仲量联行助力全亚洲首个奥特莱斯REIT“砂之船”新交所成功上市

2018年3月28日，新加坡时间上午9点，全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）正式在新加坡交易所主板上市，股票代码为“CRPU”。仲量联行凭借高度的专业能力被选为Sasseur REIT底层资产评估师，通过合理预测盈利潜力，科学测算项目综合收益，得出公允的市场价值，为项目成功上市奠定了坚实基础。

Sasseur REIT不仅是全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托项目，也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产投资信托项目。它对商业地产开发融资退出渠道和中西部地区企业探索利用跨境融资新模式具有重要示范意义和带动作用。同时，也为仲量联行打开了REIT评估业务的大门。

本次项目的初始资产组合包括位于重庆两江、重庆璧山、安徽合肥和云南昆明的四个奥特莱斯商场，总建筑面积约37.16万平方米，总估值约人民币74亿元。相较于普通的商业项目，奥特莱斯商场的地理位置多远离市区及商业核心区，又因较高的进入门槛在同一城市内往往占据寡头优势，且收益形式多采用合作联营模式，固定收益占比较低，收益高低受营运管理能力、季节变动等因素直接影响。这些鲜明的特点，使得收益预测成为了奥特莱斯商场评估中的难点。

在本项目中，基于资本市场对房地产信托基金的普遍投资要求，Sasseur REIT的委托管理人需要对基金收益做出一定程度的担保，以匹配投资人预期。为此，基金管理人为项目设计了EMA（Entrusted Management Agreement，即“委托管理协议”）机制。根据EMA的相关约定，四个奥特莱斯项目对应的四家中国业主公司分别将其持有的项目全部物业及其现有设施的管理和使用权力交由委托管理人。委托管理人按约定，在数个完整运营年度内，对物业进行运营、维护、管理等活动，承担由此产生的全部成本，并按约定与中国业主公司分享商业经营所产生的收益。

鉴于奥特莱斯商场的自身特点和Sasseur REIT所签EMA的特殊性，为确保项目评估收益预测的科学与公允，仲量联行通过各种公开渠道，对全国范围内的知名奥特莱斯项目的收益情况进行了收集，了解行业整体状况；借助砂之船集团提供的行业数据和集团各奥特莱斯项目运营数据，对前述信息进行验证与深入分析；在城市范围内，选择代表性大型购物中心项目进行市场调查，摸底间接商业竞争者的收益水平；从过往评估项目积累的商业资料中，整理出真实的收益信息，并与市场调查信息相互印证；参考项目自身租约、项目过往收益数值和未来收益预测。

在本项目中，仲量联行通过修正项目实际收益，得到了现时收益数值；通过综合考虑租赁面积开放率、面积出租率、提成增长率、收益增长率等方面，并结合我们对奥特莱斯市场客观经验、发展趋势的理解，对未来收益进行了预测，最终助力砂之船房地产投资信托成功上市。仲量联行同时也借此机会扩宽了业务范围，进一步锻炼并提升了专业能力，以积极自信的姿态迎接未来的更多挑战。