办公楼市场筑底蓄势，降本增效下原址续租成为多数企业首选

北京，2024年7月23日——近日，国家统计局发布数据显示，2024年上半年中国国内生产总值（GDP）61.7万亿元，同比增长5.0%，运行总体平稳、稳中有进，新动能加快成长，高质量发展取得新进展。其中二季度国内生产总值同比增长4.7%，增速较一季度有所回落，反映出结构调整持续深化带来的内生性修复动能不足等挑战，但外需回暖、新质生产力加速发展等支撑高质量发展的积极因素还在继续累积。

办公楼市场上，微观层面的需求增量不足是掣肘复苏的主要因素，尽管供应端的租赁灵活性日益增强，仍难以打破需求端审慎预期与增长疲软的负向循环，市场修复之路道阻且长。仲量联行从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，就其办公楼市场进行比较，发布了2024年二季度“中国40城办公楼市场指数”。

_{指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可以进行横向的时间轴比较和纵向的城市间比较。}
 

• _{横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。}


• _{纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。}

• 排名前10的城市中，西安首次进入第一梯队。在一线城市中，受到主力租户搬迁至自有园区的影响，北京成为二季度指数环比降幅最大的城市，达6.1%，和上海的指数差距正在缩小。杭州和南京则是头部城市中唯二指数正增长的城市。其中，杭州的租金降幅在前10城市中最低，以微短剧为代表的文化产业带动租赁需求活跃，使其稳坐第5位。西安供应压力暂缓且空置率稳定下降，教育培训机构需求相对活跃，排名首次上升至第10位。


• 排名11-20的城市中，仅4个城市指数微涨。受租金调整带来的稳定去化拉动，苏州、青岛、宁波均实现了指数及排名的双增长，表现出东部沿海城市的市场韧性。昆明受益于一带一路建设和打造面向南亚东南亚辐射中心建设的持续深化，众多律所积极入昆，接连落址甲级办公楼宇，推动其指数环比上升0.5%，且连续三个季度上涨。
  


• 排名21-40的城市中，弱复苏与弱分化并存。二季度，该区间城市的指数及排名均无明显变化，多在-0.3%-0.6%范围内小幅波动，低基数背景下，市场表现相对平稳，仅6个城市指数环比微涨。二季度，济南甲级办公楼市场的新增供应量超过25万平方米，在二线城市的供应放量中达到最高，但集中供应下市场租金环比下降4.2%，拖累其指数表现。

二季度，全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳总量为65万平方米，环比减少20.2%，这与近期市场各方感知到的需求收缩较为吻合，产业链调整带来需求释放受阻的内在逻辑延续，传统行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。虽然中小面积段的搬迁升级需求仍活跃，但在降本增效的驱动下，更多企业租户选择原址降价续租。从上半年整体情况来看，全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳量占2023年净吸纳总量的46.2%，已接近去年半数水平，预计2024年全年市场需求量的稳定性尚可期待。

在全国多数城市中，办公楼市场正显现出“再中心化”和“去中心化”并行的趋势。随着核心商务区和非核心区之间的租金差距收窄，部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间，呈现再中心化迁移；同时，另有部分租户则反向搬迁至非核心区及产业园区的高质价比项目，头部企业回迁至自有楼宇的情况也较为普遍，呈现去中心化迁移。

二季度，40个主要城市甲级办公楼市场平均租金为82.4元/平方米/月，均录得0.4%-4.3%不同程度的环比降幅。需求复苏缺乏弹性，不同城市租金走势同频波动于底部区间，价格竞争愈发激烈。吸引优质租户及提升现有租户的稳定性成为业主当下的主要着力点，在续租方面也开始提供可观的租金优惠。一线城市直接降租效果明显，且租金仍有调整空间，跌幅大于其他城市；部分二、三线城市以价换量边际效应递减，业主调整运营策略，提供附加服务或引入第三方办公运营商助力去化，租金跌幅收敛。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“中国办公楼市场正在经历艰难而缓慢的复苏，供需缺口很难在短时间内有效缓解，各方重拾信心对稳定市场指标至关重要。在宏观层面，新质生产力的培育或将成为办公需求新势能的重要一环，而需求的结构性改善有望化解供应端压力。同时，宏观政策的继续加码和精准发力将为经济持续回升向好提供支撑。”