青岛办公楼市场需求缓慢释放；零售地产市场情绪逐步转暖

青岛，2024年10月16日——2024年上半年，青岛全市生产总值同比增长5.8%，社会消费品零售总额同比增长5.6%，均明显高于全国整体增速。“办公楼市场方面，降本及缩租类型的搬迁需求占主导，市场复苏进程放缓。随着货币及财政政策的组合持续发力，中国经济中长期基本面的韧性和潜力将得到有力支撑，结构性改革释放的机遇与新质生产力的加速发展也将为办公楼市场带来新的增量需求机遇。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。零售地产方面，品牌加速焕新更迭，街区商业唤醒城市活力。
 

存量需求谨慎观望，增量需求持续低迷。2024年三季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量维持低位徘徊，约1,550平方米。尽管宏观调控政策于近期显著加码，但政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策的过程必然需要一定时间，有效需求不足仍然是目前办公楼市场面临的主要挑战。反映到微观层面，企业缩租、退租现象依旧存续，市场成交中约60%来自降本或者缩租类型的搬迁；而新租成交量则有所减少，新成立企业的成交类型仅占15%。从需求的行业特征来看，三季度1,000平方米以上的成交主要来自专业服务业和金融业，其中以保险和律所的升级需求为主要驱动。中小面积段的市场需求则来源于物流、贸易和科技互联网等行业。

非核心商务区新增供应量上升，三个新项目交付入市。三季度，青岛办公楼市场迎来约12.6万平方米的新增供应。位于新都心板块的天珺中心，位于黑龙江路与海尔路交汇轴心的云丰中心，以及位于浮山新区的金地中心三个项目于三季度投入使用。三个项目均为地铁站点一体化开发的自持型物业，具备城市复合功能及交通便利优势，预租率均达到20%-30%。截至三季度，全市整体办公楼市场空置率环比上升1.3个百分点至34.1%。

市场预期不佳，释放极限价格。截至三季度，整体市场平均有效租金为70元/平方米/月，环比下降2.6%。甲级市场平均有效租金为103元/平方米/月，环比下降2.8%。整体市场及甲级市场的租金同比降幅均达到7%以上，与去年底的预测有一定差距。今年以来，企业承租力的缩水加之租赁需求的放缓迫使业主在最后几个月提供极大的折扣力度来促成交易，价格竞争进一步加剧。

市场复苏进程再度延缓，政策加码带来积极信号。2024年将是最为艰难的一年，预计青岛办公楼市场租金全年同比降幅将再次达到5%-10%，市场复苏进程延缓。“在市场探底过程中，办公楼市场的租金调整对于缓解企业的经营压力起到了积极作用，将有助于培育和激发市场需求，为更为稳健的长期发展奠定基础。”仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示。
 

消费结构变化驱动品牌加速更迭。随着暑期及国庆假期的到来，青岛零售市场情绪逐步转暖。据市商务局数据，全市重点监测的10家商贸企业（集团）在国庆七天共实现销售额11.7亿元，同比增长10.8％。然而，受宏观经济预期影响，消费者往往选择审慎消费，更注重实用性和性价比。因此，在零售地产市场三季度新开的餐饮店铺中，正餐品牌的客单价普遍降低，同时低价高频的简餐快餐品牌，以及拥有网红爆款产品的烘焙品牌正在积极扩张。服饰业态方面，国外轻奢、快时尚等品牌正逐渐被定位更加精准、设计感与性价比兼具的国内潮牌、少女装、运动装等取代。此外，随着青岛的历史文化街区等沉睡的城市空间逐渐被激活，上街里、大鲍岛、银鱼巷等街区商业正在迎来更多潮流服饰、餐饮、文创等品牌首店的进驻。

青岛零售地产市场尚无新增供应。尽管部分传统百货及经营不佳的购物中心相继停业，其腾退的商业空间也为下阶段零售地产内容创新与场景定制提供了更多机遇。截至三季度，全市优质零售地产市场存量达到579万平方米。整体市场空置率环比保持不变，同比下降0.4个百分点至8.1%。该数据在全国20个主要城市中处于相对景气水平，仅略高于北京、广州、深圳、南京和厦门。

运营商普遍以牺牲租金增长来提升业态丰富度和品牌吸引力。截至2024年三季度，全市优质零售物业首层平均租金为189元/平方米/月，环比下降1.1%。面对外部环境压力和消费者价格敏感度的提高，零售商普遍收紧预算，保持审慎的扩张态度。对于运营商而言，通过优化业态组合、吸引优质品牌来稳定入驻率并提升客流，成为应对市场波动的主要策略。因此，部分尚在发展中或者运营情况不理想的项目对整体市场租金水平仍有拖累。

街区商业正在打破刻板形象，成为青岛零售地产市场创新源泉。相较于受到家庭客群偏爱的购物中心，位于青岛老城区的商业街区正在成为年轻客群实践理想生活方式的最佳场所。除传统零售外，焕新后的商业街区既是品牌的橱窗、时尚的前沿，也是文化的高地、艺术的舞台，将吸引更多品质化、个性化的品牌入驻，整合周边资源并统筹发展后的商业街区将营造出更加丰富多元的消费场景，推动青岛零售地产市场创新升级。