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仲量联行 | 办公需求回落空置率攀升,昆明消费市场借势旅游回暖

仲量联行发布《2022年昆明商业地产市场报告》

2023年 01月 13日

朱 建辉

中国区零售地产及消费研究负责人 华西区研究部负责人

昆明,2023年1月13日——2022年,昆明经济运行总体平稳。甲级办公楼市场:新租需求仍处低位运行,净吸纳量下降,空置率上升;行业结构上看,商务服务、新媒体等现代服务业表现亮眼。优质零售物业市场:新增供应不及预期,老牌百货退市,商业项目转型提速,零售增长力蓄势待发。

仲量联行华西区董事总经理沈扬表示:“2022年,受复杂的宏观经济形势影响和疫情的持续冲击,昆明的商业地产市场发展趋缓,市场多方主体积极寻求策略以应对市场的短期波动。随着国家对疫情管控措施做出全面调整,开放型经济平台建设将持续推进,以中老铁路为代表的‘黄金大通道’效用日益凸显,有助于RCEP成员国间一般进出口贸易、加工贸易的拓展,推动云南经济向制造业、商贸服务业转型。展望未来,资本和人才的流动,将助推昆明商业空间焕发全新动力。”

甲级办公楼市场

新租需求不及预期,市场整体空置率同比上升

回顾2022年,昆明甲级办公楼市场录得2栋楼宇交付,分别是位于巫家坝商务区的中交南亚总部大厦和呈贡新区的滇池明珠广场。受政策调控及疫情反复影响,房地产、消费服务及教育大面积退租,分别占退租面积的18.7%、14.4%;另一方面,全年外省新入昆设立分公司需求有所放缓,全年新租面积录得5.8万平方米。受此影响,全年昆明甲级办公楼净吸纳量仅实现约2.0万平方米,为去年同期租赁需求的25.5%,全市甲级办公楼平均空置率同比上升3.4个百分点,至年末报30.3%。

租金方面,由于新租需求疲软,去化不及预期,业主年内连续四个季度承压降价,平均租金维持下行通道,截至年末昆明甲级办公楼平均租金录得76.7元/平方米/月,同比下跌2.8%

全年,南市子市场成交活跃,占全市新租面积49.4%。从细分行业看,商务服务、建筑工程、基建及新媒体企业表现亮眼。此外,为小微企业提供小额信贷、融资担保等服务的非传统金融企业亦成交活跃,2022年前三季度云南省普惠小微贷款余额3,221.8亿元,同比增长27.1%,高于各项贷款增速17.5个百分点。

商务服务办公需求领跑全市,律所增长稳健

受疫情反复和国内外不确定的宏观环境影响,各类资本交易频繁,合同纠纷问题激增,给律所带来业务增长。仲量联行数据显示,2022全年商务服务类企业增长稳健,成为昆明甲级办公楼主要来源,占全市新租面积13.0%。其中,来自律所的新租需求占43.4%。预计未来,随着防疫政策优化、居民进出境恢复常态,昆明作为面向东南亚的门户枢纽地位凸显,在地企业海外业务将加速拓展,商务服务类企业的扩张趋势将继续进一步延续和深化。

基建行业持续助力昆明城市建设,引领办公需求扩张

2022年1到11月,昆明全市固定资产投资(不含农户)同比下降4.3%,基础设施投资逆势增长19.6%。全年新租面积中约12.2%的办公需求来自建筑、基建类企业,在昆明新区建设、旧城改造中发挥重要作用。昆明托管磨憨口岸半年以来,初步谋划重点项目81个,涉及市政、园区基础设施、综合交通等领域,总投资超过630亿元,重大项目建设工地附近的办公楼去化活跃,带动相关上下游企业办公需求的释放。

农产品迎来产销旺季,新媒体助推“云品出滇”

2022年,各季度新媒体新租面积分别占全年比例的7.9%,4.6%,68.4%和19.1%,需求呈现明显上升趋势,其原因在于:1)某头部新媒体企业的持续性西部战略转移;2)今年4月昆明市商务局出台政策,支持主流直播平台设立服务机构,并对业绩突出的机构给予一定奖励。

农产品通常从10月进入供应旺季,以生鲜直播带货的MCN公司为代表的新媒体企业自三季度需求增长显著。昆明直播产业的聚集效应,使全省优质农产品资源得以整合推广。据相关电商数据显示,云南省在线交易的农产品中超过90%销往省外。从消费端看,直播购物消除了地理边界,便捷可靠。同时伴随5G网络和智能手机的普及,各大直播平台不断下沉;从供应端看,政策支持叠加大型直播基地落地,昆明直播行业长期看好。

未来展望

2023年昆明甲级办公楼市场预计迎来25万平方米新增供应,未来两年的高供应将带来空置率短期攀升,但随着经济复苏,市场重归活跃,新租需求企稳回升,全市空置率有望在未来两三年出现回落。

引进来:招引总部企业,设立产业基金,鼓励外部资本人才入昆

11月17日《昆明市加快总部经济发展的政策措施》发布,明确了对符合认定的总部企业在落户、办公楼租购、企业经营、人才等方面的具体奖励措施。同日发布的《昆明市加快楼宇经济发展的政策措施》,对引入符合认定企业的楼宇运营管理方亦按照一定标准给予奖补。供需两端的共同发力,丰富了昆明市场经营主体,加速楼宇去化。

