南京优质办公楼市场承压前行，零售业态“趣味消费+实用主义”引领新潮流

南京，2025年07月16日—2025年第二季度，南京优质办公楼市场在新增供应持续释放的背景下承压前行。尽管专业服务、科技互联网及金融类企业仍为租赁需求的主要支撑，但市场整体空置率仍面临上行压力，租金延续下行趋势。优质零售物业市场迎来两个项目开业，推动全市空置率微升。城市首店经济持续发力，为南京消费市场注入新活力。

仲量联行南京、杭州分公司总经理兼南京、杭州、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“当前南京优质办公楼市场呈现显著分化格局。以人工智能、半导体为代表的新兴技术企业加速在河西、软件谷等板块布局；专业服务与金融业通过存量整合，持续释放升级搬迁需求。这三大行业共同筑牢市场基本盘。此外，随着南京加速培育新质生产力，政策资源正精准聚焦载体功能创新与租户结构优化，通过空间改造升级与专项租赁激励等措施，为南京办公楼市场注入复苏动能。”

专业服务类公司租赁需求稳健，市场活跃度韧性显现。2025年第二季度，整体办公楼市场净吸纳量录得约2.6万平方米。甲级办公楼贡献约1.8万平方米。从成交类型来看，专业服务类在甲级办公楼中持续释放稳定需求，成交量占比第一，金融业以及科技互联网企业租赁动能环比显著提升，三大产业共同占据甲级成交总量约70%。细分行业来看，商务服务业中律所成为南京办公楼市场去化的稳定需求来源，除此之外，保险类公司、电商、人工智能类企业表现亮眼。从成交面积上看，1000平方米以上企业占比约三成，成交比例相较于上季度有所提升，凸显企业基于战略调整的整合扩租趋势。

2025年第二季度南京办公楼市场迎来一个甲级办公楼交付，整体市场空置率结构性调整。位于河西板块的河西德基世界贸易中心于本季度竣备交付，为市场带来约14. 4万平方米的新增供应。南京办公楼市场总体量推升至542万平方米，整体空置率环比上升1.5个百分点至27.4%。其中甲级办公楼市场承压明显，平均空置率环比上升2.8个百分点至35.2%，存量规模达279万平方米；乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至19.2%。

市场租金持续下调以加快租赁成交。截至2025年6月末，南京甲级办公楼市场租金环比下降0.8个百分点，净有效租金录得3.2元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.5元每平方米每天，环比下降1. 0个百分点。南京整体市场优质办公楼净有效租金为2.9元每平方米每天，环比下降0.9个百分点。

全市优质办公楼未来板块供应预期

优质办公楼市场展望：2025年下半年，南京办公楼市场预计预计将迎来约21万平方米的增量供应，且依然高度集中于河西板块。持续的供应放量预计将进一步加剧市场去化压力，驱动市场租金下行趋势延续，市场空置率预计将进一步下探。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示，“当前南京办公楼市场正处于动态调整阶段。下半年持续的新增供应将进一步加剧市场租金下行与空置率上升压力，贡献较大面积成交的专业服务业、金融业以及科技互联网企业其扩张依然以整合现有资源为主，新增需求有限，市场动能正随租户行为演变而重塑。“

陈明哲进一步指出，在此背景下，硬件方面，业主应通过智慧化改造、绿色认证等提升硬件竞争力，以匹配相关企业租户对高效低碳空间的硬性要求；软性条件方面，业主应通过设计弹性租赁条款等方式来适配企业成本管控需求，既能高效承存量租户的升级需求，又为人工智能、数字技术等高成长性企业租户预留功能进化空间，在市场动态中构建抗周期能力更强的租户组合。

首店经济持续为南京零售市场加码，带动核心商圈活力。今年1-5月，全市实现社会消费品零售总额同比增长6.3%，政策效应持续释放。从第二季度录得的新开店铺业态占比来看，餐饮类持续贡献零售物业市场主要租赁需求，在所有业态中新开店占比约占四成。创意菜系品牌山野板扎·云贵川Bistro南京首店双店齐开，分别在国金中心以及金陵中环开业迎客。夏季高温加持下，新中式茶饮类也在持续拓店，去茶山南京首店在新街口商圈的德基广场二期开幕。

为迎合年轻消费者的消费需求，“趣味消费+实用主义”已然成为当下消费者的情绪出口，LABUBU的爆红是迎合年轻一代消费者最典型的标志。Miniso Space全球首店落址新街口商圈的德基广场二期，限定首发的WAKUKU开业当日售罄。丹麦生活方式品牌HAY江苏首店落地夫子庙商圈的三山街万象天地。仓储式美妆集合店话梅HARMAY南京首店落地新街口商圈的金陵中环。

第二季度南京优质零售市场记录到两个新增项目入市，整体市场空置率维持平稳。季末，位于城北商圈的南京玄武花园城以及位于城南商圈的南京健康大融城相继开业，累计带来约21万平方米的新增供应。与此同时，位于新街口商圈的金陵中环于本季度试营业，预计将于三季度正式开业。南京商业总体量增加至689万平方米，整体空置率约在4.8%。购物中心平均空置率为4.7%，较上季度上升0.1个百分点。

南京全市零售物业市场租金仍处于下行周期。截至季末，南京优质零售物业市场首层净有效租金录得14.6元每平方米每天，环比下降1.5个百分点。核心商圈零售市场首层净有效租金录得19.1元每平方米每天，环比下降1.2个百分点；次级商圈零售市场招商压力更甚，租金跌势更为明显，录得首层净有效租金约为9.7元每平方米每天，环比下降2.1个百分点。

南京优质零售物业市场未来供应时间预测

优质零售物业市场展望：2025年下半年，南京优质零售物业市场预计还将迎来5个项目开业，总体量约53万平方米，金陵中环、南京金陵天地、华贸中心等标杆型购物中心将在下半年陆续开业。展望2026年，新增供应预计将达到一个小高峰，全年预计将达到约80万平方米，届时南京优质零售物业市场将突破800万平方米。预计未来两年租金水平将维持在下行空间。核心商圈依托成熟的国际品牌资源和政策支持，将进一步强化高端商业定位的同时，也将逐渐引入场景化IP以达到全客域流量的转化，而次级商圈则将面临一定程度的客群分流压力，亟需通过业态调整寻求差异化生存空间。