北京城市发展进入“去中心化”时代

​石景山、南苑、通州区域投资机遇显现

2018年5月29日，北京 – 改革开放和科技创新引领下的新旧动能转换，已经成为引导中国经济向高质量增长转档提速的战略选择。京津冀协同发展将实现城市群功能和空间体系的重组，雄安新区引导高端资源和创新要素向京津冀腹地转移。中央商务区（CBD）向来是北京最经典地标性商圈，虽然寸土寸金，但优越的交通位置、成熟的配套资源、高品质的办公楼等因素所产生的"化学效应"仍然无法阻止内外资企业在此设立"据点"，办公楼空置率长期维持在低位。目前CBD核心区有18座办公楼尚未建成。仲量联行曾预计，在2025年之后，北京CBD区域甲级办公楼的存量将增至180万平方米。

然而，乐观的总量预期很可能要因为一纸"限高令"而改变。2017年底就有传闻称，北京市相关管理机构将对CBD核心区办公楼出台限高措施，高度限制在100-180米左右。因此在CBD核心区的18座尚未建成的办公楼中，仲量联行认为其中9座尚未破土动工的楼宇将受到影响。

面对这种新情况，仲量联行认为，直接改变CBD办公楼总量，将是北京"去中心化"战略的重要举措之一，CBD及周边城市群的商业地产市场也将因此受到深远影响。仲量联行华北区研究部经理米阳表示："我们预计北京CBD甲级办公楼的总建筑面积将在此基础上减少14%到30%，降至157万或127万平方米，不过短期内该区域仍会出现一波新增供应，预计2020年前将有近100万平方米的办公空间进入该市场"。

除了供给侧，"限高令"还将减少未来CBD区域的通勤人数，缓解交通拥堵。目前，CBD区域日常通勤人数约有40万，导致该区域无论是地上，还是地下的交通系统都不堪重负。仲量联行此前曾预计到2025年，CBD将新增约20万人在此就业，而"限高令"将直接减少CBD核心区的办公楼空间和通勤人数，有利于改变拥堵状况。

与此同时，总量减少的预期，很自然地将提高开发商的议价能力，使CBD办公楼市场的整体租金和投资价值维持在高位。

在仲量联行看来，"限高令"并不是一项孤立政策，而是本轮去中心化进程的重要一环。人口过度集中已经让北京的基础设施和资源承载着巨大的压力，早在2014年，北京市政府就明令禁止在五环以内开发新的大型公建项目，防止中心城区未来办公楼供应量的进一步增长。

事实上，在更早的2013年，北京的办公楼就经历过一轮去中心化。为望京、朝青、石景山、丰台、亦庄等边缘板块带来显著外溢效应。2015年，望京SOHO曾卖出过8万元/平方米的高价，逼近甚至超过CBD区域的甲级写字楼成交价。而同时，望京区域办公楼的投资回报率也超过北京市的平均水平。在新一轮去中心化进程中，制造业、IT业等行业将继续寻求在城市外围区域的发展空间，具有潜力的未来功能区诸如石景山首钢园区、南苑-大红门区域、通州城市副中心等蕴含着新的投资机遇。

仲量联行华北区研究部经理米阳最后表示："疏解非首都功能是北京市目前的重要任务，从2015年明确通州的城市副中心地位，到2017中央宣布设立雄安新区，我们不难看出，CBD限高令是疏解非首都功能及提升京津冀协同效应的具体做法之一，在新时代的大环境中具有深远意义。"

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