12月27日,昆明市政府官网公开发布《昆明市促进基金业高质量发展的若干措施》,聚焦昆明市重点产业发展,对落户昆明的优质基金企业予以奖励,促进基金业在昆明市规模化发展,解决重大项目资本金到位难等问题,助力产业转型升级。

纵观年底这一系列措施,招引总部楼宇和特色产业,设立重点产业基金,鼓励外部资金、人才流入昆明,将为昆明高质量发展提供有力支撑,办公楼需求也将在未来进一步释放。

走出去: 中老铁路运营一周年,外向型经济加速拓展

今年1月至10月,连接中老两国铁路的老挝磨丁口岸出口贸易额已达10.2亿美元,是2021年全年的1.8倍。中老铁路开通运营一年来,货物运输已覆盖老挝、泰国等10多个“一带一路”沿线国家和地区,货物品类从10多种拓展至1,200多种,“黄金大通道”作用日益显现,赋能云南高水平对外开放。今年以来,昆明市先后收获5个千亿元大单,其中有22个签约项目为中老铁路开通和托管磨憨的红利,总投资额超过500亿元,项目涉及新能源、跨境供应链、橡胶加工制造等行业。

仲量联行昆明战略顾问部负责人李佳恒表示:“今年前三季度,昆明全市工业投资增速达49.8%,是2009年以来的最高增速。随着制造业提速,加上防疫政策的调整,以大物流、大贸易为基石的开放型经济平台将昆明制造带向全国乃至世界。面对产业转型与对外贸易窗口的双向机遇,昆明城市经济基本面长期看涨,构筑办公楼稳健发展的基石。”

优质零售物业市场

新增供应不及预期,传统商业汰换调整致全市空置率上升

受疫情影响,部分项目推迟开业,致昆明年内无新增项目入市。疫情对实体商业的短期冲击,加速昆明商业转型的节奏,新世界百货在西南地区第一家门店——新世界百货昆明店,于11月20日正式停止经营;传统购物中心亦开始主动寻变——入市七年的海乐城引入京东新百货,整体重装升级,打通多业态和线上线下融合。2022年空置率较去年同期上升2个百分点,年末收至14.5%。全市购物中心首层平均租金报361.3元/平方米/月,同比下降2.0%。

疫情影响消费者行为转变,各市场主体主动求变迎合消费趋势

业主方:百货发展呈两级分化,传统企业积极转型求变

不断演变的新消费场景严重挤压传统百货的生存空间,疫情影响使百货业举步维艰。据仲量联行统计,2005年昆明零售商业项目中,百货项目占比达75.0%;到2022年底,随着运营十九年的新世界百货闭店,昆明百货占优质零售物业的比例已不足一成。但百货商场仍有其独特优势,如联营扣点利好品牌、活动促销力度大、品牌商品集中度高、与购物中心具有互补性等。现代零售物业同样也在汲取百货运营的优势经验,而百货业亦同步转型求变增强消费场景体验性。

昆明百货的转型之路主要包括1)购物中心化。昆明金鹰百货A座,通过引入餐饮和体验类业态以及快时尚品牌,优化业态配比;位于市中心的美辰百货同样在高区引入健身房、教培、美容服务等业态,以满足不同群体的消费需求。2)拓宽业务边界。金格百货于2021年启动线上购物商城,打通线上线下购物渠道。据中国百货商业协会调查显示,85.4%的样本百货企业已开展线上业务。2022年6月,金格百货与俊发集团出资共同成立商业运营公司,打造金俊广场。老牌百货发力线上商城运营和线下资本运作,以寻求新的利润增长点。

品牌方:重视健康,回归自然,户外运动成社交新主流

受疫情影响,近郊户外游持续升温,在亲近自然的同时也实现和家人朋友的情感维系。7月,知名户外品牌始祖鸟在昆明恒隆广场和香格里拉颂赞林卡双店同开,品牌选址在贴近消费者的同时,也贴近使用场景。7月底,云南首个露营用品集合店——拾翠X生活合集,落地昆明荟聚购物中心,该店集合了不同价位、不同品牌的产品,满足各类露营爱好者的需求。得益于消费者习惯的养成,以及昆明乃至云南省优渥的自然环境,户外运动热潮有望在疫情防控政策调整后得以延续。12月底,法国户外越野品牌Salomon云南首店于顺城购物中心开业,昆明的户外用品消费市场进一步丰富。

未来展望

2022年部分项目受疫情影响推迟开业,2023年将迎来新一轮供应高峰,预计将有约73.6万平方米的新项目入市,年底市场总体量将超470万平方米。其中不乏万象城、龙湖等头部地产商运营的项目。在资本流动的加持下,省外头部玩家进入昆明,将昆明商业地产品质提升到新高度。仲量联行中国区零售地产研究负责人朱建辉表示:“疫情政策调整后,昆明作为面向东盟的门户枢纽,过境商旅客必将显著回升至常态水平。近年优质地标商业落地昆明,推动本土市场提档升级。首店经济亦为本地消费者带来更为丰富的品牌资源。直播带货的兴起让昆明农产品迅速升温,类似霸王茶姬一类的本土品牌逐步走出昆明,被全国消费者所认知。人员流动、品牌流动、商流物流复苏,让春城的消费市场在新的一年又‘活’了起来。”

– 完 –


关于仲量联行

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