半年，成都经济保持恢复态势。1-5月，成都社零总额同比增速较前4个月加快1.5个百分点，消费需求稳步复苏，跨省游客增长、节假日经济红火；规模以上工业增加值同比增长4.5%、较全国高0.9个百分点，引进重大项目和高能级项目160个，总投资2,691.55亿元。“需关注到产业端仍处调整阶段，经营主体面临压力，企业扩张意愿放缓。”仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“但成都经济韧性较强，伴随产业升级和客流增长，城市发展基本面向好的长期趋势不会改变。”

甲级办公楼市场：新租走弱，退租高企，市场吸纳情况难达预期，租金呈大幅降低趋势。零售物业市场：消费市场在调整中复苏，餐饮、体验、儿童业态开店相对活跃，空置率由升转降。五一长假点燃节假日经济，即将开幕的大运会有望激活新一轮运动消费需求释放。物流地产市场：高标库进入存量调整期，子市场间表现逆转，龙泉驿与青白江成为最优物流区位。

2023，成都迈入高质量发展关键年——6月，成都发布《成都建设践行新发展理念的公园城市示范机会清单（2023年）》，对外释放11,266亿元投资机遇；7月，四川省发布《中共四川省委关于深入推进新型工业化加快建设现代化产业体系的决定》。“成都的城市创新驱动力正不断增强，包括积极布局新能源、智能终端、集成电路等重点产业链等。”仲量联行华西区副董事总经理周懿表示：“本月底成都还将迎来第31届世界大学生运动会，世界级赛事叠加旅游消费复苏，成都有望在扩大国际影响力的同时迎来更多机会赛道。”

甲级办公楼市场

上半年，成都新增天府法务产业大厦和保利天寰广场，两项目均地处天府新区，合计增加面积约18. 7万平方米。截至目前，天府新区甲级办公楼市场存量达50. 3万平方米。市场表现上看，由于区域内配套建设仍属早期，产业导入相对较弱，天府新区甲级空置率于二季度末已攀升至58.1%水平。然而，由于天府新区项目与成熟办公商务区如市中心、金融城和大源间仍有较大距离，其集中供应带给全市层面的冲击相对有限。上半年，成都甲级办公楼平均空置率收至29.5%，累计上涨1.5个百分点。

新租方面，成交总量疲软。尤其在6月后，企业决策明显收紧，市场带看数据加速回落，预计下半年整体需求仍将低于预期。从结构上看，上半年新租行业聚焦金融、科技互联网以及专业服务：
 

• 保险业办公需求出现整合，私人财富管理成增量亮点。保险行业重视“降本增效”，市场录得多宗办公需求整合案例。全市来看，保险业的净吸纳面积增量不明显。伴随居民投资渠道不畅及资产增值意识增强，财富管理类需求逐步释放。

• 科技行业增量动能下滑，芯片、物联网领域表现稳健。从2022年中开始，科技行业增速明显放缓，2023年连续两个季度增量结构排名第二。内部驱动上看，消费类互联网巨头持续收紧，To C转To B趋势明显。2023年，智能制造领域高速发展，芯片研发、物联网应用均展现出上涨势头。随着游戏版号的放开，预期下半年游戏类企业将有相应发展。

• 商务服务持续表现稳健，线下消费恢复推动旅游、教育同比有所上涨。律所新租需求持续表现稳健，上半年新租面积约1.5万平方米。金融城子市场受企业青睐，新租占比达38.0%。天府新区西博城法务区稳步发展，相关法务需求持续聚集；进入2023年后，接触性、聚集型服务业补偿性增长趋势明显。旅游中介、教育留学等企业退租趋势逐步放缓，新租呈上涨之势。

1-5月，成都社消零总额4,063.3亿元，同比增长9.0%，涨幅较上月扩大1.5个百分点。其中，商品零售3,288.5亿元，同比增长6.4%；餐饮消费对社零总额增长的贡献率约40.5%，较2019年同期高9.9个百分点。从商业招商需求看，餐饮、娱乐、服务等业态成交较多，去化部分长期空置的大面积区域和客流较弱的冷区，引致二季度空置率较一季度降低0.7个百分点至12.3%，较去年底降低0.1个百分点。但空置率仍处历史较高水平，以价换量仍是多数商场的策略，部分优质项目能实现租金收益上涨，全市优质购物中心首层平均租金总体持平报392.4元/平方米/月。供应方面，优质零售物业市场迎来一个新开项目：位于天府新区的天府和悦广场，共计约25万平方米，推动成都商业总存量升至1,149万平方米。

