成都，2024年1月24日——回顾2023，经济结构性复苏，产业招引复常，零售消费回暖，赛事经济、演艺经济、节假日经济激发城市活力。甲级办公楼市场：净吸纳量低于年初预期，增量需求呈现结构性特征，部分行业退租频发，办公楼租金加速下滑。零售物业市场：零售消费整体回暖修复，空置率同比回落，但空置压力犹存，餐饮和体验业态增量需求表现稳健，改造和非标零售项目成为全年供给侧亮点；需求侧，节假日经济与赛事演艺市场活跃度超预期，带动旅游市场快速回暖，激活消费新增长点。物流地产市场：高标准仓储物流平均空置率回落至历史新低，市场供需结构持续优化，成都西部交通物流枢纽地位突显，迈向内陆开放新高地。

仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“2023年，成都宏观经济回升向好，而面对未来的机遇与挑战，乐观者达，先行者盛。在当前的经济周期中，产业高质量发展、产业链升级延伸、持续激活内需、扩大内循环已是关键。成都凭借人力成本、人才回流、科研起势、先天资源等综合优势，逐步承担以新能源、半导体、航天航空等国家高质量产业‘补链’与‘强链’的职能，而这也将构筑经济长期可持续增长的底层逻辑。从短期看，产业与消费市场均面临结构性调整，锚定新产业、新消费、新科技、新动能，把握投资窗口机遇，重视企业成本优化，将企业立足于经济周期中，破局在结构性机遇内。”
 

2023年，线下消费回归，投资聚焦实体经济，但从投资到办公需求的转化仍尚待市场检验。全年甲级办公楼新成交面积同比上涨7.4%，低于年初预期。增量行业主要聚集金融业（22.1%）、科技互联网（20.3%）、专业服务（16.0%）：

• 金融业韧性仍在，全年新租占比重回首位；其中，传统金融类需求占比上涨。全年录得多宗证券、期货企业升级成交，而银行、保险则多为整合性需求。
   

• 科技互联网整体下行。从结构看，IT软件、互联网领域需求动能稍有放缓；部分与智能制造赛道相关的领域，如云服务、物联网、人工智能等年内呈现增势。
  
  

• 教育留学、旅游中介等消费服务修复上涨，全年新租面积达4.3万平方米，同比上涨24.1%，专业服务表现同期上扬。

从新增供应看，受需求走弱和开发商资金链短缺影响，2023年成都甲级办公楼新增供应不足年初预估值的50%。全年，甲级市场新增面积24.8万平方米。其中，天府新区持续放量，新增项目：天府法务产业大厦、保利天寰广场等。另外，城东攀成钢区域迎汇信财富中心重装入市，新增面积约6.1万平方米。

受退租、企业弱预期等因素交叠作用，成熟商务区年内多个项目的空置率急速攀升。第三季度，成熟商务区（剔除天府新区）的空置率攀升至27.8%，环比上涨1.7个百分点。2023年，成都甲级办公楼平均空置率收至30.6%，同比上升2.5个百分点。

存量时代下，传统盒子商业的业态调整和品牌焕新受限于需求放缓，消费者在消费降级的同时，衍生出对情绪价值的重视。面对不确定的外部环境和工作压力，在消费场景中寻求内心的平静和放松，成为消费者逛街的情感诉求。

顺应“以人为本”这一趋势，成都万象城将万象广场打造为大型艺术公园，呈现出“公园+”的效果，有效承接各种户外活动，打造松弛休闲氛围，同时解决地下楼层店铺缺乏展示面的问题，提升客流的同时兼顾功能与收益；非标商业WAVEBOX海浪公园准确定位年轻人，融入湖景、集装箱、集市、露营、小众极限运动馆等场景，符合年轻人社群活动的场景需求；祠堂街作为历史建筑街区，引入美术馆、时尚首店、休闲餐饮，让逛街兼具游览、观展、消费等多元复合体验。在业态和品牌大同小异的背景下，传统项目招商变得更加困难，非标项目在场景创新和内容输出方面都可圈可点。

随着市场资源整合，板块与板块、项目与项目之间竞争激烈，传统盒子项目重新定位，整体改造成为盘活存量资产的方式之一，如：泛悦Mall将转型为优客广场、龙湖三千集开启整体改造等。而头部高端项目则继续抬高增长天花板，加强引入高坪效业态，提升高端美妆和头部重奢的面积帮助业绩增长。未来零售资源争夺更加激烈，项目分层和极化趋势明显，存量项目改造和转型将会持续。

新能源汽车无疑是贯穿全年的高频词汇。相比万众瞩目的新能源汽车销售市场，下游的车后市场似乎没有获得太多关注。仲量联行数据统计显示，自新能源汽车市场渗透率突破30%后，维修保养类的车后市场需求也开始步入规模化增长阶段。头部新能源车企纷纷增加售后零部件供应，以及拓展维修保养设施门店数量。年内理想、小鹏、零跑、极氪、特斯拉、比亚迪等销量领先的新能源车企，车辆售后备件仓库以及维修中心相继落户高标仓项目，成为2023年最大的新增需求行业。

较高的出租率、企稳回升的租金价格以及持续健康的供需结构使成都物流地产成为为数不多的稳健型地产物业。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“在住宅和商业地产物业波动周期，物流地产的稳健资产属性将进一步凸显。2024年，我们将看到更多高标仓储项目凭借极高的租赁稳定性获得内资机构投资人关注，并助力其分散投资风险。”