北京CBD要限高！去中心化时代，你该看向哪里？

但是，乐观的总量预期很可能要因为一纸“限高令”而改变。2017年底就有市场传闻称，北京市相关管理机构将对CBD核心区办公楼出台限高措施，高度限制在100-180米左右。这样一来，仲量联行预计：CBD核心区内，有9座还没破土动工的办公楼将受到影响。

“限高”有何用？减供给、治拥堵、维持高租金

面对这种新情况，仲量联行认为，直接改变CBD办公楼总量，将是北京“去中心化”战略的重要举措之一，CBD及周边城市群的商业地产市场也将因此受到深远影响。

“我们预计北京CBD甲级办公楼的总建筑面积将在此基础上减少14%到30%，降至157万或127万平方米，不过短期内该区域仍会出现一波新增供应，预计2020年前将有近100万平方米的办公空间进入该市场。”——仲量联行华北区研究部经理米阳

除了供给侧，“限高令”还将减少未来CBD区域的通勤人数，缓解交通拥堵。目前，CBD日常通勤人数约有40万，导致该区域公共交通系统不堪重负，在国贸区域上班的“白领们”对此一定深有体会。本来按照仲量联行的预期，到2025年，CBD将再多迎来20万“上班族”，而如今“限高令”一出，办公空间少了，在此上班的人数也不会显著增加，国贸桥的拥堵状况或将有所缓解。

与此同时，总量减少的预期对开发商来说未尝不是好消息，虽然面积少了，但本着“物以稀为贵”，业主的议价能力自然大大提升，而这也将继续助推或维持北京CBD办公楼市场的整体租金和投资价值。

五环外形成新聚集地 促产业布局合理化

在仲量联行看来，“限高令”并不是一项孤立的政策，而是北京市本轮去中心化进程的重要一环。人口过度集中已经让这座城市的基础设施和资源承受着巨大的压力，早在2014年，北京市政府就明令禁止在五环以内开发新的大型公建项目，防止中心城区未来办公楼供应量的进一步增长。

事实上，在更早的2013年，北京的办公楼就经历过一轮去中心化。为望京、朝青、石景山、丰台、亦庄等边缘板块带来显著外溢效应。2015年，望京SOHO曾卖出过8万元/平方米的高价，逼近甚至超过CBD区域的甲级办公楼成交价。而同时，望京区域办公楼的投资回报率也超过北京市的平均水平。在新一轮去中心化进程中，制造业、IT业等行业将继续在城市外围区域寻找适合自己的发展空间，石景山首钢园区、南苑-大红门区域、通州城市副中心等未来功能区必定蕴含着新的投资机遇。

仲量联行华北区研究部经理米阳表示：“疏解非首都功能是北京市目前的重要任务，从2015年明确通州的城市副中心地位，到2017中央宣布设立雄安新区，我们不难看出，CBD限高令是疏解非首都功能及提升京津冀协同效应的具体做法之一，在新时代的大环境中具有深远意义。”

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