IFS和太古里在引入高能级首店和知名设计师品牌方面持续发力。上半年，IFS特别对中国设计师品牌引入有所发力，如Anest Collective、CALVINLUO等；太古里则进一步提升中里的品牌档次和调性，引入小众品牌和高能级门店，如：Holzweiler中国首店、丹麦皇家瓷器制造品牌Royal Copenhagen、成都第二家Stone Island、小众香水品牌Secrets’ Door等。随着商业载体的多元化，首店不再局限于传统的购物中心，更加重视品牌和非标商业在场景营造和品牌调性上的契合度，如：观夏、Patagonia进驻历史文化街区祠堂街；Brandy Melville进驻东郊记忆等

据仲量联行统计的50家优质零售项目显示，二季度成都时尚业态租赁面积较一季度下滑13%。其原因可部分归结于当前居民对时尚等非生活必需品消费更趋谨慎，服饰鞋包开店速度放缓。单价较低、非连锁的少女、轻淑女装品牌开店相对积极。尽管时尚业态开店少，但餐饮、娱乐、服务和儿童体验相对活跃，其相对较大的承租面积帮助市场快速回填空铺。

• 餐饮在消费复苏中重启布局，购物中心升级调改美食广场。随着暑期档到来，餐饮消费迎来旺季。其中，正餐以东南亚菜和日韩料理扩张最明显，如：小小渔集、旺牛寿喜烧等。咖啡茶饮以主打柠檬系列的柠季、柠里和以酸奶为卖点的茉酸奶开店最多。购物中心陆续升级美食广场区域，重新规划座位布局、引入人气品牌、提升就餐环境，如：IFS、万象城、凯德天府、七一国际广场等。

• 剧场、电竞、综合一站式娱乐场去化大面积空置。购物中心拥有与文娱业态高度重合的年轻消费群体，创新多元化的娱乐体验业态在能丰富商场体验的同时，去化大面积空置，供需两端契合背景下，更多娱乐业态进驻商场，如：开心麻花、绿树电竞等。

• 小型化、便利化洗脸洗头店扩张迅速。因满足当下年轻人便利化和即时性的消费需求，加之资本助力，专注洗脸、头皮护理的极简美容店积极在商场开店，如：洗脸医森、洗脸猫、洗个头发、超级护发等。

• 儿童娱乐及教培迎来品牌更迭。疫情原因导致部分儿童教培品牌积重难返而闭店，其中不乏连锁知名品牌。但儿童娱乐和教培作为新生代家庭的刚需，不断涌现新品牌拓展家庭客群，如：魔都乐园人气王、Meland Sport超级运动中心、小猪佩奇餐厅等。

2023年上半年，仅有普洛斯天府机场物流园建成交付，该项目是天府机场周边首个投入使用的市场化高标仓储项目，新增仓储面积9.4万平方米。市场需求搬迁扩租活动为主，上半年全市净吸纳量录得5.9万平方米，市场整体空置率较2022年末保持稳定，报10.4%。由于青白江、龙泉驿两大子市场空置率快速回落，租金止跌回稳，带动全市租金企稳收于21.0元/平方米/月。

上半年，为完善高速公路基础设施，双流子市场部分国有土地将用于成乐高速扩容项目建设，对于该建设用地所设及的物流园区采取协议搬迁。三个高标仓库项目将于年内拆迁，双流子市场高标仓总存量减少13.2万平方米。受此影响，一大批仓储租户逐步搬迁至临近项目，或其他物流子市场。无独有偶，新都子市场上半年也受到专线物流运输集散中心—传化公路港搬迁影响，区域内第三方物流和专线租户陆续搬离。

2023年第二季度，龙泉驿和青白江子市场的空置率较2022年末分别下降3.7、4.0个百分点至5.2%、9.5%。与此相对，双流和新都子市场空置率则分别上升至10.5%、12.2%，子市场间租赁表现较以往大幅逆转。在未来三年供应量大幅收窄预期下，青白江、龙泉驿进一步饱和后，成都仓储需求有望外溢至租金更低，新项目集中的新津和简阳子市场。